繼中資海航集團以54億高價奪得啟德地王後,一周內再有中資成功搶地。前日截標的港鐵(066)何文田站一期,昨日火速開標,高銀金融集團(530)牽頭的高鉎投資有限公司,爆冷擊敗包括長實、新地等五對手,獨資奪得項目。今次為該集團首度參與競投港鐵項目,亦是九個月內兩奪何文田豪宅地段。

近期大陸當局不斷推出措施限制中資海外收購,以抑制資本外流,但不斷有中資進軍本港地產,有分析師質疑買地實為走資。亦有分析指,五大地產商的市場佔有率已降至不足五成,令市場憂慮地產市場被染紅。

港鐵早前披露,何文田站第一期物業發展項目,共收到28份意向書,不乏中資財團,如萬科(香港)、龍光地產、高銀金融等,最終獲6份標書。入標財團以本地大型發展商為主,包括長地、新地、新世界及會德豐,另有信置夥拍龍光地產、世茂、嘉華國際及帝國集團入標,最終由中資背景的高銀金融(集團)獨資投得。

資料顯示,何文田站一期地盤位於忠孝街和佛光街交界,屬於何文田站上蓋項目的北面地盤,鄰近新地何文田豪宅天鑄,佔地約15.07萬方呎,總樓面面積約74.27萬方呎。可提供約800至1,000伙單位。項目預期於2022年至2023年竣工。

高銀打敗五對手 獨資搶港鐵項目

由於港鐵一向不公佈售價,故未知投價數額。不過消息指,項目補地價金額約62.82億元,即每方呎補價約8,459元,分紅比例固定為35%。發展商另要直接出一口價競投。

翻查記錄,高銀金融鮮有在港奪得住宅地。除了3月以63.8億元獨資奪何文田常盛街住宅官地外,5年前曾以34.32億元投得九龍灣一塊商業用地,目前已興建為高銀金融國際中心。

料樓價達每呎2.5萬

對於高銀「爆冷」奪港鐵項目,高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚認為,港鐵方面會考慮入標競投的發展商過去有無發展相關項目的經驗和團隊,並非一般大陸發展商可以做到,而且分紅制度亦非中資熟悉的做法。他估計高銀獲港鐵重視,或因內房願意接受比較低的利潤,「本地發展商或需要百分之十幾的利潤,那他們的發展商願意接受可能個位數的利潤。」

他預計樓面價或高達每平方呎1.38萬元,假設項目建築及利息成本達4至5千元,連同地價在內,每平方呎發展成本達1.8至1.9萬元。比較同區的指標項目天鑄,一手呎價約3.2萬元,他預計何文田一號項目日後售價需至少每平方呎2.2至2.5萬元。

高銀3月在何文田投地,樓面呎價已達10,889元,今次再奪何文田地鐵項目,或有協同效應。有測量師擔憂,中資高價搶地,帶動該區售價不斷攀升,令港人住屋難的問題持續甚至惡化。

中資佔本年賣地收入三成

最近,中資公司接連以高價投得本港住宅地皮(見表);其中,海航集團於11月初先以約88.37億元,奪得啟德發展區的第1K區3號住宅地,每方呎樓面地價約1.35萬元,打破當時東九龍新高;之後再以約54.12億元投得同區的第1L區3號地盤住宅地皮,每呎樓面地價約1.36萬元,再刷新該區紀錄。

據地政總署數據顯示,2016/17財政年度已批出的22幅官地共賣得653億元,不計高銀金融,當中4幅已由中資奪得,涉及資金192億元,佔賣地總額29.5%,創有史以來新高。

發展商經驗少 政府應監管

而相對而言,香港五大發展商的土地市場佔有率大降,據瑞銀2015年底的報告,本港五大發展商——長實、新地、新世界、信置及恒地這五大地產商的土地市場佔有率,五年間由89%急降至41%。有分析師擔憂,香港地產業被染紅。

張翹楚坦言,高銀金融非以地產為主業,過去發展地產的經驗亦較少,建議政府應成立如貿易發展處等部門,幫助一些新房地產商投地後發展項目,「確保他們是否如期提供這個供應量。」

老闆潘蘇通低調起家 去年股價暴跌

高銀金融老闆潘蘇通(中)。(網絡圖片)
高銀金融老闆潘蘇通(中)。(網絡圖片)

今次打敗長實、新地投得地王的高銀金融,對外稱在本港發展、總部位於香港,但主力在大陸從事地產和金融,市場普遍分析該集團為大陸背景公司。老闆潘蘇通,靠生產MP3機起家,為香港松日集團的創辦人。在2015年《福布斯》香港富豪排行榜上,他僅次於李嘉誠、李兆基、鄭裕彤、新鴻基郭炳江和郭炳聯、劉鑾雄,以淨資產122億美元排名第6位。

現年53歲、出生於廣東韶關的潘蘇通,本港金融圈內認識他的人不多。有媒體形容他為「謎一般的富豪」。2002年透過收購英皇集團老闆楊受成旗下的英皇科技,改裝為高銀地產(0283)上市,故有消息稱他和楊屬好友。2008年強吻女藝人組合Twins一事,更成為圈內茶餘飯後話題。

高銀旗下打造的天津高銀117大廈,號稱世界結構高度第二、全國結構高度第一。亦有報道指,潘蘇通和前天津市委書記、屬江派的中共政治局常委張高麗關係良好,張曾公開接見潘。

市場一直質疑「高銀孖寶」——高銀地產(283)及高銀金融(530)股權高度集中,且缺乏業務支持。證監會去年6月曾警告高銀地產可能會「劇烈波動」,投資者「應該極度小心」,原因是潘蘇通和13名其他股東擁有95%的流通股。

潘蘇通旗下高銀孖寶去年5月傳出遭沽空機構狙擊,市值曾單日蒸發近1,300億元,震驚市場。同時,大陸富豪李河君旗下的漢能亦暴跌,其後更停牌。消息稱高銀系與漢能是夥伴關係,其中高銀金融是漢能的財務顧問。

今年高銀3月在港投地後,潘蘇通曾向中銀押出其全部持股,該批股份當時市值約85億元,向銀行換取最少100億元信貸額度,以發展私人業務。◇

中資海外投地 或走監管漏洞

大和資本(香港)首席經濟師賴志文則質疑,近期不斷有中資在港搶地,或與大陸走資潮有關。「大家也不想拿著人民幣資產,但我不清楚具體他是否借錢還是真的將人民幣轉換成美元或者港幣。」

中共當局最近連續出招打壓走資,包括宣佈限制海外直接投資額度。本月初中共官方規定,嚴格管控規模在100億美元以上的對外投資項目、國有企業在境外投資額超過10億美元的房地產項目,以及中方投資額在10億美元以上的非主業大額併購和對外投資。

對於中資企業何以能夠避開管控,大筆投資海外項目,賴志文直言:「問題就是有一些企業有特殊地位,有一些半國企的企業不知道這個閘能否影響他們,當然他們有這個例,但是否一視同仁這就不知道了。」

有中資分析員亦稱,中共不少資金已經先行出海,甚至有的包裝為海外公司,但實質為中資,同樣可以借海外收購名義走資,「大陸要走資,有的是辦法。」也有分析員稱,項目賺蝕非他們主要考慮,反而是希望透過在海外進行資產配資,為資金鎖定匯價風險。

江派遭清理 高危資金出逃

中國問題專家季達稱,目前中國資金外流嚴重,其中一個因素是面臨清理的中共江派等利益集團懼怕被清算,紛紛透過各種管道向外轉移資金。江派壟斷中國經濟命脈長達二十多年,央企和國企幾乎成了江派利益集團的搖錢樹。習近平反腐收緊他們的「錢袋」,因此遭到江澤民派系的抵抗。

今年5月,李克強主持召開國務院常務會議,痛斥有些央企國有資產幾乎被「啃光」。而今年房地產業頻頻被地王推高,背後不少是江派資金為主的央企。習近平日前在中央經濟工作會議稱「房子是用來住的,不是用來炒的」,就是警告央企勿人為炒高樓市。

季達預料,未來中港政經局勢將發生巨變,背靠江派將成高危政治風險因素。比如江派在港代理人、特首梁振英不能連任,就是一個訊號。預料中港江派企業、老闆、官員被清洗不斷,賣產、資產轉移動作頻頻,未來財富將出現大轉移。◇