加息未能阻擋美國房價飆升 還需增加供應

今天美國住房價格會如此飆漲，房源的不足是一大主因，就如同通貨膨脹率高達40年來的最高，但要降低通脹率，單靠加息似乎已經不夠，因為全球整個食物、能源等各種原料的供應鏈都面臨困難。如今利率高漲，但房價下降緩慢，依然反映出房源的供給相當緊缺。

根據全美房地產經理人協會（NAR）的首席經濟學家勞倫斯・雲（Lawrence Yun）表示，住房短缺最嚴重的時期正在結束，但供需之間的市場平衡仍有一段距離。4月份新屋開工總量為172萬套，同比增長14.6%。

NAR的勞倫斯表示，這一增長是由多戶住宅建設的強勁活動推動的，主要是公寓樓，其年化單位產量達到了62.4萬套，是近40年來的最高水平。單戶住宅開工量連續第二個月下降，為110萬套。

5月18日更新的美國新房建造數量。（美國人口普查局提供）

建築商正在應對更高的抵押貸款利率，並追逐租金上漲，購房者減少，更多租房者被迫續租。甚至在利率上升之前，公寓空置率就處於歷史低位，因此，租金也在加速上漲。另外，在一定程度上重返辦公室也推動了高樓集中的城市生活。

3月份的待售房屋庫存基本上仍處於歷史最低水平，市場上的房屋不足100萬套。在疫情之前，市場上有大約150萬套房屋。勞倫斯認為，即使在過去兩年的大幅飆升之後，房屋銷售有望恢復到疫情前的水平，但庫存也不會回到疫情前的狀態。這意味著鑑於供需失衡，未來幾個月房價還將進一步推高，儘管幅度不大。

NAR的高級經濟學家兼預測總監，納迪亞・伊凡潔洛（Nadia Evangelou）觀察表示，由於投資者對經濟感到擔憂，抵押貸款利率從最近的反彈中稍作喘息。跟隨10年期國債收益率走勢，30年期固定抵押貸款利率從前一周的5.3%降至5.25%。

同時，她認為，房屋庫存顯示出可喜的跡象。在春季和夏季，待售房屋的庫存通常會增加。具體而言，與二月份相比，四月份的庫存通常平均增加9%。然而，今年四月份的庫存進一步增加了21%。據NAR稱，待售房屋數量已增至100萬套以上。

二手房源的新上市量在5月15日的4周期間，比一個月前增長了15%，而去年同期增長了 7.8%。（Redfin提供）

雖然5月和7月通常是最繁忙的兩個上市月份，但預計未來幾個月市場上將有更多房屋可供出售。因此，這些額外的房源可能會幫助潛在買家在利率仍處於歷史（相對）低位時找到房屋。

房地美首席經濟學家山姆・哈特（Sam Khater）表示：「經濟的不確定性正在導致抵押貸款利率波動。因此，購買需求正在減弱，房屋建築商的情緒已降至近兩年來的最低水平。建築商也在應對成本上升的問題。意味著這種（趨弱）勢態很可能會持續下去。」

根據房地美的數據，美國短缺大約400萬戶家庭。房地產網站Redfin的首席經濟學家，戴若・菲爾韋瑟（Daryl Fairweather）表示，在2010年代建造的房屋比追溯到1960年代的任何其它十年都少。她說，由於限制性的土地區分法，我們沒有在一些最理想的居住地充份利用土地。

菲爾韋瑟說：「因為我們沒有足夠的房子，房子的價格或多或少反映了有錢人願意支付多少。」簡而言之：如果一個城市有1萬套待售房屋，但有3萬戶家庭正在尋求購買房屋，那麼只有最富有的三分之一的家庭能夠購買。其他三分之二的人在嘗試競爭時會輸掉比賽，因為他們沒有足夠多的資源（例如，現金或信貸）來贏得房屋。

由於財富不平等正在加劇，菲爾韋瑟認為，人口中最富有的三分之一正在變得更加富有，底層三分之二的家庭越來越難以趕上。做第二份工作或削減其它開支還是不夠的，標準不斷移動提高。

菲爾韋瑟認為，解決方案就是建造更多的房屋，可以通過適當的城市規劃來實現這一目標，包括密集的住房和高效的交通。菲爾韋瑟說：「理想情況下，我們不僅要為我們今天的需求而建，還要為下一代購房者的需求而建。」

一些房主會反對建造更多房子。他們中的許多人不希望附近有密集的住房，因為缺乏住房會增加他們房屋的價值。但菲爾韋瑟說：「這是錯誤的。」更高的住房成本使城市中的一切都變得更加昂貴。

「當中低收入家庭無法在城市生活時，僱用教師、警察和兒童保育員等使城市宜居的勞工者會變得更加困難和昂貴。」#

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