反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報180.9,按周回升0.18%。分區指數個別發展,港島區及新界西分別微跌0.17%及0.13%,九龍及新界東分別上升0.17%及0.83%。其餘領先指數全線靠穩,大型單位、大型屋苑及中小型單位分別上升0.4%、0.14%及0.11%。中原經紀人指數(CSI)最新報50.43,按周再升3.04個百分點。

二手樓價急跌,創8周低位。八大指數全線下跌,是兩個月以來首次,當中港島區及大型單位跑輸大市,新界區跌幅較輕微。暫沒有大型新盤應市,發展商因應市況放慢推盤,過去周末只售出80伙,銷售量是近期新低。市場購買力轉向二手,二手業主因應氣氛擴大議價空間,成交反彈。短中期後市走勢視乎疫情是否繼續受控及重啟經濟進度。

特區已成奧威爾社會

另外,自共安法強行實施以來,特區全面步入奧威爾社會。政權極力利用公帑及媒體為奧威爾社會辯護。共安法明明破壞一國兩制凌駕《基本法》,政權就稱鞏固一國兩制落實《基本法》。各種自由被惡法損害,政權卻指自由得到保障。警方禁止某些傳媒採訪居然扭曲成增加透明度。抗疫不力,製造檢疫漏洞,邏輯紊亂,卻自詡張馳有道。當市民對全民檢測提出各種合理懷疑時,政府未能以理據說服市民,卻指異見者挑撥離間,反中央反政府。明明競選政綱稱聆聽市民聲音、修補行政、立法關係,實情卻全面聽取中共,行政、立法關係徹底破裂,還指競選政綱超額完成。指鹿為馬,顛倒黑白之事,在共安法實施之後表面化。特區政府只是中共的傀儡,只負責執行指令,貫徹中共永不承認自身責任,問題諉過於人的本質。

在房屋問題上,市民很快就會聽到洗腦式的疲勞轟炸,甚麼外國勢力干預,土地供應被政治化,政府房屋策略一貫正確,調控措施行之有效,任何批評聲音又或不配合政府的就是反對中央,抹黑政府。

政府已放寬按保,市民可「不用費煞思量便可輕鬆上樓」,負擔不起是個人問題。聽似笑話,奧威爾社會就是利用權力迫使民眾將歪理當成真理。當政權全面聽命中共,照顧的當然是中共權貴的利益及面子,安居樂業只限於少數人,廣大市民利益只會是犧牲品。

節目反諷政府房策失敗

近日某電視節目以一些成功做業主的故事引發熱議。節目找來藝人及年青人分享做業主心得,亦有透過投資物業達致財務自由的經驗分享。例子中有年紀較大的藝人不斷買樓置富,亦有女星與友人合資,首次置業就是近兩千萬的豪宅,亦有不足30歲的人士先利用父親名字首次置業,繼而再游說家人加按套現有物業成功換樓,亦有女士打三份工賺錢,買樓賺到第一桶金後不斷擴大投資,先後十多次置業,被動收入過百萬,今天已財務自由。另一位女士以千多呎舊樓改建成13間分間房出租,租金月入7萬多。個案亦提及不置業的負面結果,例如等入市機會結果越等越貴,租金不斷上升等。

節目確有一些正面信息值得準上車客學習,例如盡早訂立個人目標,努力工作賺錢及儲蓄,花時間研究樓市,入市前做足功課等。

但凡事最好細心分析,否則很容易墮入認知偏見陷阱。簡單舉個例子,假如股市不斷上升,那些買股票的人個個賺錢,有的甚至利用槓桿借貸,然後分享成功心得,就是買股票可賺大錢,借錢可賺得更多,結論就是不買股票就非常愚蠢。這些升市時個個「股神」的例子恐怕讀者亦聽過不少。真正的考驗就是經歷幾個周期依然跑贏大市,才稱得上有見地。

特區政府土地及房屋徹底失敗,造成住宅市過去17年大牛市。口說「重中之重」,執行卻反其道而行。相信政府有意解決房屋問題者大呼上當,不相信政府的及投資者大賺。上述成功的例子基本上只經歷一個周期,就是樓價不斷上升的周期,試問與上述「股神」故事有何分別。

政府房策目標是鼓勵住戶擁有自置物業,壓抑投資需求。節目推舉的成功經驗,卻是重複投資住宅取得財務自由,利用分間房取得超高租務回報,「借人頭」,「靠父幹」,根本是對政府政策及調控措施失敗的極端諷刺。

小心解讀隱含資訊

只要細心留意,不難發現節目還有其它訊息,需要小心解讀。其一,「置業不要一步登天」。樓價過高,根本難以第一次置業就買入理想居所,但亦不要把首置目標定於將貨就價壓迫空間的不適切居所。今時今日,換樓的費用非同小可,除了印花稅、代理佣金、裝修費用外,若果本身已持有物業,雙倍印花稅的流動性亦須考慮。必須留意提供這些信息的人是地產代理及按揭轉介公司,在這個換樓鏈中有一定利益。亦不能一句說話可掩飾政府政策失敗,未能令用家擁有適切居所又或方便真正用家玩換樓。

其二,「負擔得起就是置業最佳時機!」這句只有單邊上升市才適用。正常市場數年一個周期,入市時機將是考慮的因素。特區住宅牛市已長達17年,沒有一個資產永遠上升,未來上落市機會較大,可提供入市時機。負擔得起,配合自身需要才好入市。

其三,利用分間房出租賺取高回報。筆者反覆研究個案,無法得出主角有能力買入尖沙咀千多呎舊樓的結論,應該有一些資訊不為人知。節目亦沒有表明主角就是舊樓業主,筆者估計單位並非自置,而是租用,繼而改作分間出租,賺取現金流差額。由於資本較低,回報自然較高。特區政府製造的供應缺口給予劏房發展空間,而劏房更是取得高租務回報的手段。再有經營旅館受到嚴格規管並需要申請牌照,但是經營劏房短租則不受監管。監管漏洞造成市場出現大量服務性劏房作短期出租,變相經營旅館,租金回報比長租更高。讀者只要上網查找,就可發現大量此類放租盤。參與這個遊戲的一定要知道相關的風險,當中包括分間法規要求及政策風險。

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特區經歷17年的住宅大牛市,當中有人置業發達絕不為奇,再貴亦相信有人成功「上車」,但這些成功的例子絕對不能為政府政策失敗作掩飾。今時今日「配合業務的節目」(Advertorial)越來越多,讀者宜小心分析。向成功人士學習從來都是正確,問題是值不值得學習,學多少,成功的要素是甚麼,能否重複,看官自己衡量。◇