地王解套難市場風險大

近日，北京再拍出3幅「地王」，該3幅地的成本價遠高於周邊的在售商品房價格，麵粉貴過麵包的現象越發嚴峻。事實上，「地王」項目解套較難，風險也越來越大，此前京滬兩地誕生的「地王」，至今仍有20多個尚未解套。

5月5日，北京市昌平區南邵鎮、大興區黃村鎮共有3幅地出讓，3幅地的純商品房部份拍出了3.38萬元/平方米、3.52萬/平方米、3.57萬/平方米的單價，均刷新區域新高。按業內估算，這3幅地的價格超出預期。

這給北京房地產市場帶來不小的刺激，市場開始變得恐慌，不斷攀高的地價被視作房價新一輪上漲的信號。按照行業慣例，當土地單價超過3萬元時，產品需要做成高端住宅才能獲得合適的利潤。

以昌平南邵為例，目前在售洋房類產品的最高售價在3萬元左右，明顯低於2幅「地王」的成本價，大興黃村的土地價格同樣高過同區域的大部份在售專案。中原地產首席分析師張大偉認為，按照這3幅土地的成本計算，未來房價成本將超過6萬元/平方米。

按照慣例，「地王」出現後，周邊的二手房業主往往會進行提價。上述區域的中介稱，上周末這兩個區域的二手房雖未出現明顯漲價，可業主的態度已轉變為先不著急出手。

事實上，「地王」項目賺錢並不容易。資料顯示，2009年以來，京滬兩地誕生的「地王」項目至少仍有20多個尚未解套。

有業內人士稱，「一塊『地王』砸在手裏，房企5年的積累就沒了；要是拿錯了兩塊『地王』，說不定整個企業都危險了。綠城就是因為拿錯了幾幅『地王』，以至於宋衛平不得不將親手創建的企業控股權拱手相讓。」

亞豪機構資料顯示，2015年扣除配建及競建部份，成交地塊中純商住宅的實際樓面價每平方米超過5萬元的住宅用地達到10幅。業內人士表示，北京瘋狂的地價將導致未來上市的項目經營風險加大，2016年北京樓市將產生波動，年底時或將迎來一波低潮。

亞豪機構市場總監郭毅表示，「地王」盤賴以解套的關鍵點是房價持續高速的上漲，在房價沒有上漲到「地王」盤預期價位時，房企只能選擇延遲推盤，以時間換市場。而拖延入市會令房企付出更高成本，長遠看會拖累企業的擴張速度。

亞豪機構預計，未來北京市單價10萬以上的住宅供應可達4千多套，而去年北京10萬以上住宅的成交量為200套左右，按此節奏，這些項目的去化周期高達20多年。◇

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土地成本價遠高周邊在售房價