香港銀行7月跟隨美國加息，雖然只加0.125厘，但業主供樓利息仍然沉重，連帶樓市交投亦因而淡靜，龍頭發展商長實（01113）只好變招以「平爆價」促銷油塘親海駅II。事實上，本港整體樓價弱勢持續，租金回報率平均只有2.7厘，跑輸銀行約4厘的一年定期，令一眾投資者卻步。美聯物業住宅部最新數據更指出，新盤首7個月只錄得6,843宗成交，創10年同期第二低。

今輪加息下，本港一眾小業主供樓負擔進一步加大。以貸款額為100萬元、30年期計算，若在2022年初低息環境下，其實際利率只約為1.45厘，每月利息開支3,428元，惟現時實際利率將達到封頂息3.625厘，每月利息開支大增至4,561元，或33%。

隨著本港樓市向下，一眾投資者亦不急於「買磚頭」，反而將資金放於銀行進行定期存款收取高息更為吸引。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀早前指出，暑假旺季雖然帶動租金上升，令本年第三季租金平均回報率從5月的2.6厘，進一步升至上月的2.7厘。但目前銀行按揭利率約仍處於封頂息，足比租金回報高近約1厘，意味業主租金回報，尚未足以抵銷供樓成本的息差，難以吸引投資者買樓收租及支持樓價。

無可否認，現時租金回報利率偏低。以今年5月入伙，位於黃竹坑的新盤「揚海」為例，業主於2021年9月以約2,860.3萬元，購入2A座低層D室，實用面積約為921平方呎。近日業主以月租4萬元成功租出，一年租金為48萬元，租金回報率約1.7厘。假設租金大幅調高5成，至6萬元，其租金回報率亦只得2.5厘。而若要跑贏現時銀行1年定存約4厘息口，以上述例子為例，樓價要下跌四成至1,716.2萬元，同時租金維持6萬元的高水平才能做到。

按國際調查機構Demographia2023年最新報告，比對中國、新加坡、英國、美國、澳洲、加拿大、愛爾蘭以及新西蘭共8個國家，94個主要住房市場房價中位數及家庭總收入中位數，以評估市民買樓的負擔能力，數值愈大代表買樓壓力愈難負荷。當中香港連續13年被評為全球樓價最難負擔城市，樓價中位數對家庭入息中位數比率為18.8倍，換言之，港人如果想買樓，需要不吃不喝18.8年。

以同為國際金融中心的「紐倫星」（即美國紐約、英國倫敦及新加坡）作比較，當地市民若要買樓，亦遠比香港輕鬆。當中倫敦排名第18，樓價中位數對家庭入息中位數比率為7.3倍；紐約排名第19，樓價中位數對家庭入息中位數比率為7.1倍；至於香港主要競爭對手新加坡則排名48，樓價中位數對家庭入息中位數比率為只為5.3倍。假設各地入息中位數不變，香港樓價即使砍半亦不及倫敦吸引。

根據以上的租金回報率與負擔比率分析，香港樓價分別需要下跌四成與逾五成。目前，本港樓宇交投淡靜，其一是香港買樓負擔艱難，年輕人難儲「上車」資金，其二是發展商手上仍有不少新盤等著要價，為保銷量寧劈價出售；其三是移民潮未止，增加二手市場的盤源，對樓價形成一定壓力，難怪長實寧願劈價賣樓，爭取資金回籠。@

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