9月30日的限購政策出台後,北京樓市成交正在快速降溫,事實上,整個樓市都在掉頭向下。隨之,土地市場的降溫也將不可避免,今年出現的眾多「地王」項目都可能面臨踏空風險。在此情況下,以價換量或成為房企未來的主要策略。

環京區域小開發商降價出售

據偉業我愛我家市場研究院統計,10月1至7日,北京新建商品住宅網簽量僅為216套,與9月同期相比暴跌77%,二手住宅網簽量僅為209套,與9月同期相比暴跌96.2%。

近幾天,北京東三環外的中介門店生意清淡,有的房產經紀人坐在店外玩手機。有中介人員稱,9‧30新政後,儘管業主報價沒有明顯變化,可看房的客戶減少了大半。

北京區域的情況尚且不樂觀,環北京樓市市場就更不妙了。在北京周邊從事地產銷售多年的張先生對陸媒表示,「最近看房量、成交量都在下降。」他關注的固安、永清、燕郊等環北京區域,目前無一例外出現成交下跌的局面。

據他透露,新政出台後,環京區域已有個別樓盤開始降價銷售,如河北當地一小型開發商將原本售價在2萬元以上的房源,每平方米下調2000元出售。

在北京出台新政之前,燕郊地區看房人雲集,部份房價從1年前的8,000多元/平方米已經飆升至3萬元/平方米。在調控政策出台後,燕郊樓市開始降溫。在剛結束的假期期間,燕郊興達二手房看房的人數寥寥無幾,最差的是10月6日,整個燕郊的興達二手房門店成交僅2套,成交大幅下降。

中原地產分析師張大偉表示,此前樓市非理性上漲是資金潮下資產荒的表現,環北京樓市是最典型的區域。他預計,未來樓市一旦退潮,該區域受到的影響會比較大。

樓市成交量急轉直下

實際上,目前整個樓市都發生了變化,成交量急轉直下。長江證券研報顯示,10月第1周,大陸45城樓市成交711.29萬平方米,環比下降35.76%;其中,一線城市環比下降56.87%;二線城市環比下降33.75%。

市場分析人士警示,瘋狂購房坐等升值的人不要再豪賭了,房地產將進入新周期。一、二線城市樓市的上漲期已成為過去,接下來將進入深度調整,而三、四線城市在承接了一定的溢出效應後,庫存依然居高不下。

以價換量或成主要策略

隨著成交下滑,開發商的資金鏈壓力越來越大。第一太平大衛斯華北區專案及開發顧問部負責人熊志坤表示,一旦成交量出現下滑,房地產企業的資金狀況會受到明顯影響。

中共國家統計局資料顯示,1至8月,房地產開發企業到位資金91573億元。其中,定金及預收款、個人按揭貸款兩項合計占比達44.9%,且二者的增速分別達到29.7%和52.2%。顯然,成交量的變化將是影響房企資金的主要因素。

此外,多城出台的政策中,在金融機構放貸、拿地保證金比例、購房槓桿等方面有所收緊,這都會對企業的資金造成全面影響。

據同策機構統計,今年上半年,上市房企資產負債率排行TOP 100企業的平均資產負債率為77.6%,超半數企業在這一平均值之上。其中,前20房企的總負債為51181億元,佔全部上市房企總負債金額的60%。恆大以8179億元的總負債金額排名首位,魯商置業則以93.7%的負債率而最高。

上述機構稱,根據企業融資情況,2017年底到2018年是集中兌付時期。如果房地產市場調整,企業償付變難,配資購房者也會因為市場調整出現棄房停供的情況。

資金層面的壓力正在影響房企的策略。上海某知名房企相關負責人表示,放緩拿地和擴張步伐、維持資金安全已成為企業的共同選擇,公司擬嘗試通過平價跑量的做法,儘快實現去庫存。

根據同策機構的報告,在經過市場博弈期後,土地市場的降溫將不可避免。按照當前的房地產開發節奏,今年出現的眾多「地王」項目都可能面臨踏空的風險。<>