據南韓房地產業界消息，隨著今年銀行基準利率上漲和入住住宅量增多，房地產市場迎來了全租價格下滑的新時期，在低利率時代幾乎消失的全租住宅，又開始復活興起。
月租時代衰退
房地產專家分析，過去2～3年是南韓的「全租末日」時代。
長期的低利率，導致房東紛紛將全租住宅轉為月租住宅對外出租，全租住宅成了極為珍貴的商品，這促使全租價格直線上漲，漲幅超過了住宅售價漲幅，全租價比（售價和全租的比率）達到了歷史最高水平。
隨著月租化現象加劇，房地產市場的全租住宅也寥寥無幾，但並沒有完全消失。全租住宅得以維持的主要原因得益於gap投資（差額資投）。
gap投資是南韓獨有的投資方式，是投資小額資金，利用全租價和售價（市價）的差額創利潤的投資方法。在全租價比高、售價短期大幅上漲時期較盛行。
建國大學房地產專家分析，在過去2～3年，長期的低利率，導致房地產市場幾乎看不到全租住宅，即使有也大多數是gap投資住宅。但是這種住宅對租房者有很大的風險。
全租時代再次興起
值得慶幸的是，從去年起，首都圈以外的其它地區，全租價格開始下滑。今年起，首爾地區的全租價格也開始下跌。在首都圈部份地區，還由於全租住宅量供應過剩，出現了「住宅閒置」等現象。
專家分析，入住住宅增多和銀行利率上調，是全租復活的關鍵因素。
去年11月起，南韓政府上調銀行基準利率，結束了持續多年的低利率時代（1.25%）。今年，隨著美國上調利率，南韓至少還會上調一次以上的銀行利率。隨著銀行利率持續上調，全租住宅將會持續增多，月租住宅將會逐漸減少。
今年起，在全韓，入住住宅也會大幅增多。在過去2～3年，政府大幅放寬房地產政策，在全韓各地銷售住宅大量出現。由於全租價格過高，大批住宅需求者也開始借貸購房，預購住宅大都於今年開始入住。
此外，政府今年大幅加強對DTI（總負債償還比率）和DSR（總負債償還能力比率）等貸款限制，大多數房東由於申貸限制，很難支付住宅尾金，由此將會選擇將入住住宅對外全租，這將導致部份地區出現全租住宅供應過剩的現象。
從今年起，首爾地區由於重建，將會出現大量的全租需求。首爾地區由於全租住宅不多，會供不應求，但是由於首都圈地區全租住宅在持續增多，因此，住宅需求者將分散在首都圈地區。
WM STAR房地產諮詢公司的首席研究員分析，從首都圈地區利用公共交通，短時間就可到達首爾，而首都圈地區的全租住宅價格卻比首爾低廉。所以大量的全租房屋需求者將會移居到首都圈地區。
此外，目前南韓全租市場雖然出現復甦跡象，但是在短期內不會快速復興；銀行利率雖然上漲，但是仍處於利率低點。因此，全租需求集中地區和入住住宅量過剩地區，還有可能會出現供需不均衡現象。
WM STAR房地產研究員表示，全租價格今後上漲多少仍是未知數，但是全租市場正在步入穩定階段，全租復活時代今後仍會持續。
全租VS月租
全賃（即全租，全付）是南韓特有的租屋制度，租客不用每個月繳交房租，而是在剛開始簽契約時，給房東一筆高額的「保證金」。事先跟房東約定好居住的年期，在契約結束時房東會全數退還保證金。
舉例說，房東與租客達成協議，租客直接支付一大筆租金5,000萬韓圜（約37.6萬港元），等到退租後，房東會全額退還給你5,000萬韓圜。有點像是房東把房子先抵押給你。優點是，如果一開始可以拿出這麼多錢的話，等於你租房子也不需要花任何錢。缺點是，萬一房東走佬，或韓圜貶值，便有可能要不回來錢或少了一大截。
以前因為南韓樓價漲個不停，通常房東只要有樓在手，甚麼都不用做，只要等房子漲價，就可坐享其成，就賺飽。專業炒家就更不在話下，他們買一棟，租一棟，全付的保證金加上這棟房子的抵押，他們就可以再去買一棟，一棟接一棟，只要等房子增值就可以了。
以往房東都會拿這筆巨額保證金來投資或存入銀行生利息，但這2~3年銀行利率偏低，採用全租方式的房東減少。
月賃（即月租）是每月繳付房租的制度，類似香港，但香港只需付二個月租金做抵押金，而在南韓則要付相對較高的保證金，但金額比全賃少，之後按月繳納月租。租金的多寡，由保證金的多少來釐定。一開始多付一些保證金，之後的月租金額就會減少一些。此外如果遇到繳不出月租的時候，可從保證金裏面扣除。這些保證金在契約結束後同樣會全數退還給租客。◇
------------------
🏵️《九評》20周年👉🏻 https://hk.epochtimes.com/category/專題/退黨大潮
💎成為會員 📧訂閱電子報
https://hk.epochtimes.com/subscribe
🔔下載大紀元App 接收即時新聞通知
🍎iOS：https://bit.ly/epochhkios
🤖Android：https://bit.ly/epochhkand
