進入8月份以來，中國房地產開發商碧桂園的壞消息不斷，其債券信用評級已經被惠譽調降到了垃圾級，上半年的利潤也同比下降高達96%，今年以來，香港上市的股票價格也已經暴跌了63.2%。
碧桂園曾經引以為傲的海外地產項目「森林城市」，如今卻被外媒形容成了「鬼城」，網民還嘲笑說，「森林」很快就要變成「叢林」了。這到底是怎麼回事呢？而對眾多業主來說，又意味著甚麼呢？
「森林城市」 將回歸「叢林」？
森林城市（Forest City），是碧桂園集團（Country Garden Holdings）和馬來西亞柔佛州政府打造的一個綠色創新模範城市，位於柔佛州新山市的依斯干達經濟特區，毗鄰新加坡。這個項目，是由4個人工島上的摩天大樓和海濱別墅群所組成，總面積是30平方公里（3千萬平方米），開發周期長達20年，計劃耗資1,000億美元，是馬來西亞史上最大的外資房產項目。
按照碧桂園的計劃，預定在2035年以前，把森林城市打造成一個有70萬人居住的小市鎮。但據馬國地產業人士估計，目前只有大約2,000人在這裏落戶，而且，其中許多是開發商的員工、承包商和國際學校的學生和家屬。
一座本來想成為「人間天堂」的豪華市鎮，經過8年的開發後，現在反而變成了一座「鬼城」，到處都是空蕩蕩的摩天大樓和荒廢的道路，入住率還不到預期的3%。
台灣媒體報道說，用無人機遠遠地拍攝，島嶼上不少建築拔地而起，宛如一座新市鎮，但是飛近一看，景象立即不同，不少住家的陽台、屋頂上都長滿了雜草，毫無人氣。
有《商業內幕》的記者描述說，在今年5月初去森林城市時，看到了幾十座豪華公寓樓、一個銷售廊、一個商場、一所國際學校和兩個度假村，但是，卻沒有看到一個人。森林城市的高爾夫酒店和免稅店倒是擠滿了人，但大都是從其它地方來度假的人，是為了打高爾夫球，或者享用免稅的香煙和酒。
報道中還提到，碧桂園表示，迄今為止，森林城市已經賣出了2萬多戶住宅。那麼，都是誰買了這些住宅？他們現在的情況如何呢？
碧桂園都賣給了誰？
碧桂園是最早進入馬來西亞的中國開發商，第一個大項目是2012年開發的金海灣項目，位於新山市市區。媒體曾報道說，金海灣的購房主力，都是北京、上海和深圳的居民，在2013年時，共計為碧桂園帶來了將近70億人民幣的銷售金額，成為碧桂園當年最大的合同銷售貢獻者，碧桂園也因此一躍成為馬來西亞銷售業績最高的開發商。
森林城市，是碧桂園在馬來西亞開發的第二個大項目，據說目標客戶，主要是面向在馬來西亞定居、往返於新加坡上班的外國買家，但實際上，絕大多數的住宅都賣給了中國買家。碧桂園官方也表示，「森林城市」70%左右的買家來自中國，但真實的比例應該比這更高。
在碧桂園的營銷中，「森林城市」被塑造成了一個夢幻般的理想家園，在很長一段時間裏，關於森林城市的廣告在中國鋪天蓋地，在各大城市的地鐵、商業中心、居住小區，乃至中央電視台的春晚、奧運賽事中，都可以看到「森林城市」的身影。
但有意思的是，在宣傳這個樓盤時，碧桂園幾乎沒有提過「馬來西亞」幾個字，而是一直強調它在「新加坡旁」，是「永久產權」，並且稱竣工後的「森林城市」，和新加坡的直線距離不到2公里。
而且，碧桂園還把森林城市放到了旅遊路線，把它包裝成「新馬考察團」。通過大額資金補貼的方式，碧桂園吸引了很多客戶去到馬來西亞的項目現場。
界面新聞的一位記者，就曾經在2016年末，花了4,500元人民幣，參加了一個森林城市的購房團。四天三夜的旅程，先是飛到新加坡玩兩天，看美景、吃美食，還有導遊在一旁介紹生活在新加坡的種種好處。然而，記者後來才明白，新加坡的旅程就是一段鋪墊，目的是讓團友們覺得，彷彿購買「森林城市」，就可以買到「做新加坡人」的感覺。
另外，作為「未來城市的榜樣」，「森林城市」還融入了許多綠色創新科技，就像銷售人員宣傳的：「車輛在地下穿行，地面都是公園，建築外牆長滿植物，沒有霧霾，沒有污染，坐擁海景的豪華公寓，永久產權，既享受新加坡的現代繁華，又擁有馬來西亞的經濟實惠……」
碧桂園還把營銷重點，放在了國家戰略上，甚麼「一帶一路」、「戰略要塞」、「經濟特區」、「交通樞紐」等，給外界的感覺是，這是由中國和馬來西亞政府雙重「加持」的地產項目，而這一點，據記者的觀察，可能是最讓購房者信任的理由。
除此之外，「森林城市」還有一個最大的賣點，就是購房者有機會獲得馬來西亞的長期簽證。根據馬國政府2002年出台的「第二家園」計劃，只要在馬國存款30萬令吉，大約46萬人民幣左右，並且在一年之後至少保證15萬令吉的存款，就可以獲得長達10年的簽證。
有的銷售人員更是誇張地介紹說，購買森林城市的業主，可以獲贈移居「綠卡」，一人申請，全家可享10年居住權，也就是，除了業主本身具備了永久居住權外，同時還可攜帶配偶、21歲以下子女以及60歲以上父母獲得馬來西亞的10年居住權，10年居住權到期，還可以續簽。
但是，實際上，這完全是誤導，因為根據馬來西亞的現行法律，買房和獲得永久居留權沒有任何關係，購買房產並不能保證在馬國自動獲得居住權。
當然，對真正的購房者來說，除了這些因素以外，他們還非常看重兩點：一是價格，二是環境。
很多對「森林城市」感興趣的人，大都是第一次嘗試在海外置業。相對於北美、澳洲和中國自己的房地產而言，「森林城市」是一個相對便宜的海外置業機會。比如：「森林城市」的售價大約是每平米2萬元人民幣，大約只有上海房價的三分之一。
其次，「森林城市」有國際學校和醫院，還有來自世界不同國家的購房者。在一些購房者的想像中，居住在這裏，對孩子的成長和教育，也是一個不錯的選擇。
所以，在2015年12月向市場推出首批住房後的一年時間裏，「森林城市」第一座島上的房子，就已經售出了80%。據說，2016年，森林城市的收入就超過30億美元。
森林城市遭遇了怎樣的挫折？
但是，在2016年的豐收之後，很快在2017年，森林城市卻迎來重挫。
大家知道，北京當局為了打擊資本外逃，在2016年底，收緊了外匯管制措施，投資者很難再將大筆款項轉到境外。對外轉賬的限額，依舊是人均每年5萬美元，而且匯款人必須簽署一份保證書，保證不會把錢用來購置房產。這就讓很多中國買家陷入了困境，支付了首付款，卻沒辦法從銀行匯出剩餘的款項。
很快，碧桂園也被迫關閉了「森林城市」在中國的售樓處，並趕往杜拜、日本、泰國以及其它地區尋求買家。
而且，除了中國的外匯嚴管之外，到了2018年8月，時任馬國首相馬哈蒂爾又點名批評了「森林城市」，稱不允許將房地產賣給外國人，並強調政府不會給外國買家發出居留簽證，當然，這也震驚了市場。
過後，馬哈蒂爾解釋說，他擔心的是，有70萬外國人移居森林城市，馬國政府不歡迎大量中國人到馬來西亞置產居住，因為這將讓土著居民失去立足之地，甚至被迫從城市遷出。
不過，馬國內閣後來聲明，「森林城市」的房地產可繼續賣給外國人，但是不會發出居留證給外國買家。同時，政府將重新檢討允許外國人購買柔佛州「森林城市」70%房產的配額措施，以降低外國人在該地區的擁屋率，並且稱，內政部將收緊「第二家園計劃」。
到了2020年，因為疫情爆發等因素，馬國政府無限期暫停提供海外投資者居留簽證的「第二家園計劃」，雖然，2021年10月份，該計劃重新啟動，但對申請者的條件卻更加嚴格，難度大幅提高。對業主來說，如果不是在馬來西亞工作或學習，要想居住在「森林城市」就更加困難了。
而且，「森林城市」所處的位置，並沒有宣傳的那麼好。它所在的附近海域是新山的貨櫃港口和新加坡的工業園區，海水不太潔淨，並沒有風景可言。此外，據說這一地帶，每年還有3個月，要忍受從印尼飄來的煙霾。
有網民就說，大馬的經濟不好，尤其新山都是荒地，治安很不好，而且緊鄰「森林城市」的也不是新加坡的居住區，而是裕廊工業園區，都是重工業。而且連大馬人都知道，「森林城市」專坑中國人，想住森林城市去新加坡工作，就得天不亮就起床，騎摩托去排隊通關，每天4個小時。雖說碧桂園確實申請到了為其居民開設的海關快速通道，但是，只限於馬來西亞境內，進入新加坡後並不適用。
還有網民在「知乎」上發帖說：「我們姑且先不去考慮馬來西亞貨幣匯率、中馬關係等風險問題。一個治安並不好的馬來西亞；一個容積率3左右的填海小區；一個大多數人都是中國人的海外小區；一個多數業主都是投資客的海外小區；一個入住率很低的小區；一個周邊放眼一看30年內還一直在填海、建設的小區；你認為，能滿足你度假的感覺嗎？」
另外，也有些「森林城市」的業主有一個誤區，認為馬來西亞新山，到底是靠在新加坡的邊上，總有一天能發展起來，就像以前的深圳一樣。但是，他們沒有意識到的是，新山和新加坡，可是位於兩個完全不同的國家，文化和制度都大不相同。
「森林城市」前景不樂觀
事實上，在北京當局發布新的外匯監管政策之後，就有不少「森林城市」的買家要求退房。截至2018年3月的時候，碧桂園表示，「森林城市」退房率不足1%，但目前情況如何，就不得而知了。
據《南華早報》2021年9月報道，受到疫情影響，「森林城市」的房產銷量在過去18個月來，只銷售出不到10個住宅單位。碧桂園還將2019年原有的1,700名馬來西亞員工，進一步裁減到6月份的500人，這是過去18個月以來的第三輪裁員。
而且，「森林城市」還存在著質量問題。由於建造「森林城市」要填海造島，要將大約 1.63 億立方米的沙子傾倒到海中，但是沙子要在海底穩定下來需要有足夠的時間，如果建設速度太快就會發生危險。據《商業內幕》報道，馬來西亞科學家和研究員賽麗娜拉曼（Serina Rahman ），在2017年出版的《柔佛森林城市面臨嚴峻挑戰》一書中說，「森林城市」的一些建築物已經出現裂縫，一些路段已經沉入地下。
另外，「森林城市」開發中的公寓，平均零售價高達500萬馬來西亞令吉，大約是114萬美元，這個價格是新山房地產平均售價的8倍。由於房價太貴，也不太可能轉賣給當地人。而且馬來西亞的樓盤，對新加坡人也沒有足夠的吸引力，因為僅僅在2021年，馬來西亞就有79個廢棄的房地產項目。
雖然目前，「森林城市」還沒有成為爛尾樓，仍然在開發中，但是從發展前景來看，確實不樂觀。由於中國國內買家減少，房價很難上漲，就沒有多少投資價值了，而且由於項目投資規模巨大，如果房子賣不出去，後續的配套設施建設可能也會受到影響。
尤其是現在，森林城市還頂著一個「鬼城」的名聲，想要快速銷售出去，應該就更難了。
對於想要海外投資置業的朋友們來說，「森林城市」給出的經驗教訓就是：不能盲目聽信開發商的宣傳，必須對當地的文化、環境要有所了解，而且在評估項目風險時，絕不可忽視政治因素。◇
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