反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連跌兩周,最新報186.26,按周下跌1.42%。分區指數個別發展,港島及九龍分別下跌4.42%及0.71%,新界東及新界西則分別上升0.14%及0.01%。其餘領先指數全線調整,大型單位、中小型單位及大型屋苑分別下調1.7%、1.37%及1.41%。中原代理人指數(CSI)連跌七周,最新報54.09,按周再跌4.76個百分點。

中美貿易戰談判破裂的影響開始浮現,為熾熱的香港特區樓市降溫。整體二手樓價迎來22周最大跌幅。港島區急跌越4%,新界區則暫時靠穩。樓市是否展開另一跌浪暫難判斷。金融界向來難有共識,但近日主要央行的共識是利率見頂且趨下降,意味支持固定資產價格的力量正在上升。

筆者再次重申,利率正常化不會來臨,依靠利率壓抑樓價行不通,政府調控策略必須撇除這個考慮因素。

土地大辯論亦結束了半年,未聞政府、市民最大意願優先發展棕地有何進展,卻總動員推修訂《逃犯條例》。當年董建華沙士負資產加23條迫出50萬人上街,梁振英鎮壓「佔中」發放87枚催淚彈,林鄭更厲害,迫百萬人上街,發放150枚催淚彈,開槍射布袋彈、橡膠子彈,前兩任特首望塵莫及。全面撕裂社會,徹底破壞特區國際形象,歷史必會清楚記載。

房屋被打造成避險資產

局勢動盪,但樓市早已被政府打造成避險資產,未受明顯影響。新地屯門御半山II期,首推108伙,暫錄得超額認購近十倍。一手貨尾未見減價,周末仍錄得數十宗成交。因應巿況,有少部份二手業主擴闊議價空間。另外,最新一期居屋上周截止登記,4千多個單位接獲近32萬份申請,破盡紀錄。

這次申請終於接受電子報名,可謂落後大勢十幾年。超額認購60多倍,可見需求極大,這是私樓價格超高的自然結果。無可否認居屋已淪為大抽獎,若以或然率計,申請人隨時抽到百年歸老都未抽到。數據顯示,資助房屋供應將於22/23年度出現斷層。搞了7年供應主導,離政策目標越來越遠,已不可能解決問題,政府有責任構思應對方法。

經過6.16大遊行,市民對政府失去信任及耐性,若政府依舊在這重中之重的民生問題放軟手腳,下一波民怨爆發正在醞釀中。

租買考慮老生常談

住屋需求極大,除了令樓價高企,租金亦被抽高。中原地產研究部數據顯示,5月份全港平均呎租36.7元按月急升2.5%。租金升幅往往滯後樓價,加上暑假租務旺季來臨,預期租金將持續上升。

樓價與租金兩者處於歷史極高水平,到底是租還是買,困擾大部份有需要人士。如何抉擇?不如先看看政府有甚麼建議。翻查網站,筆者找到《錢家有道》內有些買樓前的考慮因素及租樓與買樓的比較。

首先,網站資訊正確指出買樓可能是人生中最大筆且年期最長的債項,置業前一定要深思熟慮,考慮多方面因素,當中包括自己及家人是否有住屋需要、哪方面的住屋需要(例如單位大小和地區等),及考慮需求是即時性還是將來的;單位價格是否在承擔範圍之內,並計算手上有多少入市資金,如果不夠,便要制定可行的儲蓄計劃;考慮長遠是否有能力供款,留意供款相對收入的比率,考慮息口變動對供款額的影響;考慮工作的穩定性,若不穩定的最好預留一筆款項例如相等於6個月按揭供款額,以免斷供;考慮人生計劃是否會在目前的行業、機構、崗位長期工作?供樓可能帶來巨大的財政壓力,令你放棄為追求理想而轉工的機會。考慮這5個因素之後,不論租買都需要作出重大的財務決定,對日後的財務影響深遠,必須審慎規劃。

至於是租還是買,取決於個人財務狀況、生活方式和家庭因素,應考慮自由度、財務負擔、開支、投資價值、風險及個人資產影響後作出決定。以上資訊,可謂老生常談,只可算作一個核對清單,對抉擇幫助不大。

聆聽需求者的感受

筆者拿著以上資訊,走訪幾個有住屋需求的朋友,他們大多是中產以上,問問他們租買抉擇時面對甚麼實質困難。基本上他們都想置業,主要原因是過去數十年的歷史數據告訴他們,特區樓價調整很快又重拾升軌,即使在歷史高位入市,給予足夠時間,價格又突破高位,越遲買只會越貴。租金加幅遠超工資增長, 若不置業,退休後租金現金流難以應付。電視廣告也不斷提醒市民,一項衡常每月支出,退休時要預留300倍的金額。他們對提供的資訊表示理解並已考慮清楚,他們也清楚了解自身需要,但是由於樓價太高,極難找到符合需求的住屋,除非取捨至不合理的程度,包括放棄養育下一代,又或接受極度壓縮的住屋空間。

他們最大的問題不是供不起,而是沒有足夠首期,亦沒有可行的儲蓄方法可在合理的時間範圍內儲蓄首期,除非家人幫助。他們最希望的是政府提供幫助以解決首期問題。大部份人抗拒遷就需求而先「上車」後換樓,因為磨擦費用高昂。

有部份人嘗試買一手樓,因為發展商提供較靈活的財務安排,定價清楚。但絕非你想買就買,而是要經過多輪大抽獎,中獎機會不高。有幸抽中,心儀的單位大多早已售出,面對的是代理的圍攻,游說買其它超出能力範圍的單位。他們希望市場行為改變,讓他們可真正受惠。

很多人負擔不起已經延後置業,暫時租住。友人太太懷孕,又剛巧遇上續租,業主加租兩成,友人無法同時兼顧太太狀況及搬遷,無奈接受加租。他希望政府考慮實施租務管制,讓他增加積蓄,應付將來置業首期,反正業主已經在樓價升值中已「賺到笑」。另外,他們大多認為政府房策不明才是入市的最大風險。政府說有信心處理這重中之重問題,可是政策令他們更難入市,負擔能力嚴重惡化。講一套做一套,令他們無所適從。

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前財政司司長梁錦松稱香港的唯一問題就是樓價太高住屋空間太細。當然香港面對的問題豈止如此,但住屋屬最嚴峻的民生問題之一則無容爭辯。歸根究底問題是樓價極度脫離現實,廣大市民根本沒有選擇,討論租買學術性的文章再多再仔細亦無濟於事。不知政府何時才真正聆聽市民聲音,真正從用家的角度想一想,協助他們解決困難,而不是重複各種「口術」。◇