今年投資市場對大手買賣的態度較為審慎，大手買賣量額均比去年減少。美聯工商舖數據顯示，截至今年8月中為止，逾億元大手買賣宗數僅錄49宗，比去年同期少約43.0%，金額錄得近300億元，亦比去年同期減少約20.3%，其中，「北水」今年以來淨買入達118.3億元，比去年同期升約42.1%，外資則買入約65.8億元，按年減21.9%。該行認為，雖然中港已全面通關加上本港亦已復常，但本港經濟復元的步伐不似預期，而工商舖市亦未見顯著反彈，大手成交數字較去年同期減少反映市場在高息環境下，借貸成本高企，令投資者及企業保持審慎態度。該行相信今年全年億元成交只有75宗的水平，涉資約430億元，不過，內地利率的下調令北水在後市仍會佔本港投資市場相當的比重。

鋑聯控股行政總裁（工商舖）盧展豪表示，今年雖然中港已全面通關加上本港亦已復常，但內地近年力推經濟內循環，加上消費模式有變，聚焦在網上購物，本地商家需時適應新轉變。同時由於本港經濟復元的步伐不似預期，整體投資市場甚至較去年同期更為淡靜，大手成交宗數回落。綜合美聯工商舖資料研究部數據，截至8月15日，今年以來整體投資市場（包括工廈、商廈、舖位、酒店、服務式住宅、車位、舊樓地盤等）的億元成交宗數共錄49宗，比去年同期少約43.0%，成交金額總值約299.1億元，較去年同期下降20.3%。

今年上半年因受到高息環境所影響，令中資、外資入市意欲個別表現。今年以來的大手成交，中資及外資的買貨金額分別錄得118.3億元及65.8億元，分別比去年升約42.1%及下降約21.9%，佔大手交投約39.6%及22.0%。

北水有望繼續流入本港投資市場

盧展豪表示，由於目前美國的貨幣政策將繼續主導本地投資市場，在現時的高息環境下，這難免會影響到投資者及企業的投資意欲。由於聯儲局仍以控制通脹為目標，相信局方仍有機會在今年內上調利率。此外，本港的經濟復甦乏力，「三頭馬車」中，除消費外，投資及淨出口的表現仍然呈現「熄火」。

展望下半年，盧展豪認為，全球經濟前景仍然未明朗，相信今年全年億元成交只有75宗，涉資約430億元。事實上，內地政府於今年實施較寬鬆的貨幣政策以刺激經濟，其中中國人民銀行數度調低中期借貸便利（MLF）、貸款市場報價利率（LPR）以及銀行的存款準備金率。盧展豪看好，內地利率的下調令投資者及存戶重新配置其資金至一些可提供較高回報率的地方如香港，北水有望流入本港，相信後市北水佔本港投資市場的比重將會回升。

隨著內地重新批出外遊旅行團，盧展豪留意到不少廠商趁勢在市場上買入倉庫，特別是有多家港資食品生產商於過去數月內入市，料整體工商舖可持續受市場關注。另外，近月內地政府宣布放寬出境旅行團的限制，預料本港的旅遊業亦能受惠，相信投資者亦將陸續回流核心區商舖投資市場。長遠而言，若政府成功落實一系列招商引資措施，可望吸引企業來港，吸引中、外資企業回流本港擴充或開設辦公室據點，料可利好物業市場，帶動投資需求。

中資及本地資金主導市場

工廈方面，美聯工商董事陳偉志指出，由於息口處於較高水平，市場資金較少聚焦大額買賣，因此工廈大手成交主要以普通分層工廈為主，而全幢工廈買賣佔該板塊大手成交的25%，錄得1宗成交。今年工廈物業投資市場仍然以中資及本地買家為主，今年以來合共斥資10.4億元入市，比去年同期減少近9成半，以入市金額佔比來看，中資入市金額為約7.3億元，佔比達70.5%，佔比按年升近32%。本地資金入市金額為約3.1億元，佔比達29.5%，佔比按年升近13.3%。

陳偉志指出，近月有比較多買家為配合自用需要，購入工廈單位，所屬行業包括零售、水電工程等，特別是迷你倉經營商近期頻出手入市，相信自用買家會因應自身的業務發展需要，維持入市步伐，中小型的工廈單位會較為看好。

租務方面，陳偉志指出港府現正著力吸引外資來港，並向其提供稅務優惠，目標企業包括創科公司，因此在租務方面，近期有不少數據中心營運商大手租入工廈，相信創科公司未來仍是工廈租務市場的主要參與者。

大手成交表現淡靜 受市場因素影響

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，今年以來的寫字樓大手成交只錄12宗，主要為分層成交，而全幢買賣僅錄3宗，佔25%，主要是因為通關效應不似預期，未能帶動內地及國際企業的投資需求，加上商廈供應高企、吸納速度減慢等不明朗因素影響，投資者觀望氣氛濃厚。資金來源方面，今年以來寫字樓大手成交金額為37.7億元，以外資買家為主，入市金額為17億元，入市金額及比例較中資和本地客高。今年以來，寫字樓大手成交的買家以機構投資者為主導，今年暫買入22.6億元，佔總買入金額60%。

展望後市，他認為分層寫字樓買賣將繼續主導市場，未來資金將聚焦在中小單位成交。寫字樓以往受中資追捧，買家多為投資或自用，而目前寫字樓售價水平接近低水，相信會吸引不同背景如本地及外資等投資者入市。

本地個人投資者主導 街舖受捧

美聯旺舖董事梁國文表示，今年以來的舖位大手成交錄18宗，比去年微跌1宗，成交主要為一般街舖（非商場舖或銀座式商廈舖位），暫錄12宗，佔總宗數67%，全座商場則暫錄6宗，佔比為33%，大多位於民生區住宅項目的基座商場。今年以來商舖大手成交金額為52.7億元，並以本地買家爲主，佔比及買入金額分別為36.3億元及68.8%。其次為中資買家，買入金額為16.4億元，佔今年總買入金額約31.2%，但中資買家入市的佔比則由2019年的1.2%逐步上升至現時的約三成。商舖大手成交市場以個人投資者為主導，其次為房地產企業（發展商）以及其他企業買家。

梁國文預計，下半年舖市「大刁」將繼續由本地個人投資者和街舖為主導，而全幢或巨舖物業相信仍然有吸引力。自中港通關後，有不少內地投資者對本港的商舖物業深感興趣，預料中資在舖市的角色將變得更加重要。至於核心區舖位，即使近年內地旅客的消費模式改變，但本港的美食以及特色旅遊景點可吸引來港的觀光旅客，加上近月內地政府宣佈放寬出境旅行團的限制，預料本港的旅遊業亦能受惠，相信投資者亦將陸續回流核心區商舖投資市場。展望後市，本港的經濟復甦以私人消費開支的增長作主導，這令舖市最能受惠於本港的經濟增長，相信市場上仍會有投資者投資舖市，預料全年舖市的逾億元成交宗數可達29宗。他又補充，近期社會就如何振興夜市作出討論，不過，由於市民仍在適應疫後的生活，相信夜市仍需一段時間方能回到疫前的規模。當務之急是要令本港的經濟回穩，增加市民的消費信心。＠

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