香港地產： 香港村屋漫談（五）

今期繼續談香港的土地變遷和政策，如怎樣分類地租等級和須向當局繳付的地租金額。村屋方面，則聚焦近年依山面海興建了不少豪華大型洋房屋苑的新界大埔。家屋佈置方面，則探討家居顏色對小朋友心智發展的影響。

大埔近年興建的豪華洋房都倚山而建，面向吐露港。（圖片－網絡圖片）

撰文｜Alan Cheung

紅契地VS官地

上回說到，新界土地制度顯然與香港島及九龍不同，新界的土地是全部由香港政府控制。

今回談談，怎樣分類地租等級和金額。

香港政府展開大規模的土地勘察和業權登記工作，全面掌握新界土地業權情況，凡持有清政府承認並蓋上紅印的私人契據之居民，俗稱「紅契」，須交於政府，登記在地籍冊內。

紅契（清政府批出）

為滿清政府批出的﹁紅契(圖片Ι網絡圖片)

新界村屋，主要分三大類。一、是原居民的老家（紅契屋）；二、丁屋；三、由地產發展商興建的洋房式小型屋苑。

由1901年至1903年，大約共41,000英畝土地的350,000幅地段獲得承認。登記後，隨即展開土地丈量，劃分約分和地段。

這些地段登記在「集體官契」內（Block Crown Lease）而成為「舊批約地」（Old Schedule Lot），批期由1898年7月1日至1997年6月27日，即以75年並可續期24年減去3天的年期批出，6月30日英國政府交還中國政府。

集體官契（英政府批出）

為英國政府批出的「集體官契」。(圖片Ι笑談風月網誌)

舊批約地業主須向香港政府繳納地租，新界土地地租劃分為三個等級，每英畝租值為1、2及3港元；界限街以北的新九龍農地地租分別為1.5、3及5元，建築用地每英畝地租為50元，每幢房屋每年0.5元，繁榮建築用地每英畝地租則收取100元。

這些地租為香港政府帶來可觀的財政收入，在1910年，新界農地地租總收益達115,448.05港元。

沒有「紅契」的土地，向香港政府申請，是屬於「官地」。

此外，所批出之這類「官地」，即成為向「清政府」租借的「官地」，稱為「新批地段」（New Grant Lot），租期和條件，與「舊批約地」（Old Schedule Lot）相同。

所謂「官地」（Crown Land），是屬於英國王室，香港港督根據英國王室處理香港土地，香港政府擁有土地最終「業權」。香港政府利用業權，把「使用權」以某些條件和限期租予地產發展商和承租人，准許土地「使用權」自由承繼、轉讓、抵押、贈送。當土地使用權期滿約，承租者則要土地連同上蓋物業無償歸還政府。

批租方式，主要是透過公開拍賣，價高者得。凡是有特殊用途，例如：公共事業、教育、公益、宗教等等用途的土地，則採取公開投標或私人協議方法。

當「土地使用權」是可以「自由」地進行承繼、轉讓、抵押、贈送，就形成了房地產的第一線市場和第二手市場，互相進行交易，「官地」成為自由買賣商品。商品經營者把香港土地發揮了市場機制來配合土地資源，有效地融入香港的自由經濟之中，成為香港土地經濟的核心。

1939年，香港政府制定了《建築物條例》，這條例為甚麼影響房地產？下回繼續。

大埔村屋

村屋介紹方面，上回提到元朗，今回說說大埔。

大埔，原名大步，接近吐露港。大埔區，是十八個行政區域之一；包括大埔、大埔滘、汀角、船灣、以及西貢北部的部份地區。

「大埔」，很多地方可以見到整齊的村屋群組，如林村、泮涌等，有部份村屋媲美元朗的豪華款式村屋，如康樂園、倚龍山莊、比華利山別墅等，有過之而無不及。郊遊之際，仰望天際之時，都會遠眺近看林林總總的「豪華住宅」，讓人歎為觀止。有興趣陳年唐樓者，在大埔墟五步一閣，十步一樓，俯拾皆是。

比華利山別墅位處大埔三門仔，共提供535座洋房，為全港最多洋房供應的單一樓盤。（圖片－Chong Fat／維基百科）

大埔有不少公共房屋，私人樓房，各形各色，任君選擇。

大埔「林村」盛名遠播，每當中國新年，善男信女誠心遠道而來，駕駛者眾多達萬人，汽車排隊兩三公里，志在必到「許願樹」下，拋出「寶碟」，一求心中祈福願意。

不少旅遊景點亦散佈此區，例如大尾督、新娘潭、萬宜水庫等等。在風光明媚，陽光普照，萬里無雲的日子，令人心擴神怡，真是千金難買。單車徑更長達十多公里以上。