【樓市動向】外來買家湧港政府如何應對？

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）最新報141.53，按周微跌0.17%。分區指數個別發展，港島及九龍區分別上升0.06%及0.8%，新界東及新界西分別回調0.53%及0.76%。其餘領先指數窄幅上落。大型單位跌0.64%，中小型單位跌0.07%，大型屋苑則上升0.02%。中原經紀人指數（CSI）最新報82.44。

市民幸福源自安居

CCL稍稍回落，但港島及九龍區繼續上升，前者由7月中至今飆升近10%。CSI仍然處於擴張水平，短期二手樓價或再上升。一手新盤銷情暢旺。將軍澳「藍塘傲」上周末開售，3百多伙兩日沽清。屯門「䨇寓」發展商見收票理想，加推近百伙兼加價7%。二手業主叫價極為進取，買家開始猶豫，二手成交明顯回落。需求大量積壓，供應雖然有所增加，但應市的方式是擠牙膏式，情況恍似一圍大檯坐滿食客，點心卻是逐籠上，不但心理上吃不飽，不搶食才怪。政府真要想想如何更有效地去說服市民不用高追，無謂再灑金錢在電視廣告上吹噓施政報告成效。

另外，某研究中心發表報告，指本港生產總值15年來增長五成多，但幸福指數卻幾乎原地踏步，代表經濟發展及政府政策未能為市民帶來幸福感。幸福指數由十多項指標構成，包括房屋工作交通環境教育等，有8個指標得到改善，但房屋指標大跌96.9%，拖低港人幸福。香港任何事情皆離不開住屋，皆因問題已嚴重滲透至生活及營商範疇。雖然政府稱解決樓市問題乃重中之重，無奈願景及策略上並非以市民福祉為依歸，調控上未有對症下藥，官民關係破裂導致執行上處處碰壁。唯有寄望下屆政府認清問題根本，大刀闊斧改革，才有望治好樓市。

北水買樓有增無減

近日北水（即大陸資金）有加快湧港之勢，令金融及地產業出現異動。除了帶動股市回升外，部份資金相信亦流入本港樓市。事實上，按中原數據分析，本港第二季一手私人住宅市場已知大陸客佔成交金額25.2%，按季急升5.7個百分點。一手豪宅情況更甚，按美聯物業統計，2千萬以上的豪宅，大陸買家佔比由去年的23%升至本年第二季的31%。整體成交金額佔比趨勢亦非常明顯，由15年第一季的佔比7.3%穩步上升至16年第二季的16.3%。市場相信第三季各項佔比將會更高。發展商消售手法亦推波助瀾。以將軍澳藍塘傲為例，發展商刻意安排大手掃貨組及投資者優先揀樓，有報道指大陸客佔四成，當中更有大陸財團以2億元掃17伙，視雙辣稅恍如無物。

筆者擔心外來買家比例的上升趨勢將持續，進一步推高已極度超越負擔能力的樓價，原因有三。其一，中國大陸利用地下錢莊外流的資金每年以萬億元計，相信當中不少資金來歷不明。中共十九大將繼續大力反腐，官商皆在習派新人上任前盡早把資金外調。

其二，民眾根本不相信官方對人民幣的言論。人民幣一年間不斷下破支持位且創6年新低。民眾預期未來人民幣因政治需要而繼續貶值，遂把大陸資金轉成港元分散貨幣風險。部份資金投入本港樓市作中長線投資。

其三，本港樓市瘋狂，但原來大陸一線城市亦不相伯仲。瑞銀本月初報告指，世界樓價最難負擔的城市首5位分別是深圳、香港、北京、倫敦及上海，深圳已超越香港榮登冠軍寶座。大陸樓泡製造不少富豪，但風高浪急，不少人趁機套現。香港樓價與大陸差距縮窄，質量又相對高，成為轉移資產目標。