反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報180.9，按周回升0.18%。分區指數個別發展，港島區及新界西分別微跌0.17%及0.13%，九龍及新界東分別上升0.17%及0.83%。其餘領先指數全線靠穩，大型單位、大型屋苑及中小型單位分別上升0.4%、0.14%及0.11%。中原經紀人指數(CSI)最新報47.39，按周上升3.11個百分點。

二手樓價結束三連跌，八大指數窄幅上落，當中有六個靠穩。香港特區經濟嚴重衰退，失業率飆升，政治爭拗不斷，特區又是中美角力衝擊之地，情況已持續一年，但特區住宅樓價依然拒絕調整。當疫情減退，經濟重啟，試問樓價又如何下跌？

疫情雖然未見全面受控，買家已急不及待。屯門帝御金灣第三輪推售168伙，幾近沽清。二手預約睇樓轉趨活躍，代理預期成交將反彈。

講了兩年多的組合屋終於有眉目，遺憾是杯水車薪。社聯首個位於南昌的組合屋項目預計本月底入伙。項目提供88伙予輪候公屋三年以上的家庭戶並提供優惠租金。社聯其餘兩個組合房屋約400伙將陸續推出市場。組合房屋組建快，價錢平，面對未來十年資助房屋巨大缺口，十多萬不適切居所戶，政府應加大力度尋找適切地皮，在審批上拆牆鬆綁，並提供更多資源，加快落實更多組合房屋。

百年品牌一朝可喪

另外，林鄭主動退回劍橋沃爾森學院榮譽院士名銜，並指責劍橋受政治壓力，對特區情況不理解及對其個人誣衊云云。劍橋高章回應，指林鄭以退回名譽院士回應會否捍衛學術及言論自由。明眼人一看就知，林鄭無意捍衛基本價值，甘願做中共傀儡。

劍橋是全球首屈一指的學府，會否將數百年品牌品牌壓上，屈服於政治勢力，不去弄清事實而誣衊他人？誰是誰非大眾心中有數。當年中共批評諾貝爾和平獎是鬧劇，另闢孔子和平獎，那何不盼一個孔子和平獎給予大力宣揚國安法還特區「和平」的林鄭，讓她與其他得獎者包括柬埔寨的洪森、古巴的卡斯特羅及津巴布韋的穆卡比等獨裁者齊名？相信林鄭一定感到無限光榮。品牌建立經越百年，破壞只需一朝，臭名遠播更不用一夕，靠向中共便是品牌價值沉淪的不歸路，特區就是鐵證。

弄清霸權定義然後判斷

即使沒有「反送中」、「共安法」，住屋細貴擠的問題令特區的品牌價值亦每下愈況。特區住宅價格極度超越負擔能力，連續十年全球最難負擔，且大幅拋離第二位的溫哥華。不適切居所多次成為國際新聞。曾經有財經雜誌圖文並茂報道特區市區某新盤面積連一架Tesla都放不下，卻索價50萬美元。住宅價格高企外，一手成交佔比越來越高，搶購潮持續，地產霸權之說又再被炒熱。為何市民心目中存在地產霸權的想法？城中首富靠房地產發達不在話下，十大最富有家族幾乎全數靠地產業。大型發展商寡頭壟斷住宅供應多年，有定價能力的優勢。利潤隨着樓價上升，地產商利用巨額盈餘及擁有客戶的優勢涉獵各行各業，市民選擇被壓縮，甚至被迫選用發展商相關業務。政府鐵路模式發展住屋，特區最大的集體運輸交通工具地鐵主要業務收入來源來自物業。

由於政府沒有為適切居所定義，發展商將貨就價，單位面積挑戰人體極限。實用面積定義過於技術化，導致住宅「內籠」面積只有實用面積的六七成，給予市民感覺地產商在壓榨消費者。有評論員指地產霸權並不存在，因為地產商受到的規管極多，從投地、限時發展甚至限呎限量、審批、提供售樓資訊、價單、開售比例等，規限林林總總，根本無資格稱霸。

筆者只能部份認同，因為即使受到多重規管，只要規則給予足夠空間，地產商亦有足夠空間維持強大優勢。要確定有否地產霸權存在，首先要釐清何謂霸權。筆者認為霸權的幾個特點，包括控制資源及其分配，扭曲市場運作，任由不合理規則延續，自身卻不受任何約束，打壓挑戰者，抹黑反對聲音，邏輯混亂，強詞奪理。

政府完全符合霸權定義

如此看來，地產商未夠資格成為霸權，但特區政府則完全符合霸權的定義。首先，特區政府全面操控土地資源。政府是土地的唯一供應者及製造者，若土地儲備充足，對市場需求有求必應，價格可回到合理水平；地產商利潤是樓價的百分比，亦自然無法取得暴利，影響力大降。政府卻反其道而行，製造土地不力，令土地長期供不應求。

政府亦是唯一能夠利用法例收回土地作公營房屋用途，偏偏政府利用各種藉口，擔心司法覆核，拒絕進取地利用條例。政府還控制供應時間及種類。為了維持賣地收入，政府將現有的土地儲備攤長出售。日出康城及南昌站地鐵站上蓋就是典型嘅例子。車站啟用十多年，今天還在發展甚至還有土地出售。

政府不斷推出貴重地皮，令地價屢創新高，刺激大市氣氛。政府改用暗標模式投地，又以不賤賣資產為名設定一個沒有透明度的底價，卻同時否定地產商出價是市價，目的旨在樓價下行時減少供應。平整的土地就招標拍賣，未平整未改劃的「生地」則留給發展公營房屋，拖慢公營房屋發展。各界強烈要求政府處理供應問題，政權就玩弄諮詢程序轉移視線。明知根本是欠缺土地，偏偏長策只集中討論需求。數年後土地需求無法滿足，就搞一場「大辯論」，搞完「大辯論」，各種短中期選項一籌莫展，另推「明日大嶼」，將土地開發延誤諉過反對聲音。

市場機制未能有效運作，應全盤考慮出手調控平衡市場，協助用家，遏抑投資。調控漏洞百出，假設首置就是用家，未能大幅遏止投資者及外來買家，反之卻令一手主導市場，二手放盤量更少，換樓鍊斷裂。辣稅總收入過千億，庫房滿瀉。明明樓價過高，政府表明不宜放寬調控，但又忽然放寬按揭保險，讓市民「輕鬆置業」。

總合多年所有調控，沒有遏止樓價上升，沒有改善劏房數字，又未知何時可改善，政權不但沒有作出檢討，還稱調控「行之有效」。沒有合理的問責制度及議會監察制度，政權為所欲為。

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千百年來，商不與官鬥，尤其是對著蠻不講理的官。從硬推送中條例、國安法，強行押後立法會選舉一年，以特區無能為借口引入國內專家應對疫情，直接招聘紅色資本檢測公司，特區政府各種霸權行為俯拾即是。發展商只是在政府定下的規則內將自身利益最大化。真正霸權是特區政府。霸權從來都是維護自身及小眾利益，廣大市民的利益永遠都是犧牲品。◇ 

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