全球大城市面臨可負擔住房短缺危機

可負擔住房危機正席捲全球。儘管各國投資了數以百萬計美元，建造了數十萬套住房，但經濟住房短缺問題依然存在。

據《華爾街日報》（Wall Street Journal）報道，世界各地的城市，從紐約到倫敦，從斯德哥爾摩到悉尼，都在努力解決日益嚴重的可負擔住房危機。

一些國家側重於促進不受束縛的自由市場解決方案，而另一些國家則更多地使用租金控制和政府補貼等措施。但沒有一種方法能夠解決這些危機，而且大多數措施都會產生其它的、負面的連鎖反應。

根據全球領先的私營國際房地產顧問服務機構、倫敦房地產諮詢公司萊坊（Knight Frank）所提供的數據，在過去5年中，全球32個主要大城市的房價平均增長了24% ，而同期的平均實際收入僅增長了8% 。

經濟學家表示，令人震驚的是，即使在過去六年的全球經濟繁榮時期，人們的負擔能力也出現了惡化。原因是收入的增長一直無法跟上房價的快速上漲。

萊坊的報告還顯示，在過去五年中，在全球25個大城市中，有18個城市經通脹調整後的房價增幅超過了居民收入增幅。在另外兩個地方——杜拜和聖保羅，由於實際收入的下降幅度超過了房價的降幅，導致它們也同樣面臨著相同的問題。

遷徙（移民）模式是導致這個危機的部份原因。城市在過去的十年中蓬勃發展，工作機會和收入使得人口正從遙遠的郊區、鄉鎮遷回中心城市。

萊坊全球研究主管利亞姆‧貝利（Liam Bailey）對此表示：「全球各地城市都正在遭遇住房負擔能力不足的問題，部份原因卻恰恰在於它們自身的成功。」

投資者們對房地產需求的不斷增加也推動了房屋價格不斷飆升，其中既包括本國那些會購買第二套住房的「夫妻共同經營」的投資者，也包括那些試圖利用新技術和日益全球化金融體系的外國投資者。

但政府沒有足夠的資金來補貼新的經濟房供應。隨著人口老齡化，養老金和醫療保健需求的不斷增加，大多數政府的預算都很緊張。

私營部門也無法解決經濟房危機。在許多遭受重創的城市，開發商已經建造了數十萬套住房，但其中大多數的定價對象都是高端買家和租戶，而不是那些被高價擠出市場的中產階級和工薪階層。

東京是少數幾個經濟房供給跟得上需求的城市之一，這阻止了可負擔住房危機的發生。但這在很大程度上是由於政府放鬆了對住房政策的管制，而其它國家將很難重複這一政策。

澳洲新南威爾士大學（University of New South Wales）城市未來研究中心（City Futures Research Centre）研究員勞倫斯‧特洛伊（Laurence Troy）表示：「這（種政策）違背了有序規劃和發展城市的理念。」

為了控制房價，包括加拿大和澳洲在內的一些國家的政府已經增加了旨在抑制投資者或外國人購房的稅收。在過去十年的大部份時間裏，中國投資者的購房活動尤為活躍，推動了房價上漲。但由於中共近期的資本管制，中國投資者的購買活動已有所減少。

幾年前，溫哥華和多倫多的房價以每年30% 的速度增長。但是現在房價幾乎沒有變化，部份原因是針對外國買家的高額銷售稅，以及收緊的規定導致購房家庭更難獲得抵押貸款。#

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