哈佛大學經濟學教授羅格夫•阿格斯(Kenneth Rogoff)日前表示,大陸的房地產市場已經達到「潛在的不穩定高峰」,隨著交易下滑,拖累大陸GDP下滑的幅度或將高達10%。

據彭博8月17日消息,阿格斯和清華大學楊元琛合著了一篇有關大陸房地產的論文。他在論文中表示,大陸長達數十年的房地產繁榮導致價格和供給都錯位,市場可能已經達到「潛在的不穩定高峰」,再加上中共病毒(武漢肺炎)疫情對經濟的打擊,民眾家庭收入和人口增長都在放緩,預計下降趨勢還將繼續。

而房地產還和上下遊產業聯繫緊密,如上游的水泥、鋼鐵等,以及下游的傢俬、電器和服務行業等,這意味著住房活動下降的影響可能會在整個經濟中放大。

該論文估計,房地產及其相關產業約佔中國國內生產總值的29%。論文認為:「即使不受銀行危機的影響,房地產活動下降20%,也可能導致GDP下降5%至10%。」

龐大債務壓垮房企

論文表示,即使中共當局干預房地產市場,「與通常的價格不斷上漲的模式相比,即使價格適度下降,也可能構成相當大的風險。」

評論人士文小剛對此表示,大陸房地產是典型的高負債、資金密集型行業,所以很多房企都是高速運作,拿地後快開發、快銷售,現金回流要快,一旦銷售卡殼,現金回流受阻,龐大的債務會壓垮房企。這也是為甚麼在中共調控樓市之下,很多大陸房企降價促銷的原因。

但文小剛也認為,中共不會讓房價下跌,因為房地產市場佔用了大量銀行資金。一旦樓價大幅下跌,再加上經濟不景氣、民眾失業、收入下降,會造成很多人斷供,銀行會收回大量房屋;因為市場不好,這些房子未必能拍賣出去或賣個好價錢,這將造成銀行壞賬大增,所以中共調控樓市是為了不讓泡沫過度膨脹而破裂,而不是降低房價。這幾年中共對樓市的調控沒停,但樓市價格上漲也沒停下,只不過上漲的幅度大小而已。

目前,中共當局已經開始恐懼房企槓桿過高,在目前經濟下滑的大環境下,樓市有誘發金融風險的可能,所以開始強行降低房企槓桿。

《21世紀經濟報道》8月15日引述5名金融界人士透露的消息說,中共監管機構將進一步收緊房地產企業發債規模,房企借新還舊發債的額度按照70%~90%實行。一投行部門的人士也表示,地產債不能按照全額度借新還舊,銀行間市場按照擬舊債的85%發行。

同時,市場傳言稱監管層或設置「三道紅線」,包括剔除預收款後的資產負債率大於70%;淨負債率大於100%;現金短債比小於1倍。指標「不合格」的房企會被限制融資。

據國金證券研究所統計,超過這三道紅線的房企不在少數。

興業研究認為,這是在強行壓降房企槓桿水準。◇