反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)繼續靠穩，最新報187.83，按周再升0.43%。分區指數除新界東下跌0.52%外，港島、九龍及新界西則分別上升0.88%、1.07%及0.4%。其餘領先指數個別發展，大型單位回落0.22%，中小型單位及大型屋苑則分別再升0.57%及0.6%。中原代理人指數(CSI)，最新報65.55，按周再急升5.18個百分點。

市場預期樓市氣氛因社會對立轉差，但事實卻似乎剛好相反。樓價指數陸續反映兩次大遊行後的市況，明顯未受影響。正如本欄較早前論述，住宅已經被打造成避險資產，除非出現較大社會不安，資金繼續流入樓市。

G20峰會結果傾向正面，短中期後市有支持。新盤銷情暢旺，會德豐日出康城GRAND MONTARA上周末「晒冷」開售全盤504伙，即日幾近沽清，當中不乏依然看好後市的大手客及投資者。

民怨炸彈一個接一個

另外，仲量聯行指出上半年近六成住宅地由中資發展商購入，紅色地產商與本地地產商的最大分別是前者負債比例大多極高，資金鏈斷裂風險不容忽視。較早高銀金融放棄已投得的啓德地皮，其負債比率近九成，市傳就是因資金無法到位而撻訂。特區樓價完全脫離經濟現實，這些地產商大多仍看好後市，以極高成本融資，不知有何盤算？正如上期本欄分析，系統性風險正在增加，政府稱正研究增加按金，增幅能否控制風險，市場拭目以待。

再有，由於特區政府施政不是以廣大市民利益出發，而是配合中共鞏固控制，政策炸彈一個接一個。上周泛民議員嘗試拉停議案不果，三萬呎位於中環海傍的休憩用地以先生效後審議的方式交予解放軍。這邊廂對著市民稱土地寸土必爭，處處見縫插針，那邊廂珍貴的公共空間拱手相讓予沒有迫切需要的防護。政府講一套做一套，只會進一步激發矛盾。洪溝越來越大，試問如何修補？

公私合營寸步難行

港大民意調查顯示，林鄭月娥評分創下歷任特首最低紀錄。反對她的比例高達六成七，施政遠離民意。特首避開回應社會訴求，龜縮禮賓府，繼續發表施政受中央肯定的言論，又表態支持警隊執法，拒絕成立獨立（調查）委員會等，進一步撕裂社會。林鄭剛愎自用，手頭上有一大堆打著為市民利益的旗號卻配合中央箝制港人的政策。

撇開政治回到民生，房屋就是重中之重，政府的房策將是另一個火藥庫。上期整合了新政府上場兩年來主要土地及房屋政策，談到政府房策的重頭戲「港人首置盤」，搞了兩年只得450個單位，後續安排未知。再有就是那些先導計劃失敗收場，浪費時間及資源。

政府另一重頭戲土地大辯論。先撇開諮詢手法爭議不談，報告稱短中期最具潛力的是公私營合作發展農地，美其名為土地共享計劃。人所共知，這個選項乃林鄭屬意，土地大辯論亦故意造就。搞了十個月，上周發展局局長黃偉綸指計劃細節很多，需要更多時間討論，讓市民看到公眾利益所在。現時社會氣氛崩緊，所以需要更多時間處理云云。敢問局長是否沒有6月的幾場大遊行，細節就沒有那麼多可準時交功課？明明工作進度緩慢卻抵賴於社會氣氛。今天的社會氣氛又是誰一手造成？既然是增加土地供應，理應是紓緩社會矛盾的好方法。若果政府真正從廣大市民利益出發，何愁不能說服市民支持計劃？弊就弊在計劃早已被社會識穿，發展商囤積農地的初心絕非為了務農，而是等待機會改變用途，從中取得巨大利潤。政府利用可能面對司法覆核的藉口，不去直接收回農地作全數資助房屋發展，而是照顧發展商的初心。

資助房屋嚴重不足，公私合營七三比例已成為社會合理期望，政府既要接照顧發展商的合理利潤，又要避免官商勾結的指控，還要說服市民符合大眾利益，迴旋空間極少。林鄭一意孤行，抹煞收地選項，選擇一個供應量與發展商利益成正比的執行方案，成功機會渺茫，即使有供應亦只是象徵式。

抹煞選項短中期零供應

另一短中期供應選項是發展棕地，市民壓到性的意願是優先發展棕地。修訂《逃犯條例》政府指有迫切性，廿年來一籌莫展，忽然借故硬推，諮詢公眾20日，繞過正常程序直上立法會大會二讀。棕地大幅擴張的主要原因是源於法例漏洞，拖足廿年卻不見政府緊張處理。6.12警民衝突前所未見，政府就稱現有機制可以處理。處理棕地問題，政府忽然把棕地作業者生計「攞」上身，而不是按現有收地機制加特惠補償，難度大幅增加。有見及此，棕地作業者怎不擴張業務提高叫價？怎不拖延？17年中已展開的兩份棕地作業研究報告，至今政府仍未交代細節。發展局局長黃偉綸希望跟業界討論卻遭到冷待乃意料中事。如此處事方式，這個廣大市民的願望幾可肯定落空。

若你走進餐廳點餐，部長因應你要求的頭盤、配菜、主菜烹調方式下了單，半個小時後告訴你餐廳今天不做生意並請你離開，相信一個正常人都會火冒三丈。

同樣地，私人遊樂場用地檢討政府拖了三、四年，不遲不早，偏偏在土地諮詢時進行，諮詢完畢後建議政府收取部份市值租金及增加開放公眾時數。那邊廂土地諮詢又建議政府收回土地作建屋用途。政府豈非製造不合理期望而加深社會矛盾？政府將會如何處理，至今模棱兩可。最有可能發展的粉嶺哥爾夫球場部份用地，政府已放風發展面對多重困難，供應有限。本欄已多次分析未來十年私人會所用地零供應，讀者翻閱過往文章。

解放軍用地本是選項之一，政府卻一直利用土地非閒置為理由誤導市民，卻無法說出法理依據，以致選項被剔出土地大辯論。住屋問題水深火熱，20萬人住在劏房，解放軍卻佔去兩千公頃土地練靶！上周，有前建制派議員在「城市論壇」建議政府與中央交涉，利用該地建屋。特區政府官員對中央唯命是從，怎敢為廣大市民利益講半句？

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房屋政策上政府官員剛愎自用，政策失誤罄竹難書，民憤難平！下回繼續拆解資助房屋大花筒、劏房產業化、過渡性房屋龜速發展、調控措施藥石亂投漏洞百出等問題。最後再探討一下有否出路。◇

 

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