近期香港的樓價持續下跌，已經出現了自從亞洲金融風暴之後最多的負資產個案。大中小型樓盤劈價促銷的事件持續發生，二手市場也出現了不少大幅度蝕本出讓的個案，連無需補地價的居屋二手市場也乏人問津。有發展商向代理提供20%佣金促銷一手貨尾單位，顯然只是要讓經紀能夠以高額回贈來完成交易，目標是要在帳面上托住樓價，好向之前的買家交代。

至於高檔商廈的租務市場，已經出了長期雙位數的空置率，租金也持續下調。雖然不斷有傳聞說頂級商廈有國家隊入市接手，但仍然沒有辦法扭轉整體性的頹勢。

上星期也談到香港各方面的經濟指標、社會指標、國際排名都是持續處於下跌的軌跡，而且沒有扭斷的跡象。到近幾日，新一年才剛開始兩個星期，股票市場只有一天升市，到1月16日，恒生指數更跌破16,000點的關口。就算短期內就算有技術性反彈的可能，看來都無法扭轉短中期股票市場的弱勢。

香港由亞洲四小龍、東方之珠、國際金融中心這些標籤變成今天這個局面，可以說是北京當局咎由自取，也連累香港幾百萬人。其造成的惡果，將要由香港社會各界一同承擔。特別是過去幾十年，因為經濟發展而晉身中產階層的香港市民，將會面對沉重的打擊。

香港的中產階層，是社會上人數最多的一群人，也是香港過去發展的支柱。他們很多都有份參與香港財富的創造過程，他們也從中得到各種經濟回報及好處。他們支付的入息稅，長期都佔香港政府收入的40%上下；他們是香港房屋資產的及其它物業的主要持有者；他們大部份人都需要向強積金或其它職業退休保障計劃供款；他們很多都或多或少會在股票市場有投資。他們的生活方式，也在相對收入較高的情況下得以維持；他們的日常消費，也對香港的內部經濟產生了廣泛的外溢效果，支持住各類零售消費、餐飲娛樂、及其它消閑活動。

當他們的資產縮水，即時的財富效應就是消費意欲降低；不少人也開始調整消費模式。過去一年，大量港人重新發覺北上深圳及大灣區可以享受價格較為便宜，也即是成本效益較高的消費模式。而且，兩地交通成本下降，加上其它因素，例如有不少市民有意識地抵制政府呼籲大家在本地消費，令這種轉移消費更加難以逆轉。當這些情況成為廣泛的現象，甚至成為一種潮流，長遠對香港內部經濟的損害就變成難以挽回了。結果是大量商舖空置，零售業、餐飲業的經營狀況慘淡。

上述各種情況加起來，香港的經濟怎能不出現衰退的跡象，持續下去，也肯定會引發經濟衰退。現時唯一足以慶幸的，是失業率還不致上升。但可以預期，長期的低失業，甚至是全民就業的情況已經踏入尾聲，香港的就業情況很有機會在未來一兩年逐步變壞，部分行業的收入下降，也將難以避免。

問題關鍵是香港的制度性優勢已經消失，在中共以「國家安全」這個偽命題破壞香港既有制度及經濟發展基礎的情況下，香港過去憑制度優勢而取得的「制度溢價」也只能回吐，「制度紅利」將會消失。

所謂「制度溢價」，就是香港原有那套政府管治及公共行政及經濟策略，令資金及投資者既便利，又敢於把資源投放於香港，產生的整體性收入及財富增加的效果。因為資金充裕，各個行業迅速發展，效果就是整個經濟體系的產能提升，而且回報也幾何級數地上漲。香港人的工資相對於亞洲其它地區，甚至歐美地區都毫不遜色，原因是因為香港建立起來的制度優勢，令各方資金對這裏的人才及各種資源都需求暢旺。香港的資產價格持續上升，住宅、商業樓宇及商舖的價錢及租金都持續高企，也是因為大量資金湧入，加上人工飆升而承托住的。

香港原有制度能夠產生高溢價，令香港的各階層得益，因而產生整體性的財富效果，除了是政府的管治合理，令香港成為一個自由及人權有保障的社會之外，還因為香港建立了令各界都信賴的司法制度。這令在香港生活及工作的所有人及機構的基本權利及法律權益得到保障，得到信賴，減低了因為缺乏這種制度基礎而造成的風險。國際資金在扣除了這些非價格性的、但卻是制度造成的成本節省之後，就算人工高、租金高，仍然不損香港的發展優勢，令全世界的資金都願意投放於香港，願意在香港長線投資，這就是「制度溢價」。

香港的制度，原本能夠讓各種專業界別依循國際認可的標準來操作，大律師不需要追求政治正確，會計及審計行業不需要因為顧全國家發展大局而跟主旋律唱好，沒有人會勸喻投資者在跌市中要依循官員指示停止沽售股票，新聞媒介可以無限制地提供各種消息，甚至是對政府不利的消息，讓各界都可以評估風險。這些也提供了誘因，令各方面願意投資於香港，包括商業性的投資，也包括了個人把財富投放於香港的房地產及股票市場。多方資金匯集，每個人、每個機構的經濟行為，都因為制度而得到保障，就是造成溢價或紅利的制度基礎。

香港的制度資產是經過長期發展而形成的，今天面對的情況清楚說明甚麼是「破壞容易建設難」。過去幾代人努力累積得到的成果，就是一個只知政治掛帥而罔顧客觀經濟現實的權力集團，因為要達到政治控制的目的、要全面管控，甚至不惜破壞制度，以一個所謂「國家安全」的偽命題把香港原有的制度打得稀巴爛。

這樣的破壞過去幾年可以說是俯拾即是。大律師公會如果選不出政府心儀的幹事會，政府就說明會改例，奪取大律師的專業自主，結果是整個司法制度，包括法治基礎的獨立性都得不到保障。教協如果不解散，政府就會拘捕及檢控教協的成員，結果是任由香港的教育淪為扼殺思辯、否定創意思維、只容接受官方定義的所謂事實及論點，目的只是要製造只服膺於權勢的奴才及小粉紅，最後是把香港培訓人才的制度完全破壞。至於新聞界，就連報道台灣大選這個涉及香港地緣政治如此重要的新聞都不敢廣泛報道，或者都只能依循主旋律作報道。在這種局面下，還敢把資金投放於香港的所有人，包括機構投資者及經濟體系內的個人，可以如何透過多元的資訊來作出風險判斷？最新的例子，是連香港的舞台劇界也被藝發局因為政治理由而扼殺。

香港過去幾年經歷的是全方位的被破壞，是一個制度性的崩塌。因此，當全世界股票市場都是上升的時候，恒生指數還在繼續尋底，還未知道這一次制度性的破壞要把幾多之前有過的制度紅利回吐。到底之後，究竟又可以憑甚麼重拾溢價的基礎？如果找不到新的制度性優勢，過往有過的制度溢價就可能永遠都不會重新出現。

香港的好日子或許已經暫時過去，何時能夠回到正常，現在確實是很難說得準的。有理由憂慮，香港的美好歲月不是暫時消退，可能是永遠的過去了。要思考的是，要重回盛景可能性還存在嗎？◇

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