2019樓市回顧 【樓市動向】增加供應無力 政治凌駕政策

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報179.18，按周微升0.04%。分區指數除九龍區續跌1.02%外，港島、新界東及新界西分別回升1.02%、0.79%及0.62%。其餘領先指數個別發展，大型單位再跌0.47%，中小型單位及大型屋苑分別回升0.14%及0.2%。中原經紀人指數(CSI)最新報42.31，按周下跌1.86個百分點。

二手樓價靠穩，結束兩連跌，新界區樓價稍為反彈。本周未有大型新盤開售，聖誕新年二手亦淡，成交轉趨淡靜。港島大坑道地皮招標吸引破紀錄的25份標書，最終由中信泰富以32億元投得，樓面地價每呎2.5萬，預期開售呎價5萬元以上。這些地皮供應與絕大部份香港人無關，為何政府樂此不疲推豪宅地？為何超級豪宅地對發展商如此吸引？絕對值得深思。

公屋是扶貧有效工具

當權貴置業揮金如土，人口的另一端卻水深火熱。政府統計數字顯示，（香港）特區貧窮人口上升至140萬，創十年新高，貧窮率達20.4%。政務司司長張建宗解釋貧窮數字未能反映扶貧成效云云。可是貧窮線定立的目的就是制定扶貧政策，若不利用貧窮線作參考，政策便失去目標。

作為亞洲金融中心，政府助擁萬億儲備，四萬億外匯基金，數千億的各種未來基金，錢多的是，竟然有近五份一人口活在貧窮線下，只能代表制度極為不均。

各種研究報告指出，公營房屋是扶貧的有效方法，但政府過去八年，無法解決土地來源問題，公營房屋供應大落後，遠離先前長策定立的目標。低下階層被迫住在劏房，劏房戶年年創新高，需求龐大令劏房租金不合理地高昂，搾乾收入。未來人口急速老化，卻未見政府將人口政策、房屋、社會保障等整合扶貧，可悲的是特區官員還在沾沾自喜吹噓扶貧成效。說白了，特區政府根本無意解決貧窮問題，而是利用大灣區融合將貧窮人口驅逐。聽似難以置信，且看未來兩三年的發展便有分曉。貧富懸殊已成為特區的另一計時炸彈。

政府無力增加供應

轉眼又一年。19年肯定是政權移交後最動盪的一年，政府一意孤行，硬推《逃犯條例》修訂案，又連番錯判局勢，結果引發一場政治風暴，影響更席捲全球，將中共直接干預特區事務的邪惡手段全面曝光，特區政府只是傀儡。

外圍面對中美貿易戰交量，內外交困之下，特區經濟陷入技術性衰退。可是住宅市場仍是一枝獨秀，年中二手樓價更曾創出記錄新高，雖然下半年開始回落，但未足以抵消上半年升幅，全年樓價錄得近3%升幅，年終樓價距離歷史高位亦只差6%，極度超越負擔能力。特區連續八年成為全球樓價最難負擔的城市，大幅拋離第二位的溫哥華。住宅平均價高達970萬，全球最高。細、貴、擠令特區宜居排名跌至35。生育率亞洲第二低，調查指居住環境狹窄是第一大原因。

調控政策繼續扭曲市場，成交縮減，全年成交量維持極低的6.3萬宗水平，一手成交越兩萬宗，佔住宅成交量的三份之一，佔比創二十年新高。發展商惜售，貨尾單位未見回落，一手空置稅拖了一年半還未交立法會審議。為了優化利潤，地產商招標售樓擴散至中下價單位，政府無力應對亂局，最終由地產商會會員自律才收斂。

為了應對資助房屋大落後，將資助房屋比例調高至七成，政府將供應「左手交右手」，增加整體供應則無能為力。

私樓地皮供應減少而且側重豪宅地，19/20財政年度至今賣出六幅住宅地，有四幅位於啟德新發展區，全部過百億，預計落成後呎價高達2.5萬，供應與絕大部份港人無關。

公屋輪候時間平均5.4年，政府輪候時間上升壓力非常大。居屋供應創近年新高，全年有近5千個，最新一期吸引32萬份申請，破盡紀錄。政府將出售資助房屋板塊碎片化，綠置居及港人首置盤分別只有3千多及數百個單位，少量供應未能成為階梯之餘更淪為大抽獎。施政報告號令市建局積極參與出售資助房，令市建局政策失焦。

政治凌駕土地房屋政策

「反送中」令政府失去管治能力，主動政策變作被動對策。去年最後一天土地專責小組在爭議中提交建議，政府全盤接納。可是除了林鄭屬意的公私合營計劃外，其餘短中期對策包括發展棕地及利用私人會所土地皆進度欠奉。公私合營先導計劃設立多個條件，包括資助房屋佔七成、限制規模、地點及時間等，發展商表明條件辛辣，預期反應冷淡。「明日大嶼」引發爭議不斷，但政府仍堅持上馬，正準備向立法會財委會申請撥款研究。

「反送中」令土地及房屋政策被政治污染，中共利用其官方媒體不斷對特區政府及商家指手畫腳。首富李嘉誠講了一句「對年青人網開一面」，惹來中共媒體口誅筆伐，把香港的深層次問題定調為房屋問題，地產商府首稱臣，紛紛表示要捐地，但何時實行及規模未知。媒又要港府積極利用條例收地建屋，政府又認同，但公私合營與積極掃地如何配合未知。

政府一直堅稱沒有減辣空間，忽然又大幅放寬按揭保險，一千萬可做八成按保，一個月就引近兩千人取用。樓價遠超負擔能力的根本問題未解，林鄭的「不用費煞思量便可輕鬆擁有自置居所」對策誘人高位入市，暗藏負資產陷阱。

「反送中」風暴令泛民在區議會選舉取得大勝，政府官員將要面對更尖銳的區議會質詢，一些牽涉地區利益的議題，例如改劃、見縫插針（建樓）等項目，政府獲地區支持的難度大增。供應難題未解之餘，一些短中期對策及先導計劃亦未見效力。

等足九年，青年宿舍終於有着落，但項目只提供76個單位供應，杯水車薪。社聯首個組合房屋項目明年第二季入伙，提89個單位，對改善劏房戶及公屋輪候人士居住環境聊勝於無。政府有意加快過渡性房屋供應，如何在政策及執行上「拆牆鬆綁」未見細節。未補價資助房屋分租先導計劃推出以來零申請，房協優化計劃放寬部份限制，暫接十多宗租戶及百多放租申請，效果仍有待觀察。

讀者應還記得年初車公簽文最後兩句「怎曉田耕耘不得，那知餅食不充腸。」正好總結今年樓市發展。特區政府在土地及房屋策略錯誤，執行無力，以至樓價依舊極度超越負擔能力，至今沒法告訴市民何時取得供求平衡，樓價會否回到可負擔能力範圍。「反送中」一役更揭露出中共已插手香港事務，特區只能按照中共的指示執行。特區能制定一個以廣大市民利益為依歸的土地及房屋政策，怕且已是空中樓閣。

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一如往年，筆者邀請樓百苦作打油詩一首，總結19年樓市發展。詩曰：

土地辯論已揭盅，開墾執行卻技窮。
雖跌猶未抵狂升，房價依舊比天高。
公私合營長官志，收地條例廢武功。
兩萬私房傾權貴，六成資助負大眾。
居屋綠置大抽獎，置業有勞天公送。
特首眼閉心又幪，逃犯條例引暴風。
政權早已屬港共，山河皆盡歸邪紅。
首富一念曰網開，官媒千口誅言兇。
樓房不解政治災，按保放寬時不逢。
庸官政棍齊禍港，民生經濟亂如蓬。
房屋無策亦無方，樓市何去又何從？
北望神州大城市，答案早已在其中！◇