反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升6周，最新報145.44，按周再升0.19%。分區指數除九龍區回調1.7%外，港島、新界東及西則分別上升0.05%、2.08%及1.71%。其餘領先指數全線繼續上升，大型單位、中小型單位及大型屋苑分別再升0.21%、0.18%及0.15%。中原經紀人指數（CSI）最新報62.66，上升4.41個百分點。

CCL連升6周，對上一次已是2014年年中，新辣招拖慢上升速度，累積升幅只有1.36%。各板塊輪流上升，本周由新界區領漲。各領先指數皆逼近高位，其中以大型單位及新界東表現最強，相差分別只有0.46%及0.69%。

香港股市於美國加息後已跌近千點，但樓市表現通常滯後3至6個月，樓價短期繼續橫行。

增供應加調控未見效

市場暫沒有大型新盤應市，發展商以銷售貨尾為主，一手缺乏方向。二手業主則態度強硬，吸取年初跌市後反彈的教訓，加上新辣招令出售後難再入市，寧願封盤觀望也不減價求售，導致市場供應更少，價格更難跌。

轉眼又過一年，是時候回顧2016年樓市，溫故而知新。全年整體樓價走勢成先低後高之局，年初跌市主要受中港股市暴跌氣氛帶動，跌勢延續至2月份。及後股市回穩，美國又延遲加息，樓市急速反彈，全年計樓價反升7%。個別板塊表現不盡相同，超級豪宅受大陸富豪青睞，頻頻傳出天價成交，小型單位受稅制傾斜而吸引大量投資者入市，價格反彈更速。

見樓市又再失控上升，投資者比例走高，雙倍印花稅累收近千億，政府11月初再出辣招，劃一投資者印花稅15%，結果卻適得其反。業主封盤令供應更缺，價格不跌之餘還把租金推高。樓市全面向一手樓傾斜，全年一手佔成交宗數比例升至三成，創十多年新高。

樓價高企壓縮住屋空間

調控措施無法解決資金過剩問題，資金流向非住宅物業，車位炒至癲價，租金回報不足2厘。人民幣不斷貶值，大陸資金無懼辣稅掃豪宅，代理統計大陸買家比例連升三季。增加土地供應方面，政府努力似有成效，潛在私人樓宇供應未來4年達9.3萬伙，創10年新高。

政府直接承認「見縫插針」以應付需求，覓地「粒粒皆辛苦」，但無奈樓價依然高踞不下。紅色資金投地積極，奪取全年批地三成多，每每出價令市場嘩然，本地發展商難以抗衡。建造業勞工短缺，過去數年每年工資增長逾10%，本年平均再漲8%。建築成本暴漲，本財政年度公屋單位建築成本上漲兩成多，政府預計未來4年每年平均再漲13.6%。「麵粉」價格高企，「麵包」又怎會便宜？

樓價高企導致住屋空間壓縮，政府批出私樓單位面積每下愈況，120多呎的開放式單位，令人費解的開積，屋宇署照單全收，適設居所並非審批考慮因素。

資助房屋由於覓地、改劃及勞工短缺等問題而大幅延誤，公屋輪候時間急升至4.5年，何時回到3年上樓承諾未知。計分制令單身人士上樓無期，政府正面對司法覆核。一位新晉立法會議員牽出「橫洲風暴」，官商鄉黑勾結指控越演越烈，牽出地區勢力反對導致公屋規模縮減者不止一端。千多公頃棕地如何收回及善用，政府還要花兩三年研究。

監控及執行有待改善

在監控風險上政府亦未盡人意，北區出現多個非法傾倒造成的泥頭山，各部門互相推搪責任。霸佔官地屢見不鮮，有三成多非法霸佔申請短期租約獲批，政府指如何規範該等行為需作全面檢討。

東丫村發現霸地建豪宅，30年來無人發覺，罰則只是還原土地。打擊利用工廈改作住宅用途不力，石棺藏屍案後冰山露角才加強巡查執法。

審計署兩次出招，先揭差餉物業估價署沒全面監察業主資料而可能低估差餉，又縱容僭建單位豁免差餉，再指房委會監察維修資助房屋欠理想，鉛水事件會議記錄不全。政府經常聘請顧問作研究，機密資料多番外洩，罰則並無阻嚇作用。

年中樓市亦迎來不少新事物，房委會推出首個「綠置居」景泰苑反應尚可，能否加快公屋流轉及下一期如何發展，政府將再研究。房協推出首個長者屋「雋悅」則反應未如理想，最終以短期租約招徠。安老按揭延伸至資助房屋，但使用率極低，有必要加強教育及宣傳。唯一一幅「港人港地」啟德一號今年應市，呎價1.6萬起，無助一般港人置業，甚為諷刺。港鐵黃埔及南港島線開通，令該區居民交通改善，但亦同時刺激區內樓價。中原推出首個情緒指數，較CCL更領先，有助了解短期樓價走勢。

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現屆政府視樓市問題為重中之重，無奈問題冰封三尺，官民互信關係破裂，萬事寸步難行。供應缺口龐大，樓價不跌反升，樓市走向兩極化。調控措施架床疊屋扭曲，已嚴重扭曲樓市運作。執行力及風險監控仍有莫大改善空間。政府縱使有新嘗試，但對解決根本供應問題只屬杯水車薪。總結2016年，解決樓價過高這個老大難問題恐怕仍未見到曙光。◇

 

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