繼上周五鴨脷洲地王以169億天價批給中資、刷新香港賣地最高價紀錄後，港鐵周一截標的黃竹坑站一期住宅發展項目，昨日火速開標，再由大陸保險資金背景的平安保險組財團爆冷投得，令市場嘩然。本地地產富豪呂志和感意外，擔憂中資「坐艇」，新地主席郭炳聯直言「等這些癲標中曬先啦」。有分析師擔憂，中資瘋狂在港搶地，勢必令已破頂的樓價再升，加重市民置業負擔。
黃竹坑站為港島區近30年來首個招標的鐵路項目，備受發展商重視。港鐵星期一公佈共接獲14份標書，打破2005年將軍澳日出康城一期紀錄，創地鐵項目新高。當中至少6間中資入標競投，包括奪得地王的龍光地產，以及萬科、華潤置地等；本地主要發展商包括長地、新地、恆地、嘉里建設、新世界夥拍南豐及遠東發展。但最終卻由怡騰投資有限公司爆冷奪得。該公司是平安保險旗下的平安不動產，夥同路勁基建合組的財團。
資料顯示，黃竹坑站項目地皮位於整個發展項目南面，地盤面積約為11.8萬方呎，最高可建住宅樓面面積為57.7萬方呎，預期可建兩幢、共提供約700至800個住宅單位，當中180伙的實用面積不可超過538方呎。
測量師料賣2.2萬一呎
市傳項目補地價金額逾46.84億元，即每方呎約為8,119元，較早前批出的何文田站一期低4%。而港鐵要求項目分紅比例固定35%，發展商另需直接出一口價競投。路勁透露項目投資會超過一百億元，合夥雙方各佔約一半權益。
高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚稱，雖然港鐵一向不公佈中標價，但從龍光地產上周天價投得鴨脷洲地王的例子，黃竹坑站補地價金額連同一口價及花紅等，預計最少賣每呎2.2萬元，「因為鴨脷洲樓面價錢已去到每呎2.2萬元，雖然黃竹坑站海景不如前者，但再計30%分紅，價錢和鴨脷洲的價錢差不多。」
勢推升樓價釀風險
他認為，中資不計成本來港搶地，勢必令香港樓價再升，令樓市面臨風險。「其實他們都未去到建屋，或者未去到賣，都未能知道市民接受力有多高……我相信一定有風險的，政府都有講，沒有一個必賺的生意。」他預計樓市在未來一年內會再升20%，和早前中原地產創辦人施永青看法相若。
至於中資來港搶地的原因，他認為和大陸走資潮有關。「因為你資金始終要找出路，不想（人民幣）大幅貶值的話，你都要找出路。而且全球資產都貶值的話，投在地產市場是最穩定的。香港暫時和美元還掛鈎，港幣比較穩定，對於投資者來說，香港可能是一個首選。」
七大發展商投地五年減半
今個財政年度政府賣地，四分一已落入內房手中，其中海航三奪啟德地，龍光及合景泰富更以天價創造本港新地王。
仲量聯行昨公佈《香港住宅銷售市場》報告顯示，過去五年，本地七大發展商，包括新鴻基地產、長江實業、恆基兆業地產、南豐集團、新世界發展、信和置業及會德豐地產，投得的政府住宅地皮，由2012年佔整體推出的住宅地皮45%，下跌至2014年的28%，2016年更進一步跌至22%。五年間銳減一半，壟斷局面已被打破。
該行更估計，至2017至2019年，七大發展商佔私人住宅落成量比例將由以往逾八成跌至一半（見表）。
中資搶地 呂志和：難免「坐艇」
有份入標黃竹坑的嘉華主席呂志和，昨出席銀娛業績會，亦對中資早前創地王表示意外，直言嘉華一年多都投不到地，又指中資「這樣博法，他們會不會有一日坐艇（因價格下跌被逼長期持有資產）呢？真的不知啦。」至於會否考慮與中資合作投地，他笑稱「同你好過同中資！」
郭炳聯：等啲癲標中曬先啦
新地主席郭炳聯同日在中期業績會上稱，雖然近年多中資地產商來港搶地，但集團見慣樓市風浪，未來會有紀律出價，並積極投地。而集團亦一直提高收租業務比例。
郭炳聯表明，每次政府招標均有出手，但仍要「計到數，有錢賺」後，才決定落標與否。他又稱讚政府繼續以招標形式賣地，「等啲癲標中曬先啦」。不過，他指香港地皮並非每幅均受中資地產商重視，不是所有投標均是高價。
集團副董事總經理黃植榮稱，香港是自由市場，歡迎不同地方的地產商來港投地，短期內如有地產商認為高價投地後，可以賺取一定回報，「就留給他們做」。
另外，近期香港樓市已刷新多項歷史紀錄（見表）。
1月私樓售價指數創新高
差餉物業估價署昨日最新數據顯示，1月全港私人住宅樓價指數升至309，按月升0.62%，連升10個月，再創有紀錄新高，累計升幅已達13.85%。其中，中小型單位（1,075呎以下）售價按月升0.62%，較大面積單位（1,075呎或以上）則升0.68%。
租金方面，1月私人住宅租金指數為174.7，按月升1.04%，按年則升3.5%。◇
保險資金海外投地 成監管重點
近年來，中資不斷在香港和海外大舉進軍房地產。今次來港投地的平安不動產，2015年1月以3.27億英鎊買入緊鄰倫敦著名歷史建築的大型寫字樓TOWER PLACE。另亦與中國人壽聯手美國發展商鐵獅門，共同投資波士頓海港區4號碼頭項目。平安不動產目前亦持有朗詩綠色地產約13%股權。
路勁基建執行董事單偉彪接受媒體採訪時，坦言和平安合作全因對方「錢多」。又指內房攻港，主因是「大陸政府不想開發商買地向銀行借錢，令開發商面對壓力，是來港的催化劑」。
仲量聯行上月發表報告指，去年中資海外商業和住宅地產投資額按年升近53%至330億美元，創歷史新高，更佔整體中國對外投資總額的90%。
報告稱，主因是大陸保險資金瘋狂掃入海外物業，如安邦保險去年斥資逾60億美元將Strategic Hotels and Resorts收歸旗下；中國人壽亦買下擁有酒店的喜達屋資本集團（Starwood Capital Group），以及位於曼哈頓的寫字樓；主權財富基金中國投資有限責任公司亦長期活躍於紐約寫字樓市場。
大陸傳媒報道，內房近日在大陸發債幾乎被「冰封」，原因是監管機構為防樓市過熱，收緊內房商融資審批。相反不少內房早已來港上市，在港融資更方便之餘，成本亦低。
投地助大陸資金外逃
據本港財經專欄作家陸羽仁在報章撰文分析，大陸民企瘋狂來香港買地，實質上幫助大陸資金外逃。投到地之後，透過「內保外貸」（即以國內資產作抵押擔保，在海外貸款），便可以安排資金來香港。做法是找中港兩地都有業務的銀行，把國內資產，甚至現金，抵押給銀行，然後在香港借取港幣。「若調來的資金夠多，足以支付地價，還可以把香港的地皮再拿去按揭，足夠用作建築費之餘，還可以套現一筆資金，變相令公司在香港劃出一個可以自由調動的資金海外小金庫。」
不過，最近大陸金融市場面臨整頓，其中險資成為當局監管的重點。最突出的是上周保監會對敵意收購萬科寶能系全面開刀，撤銷時任前海人壽董事長姚振華任職資格，禁止他再入保險業10年。陸羽仁稱，打險資其實由最高層指令操盤，顯示整頓金融業已迫在眉睫。「舊制度受益者會儘快把資金撤離，作為自保。」◇
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