既然在政府「辣招」之下，一時間無法投資樓市，那麼有意投資農地的投資者，都希望買到一片好農地，期許得到高回報。但凡是生意都有潛在的風險，投資者除了要考慮農地的價錢和位置之外，還要深入了解農地的各方面情況，在投資過程中，將風險控制在可以接受的範圍之內。以下我們將農地買賣中需要注意的地方列出，供投資者參考。
但凡生意，一定有規律和需要留意的地方，如果不了解情況，就會有潛在的風險，最後可能血本無歸。如果懂得將風險控制在可接受的範圍之內，就可以避免損失，才能安心享用回報。以下是與農地買賣有關的「七大重點」。
（一）銀行不提供按揭
農地交易是「冷門」物業，雖然價錢便宜，但買賣量與流動性比市區的住宅、商舖要低很多，投資風險也就變得相對較高，絕大部份銀行都不提供按揭服務，買家須一筆過付款。所以在買入農地之前，一定要檢查自己是否有足夠的閒置流動資金，不然違約的罰款也可觀。另外，若希望有更佳的回報，除了自己耕種使用之外，可能需長時間等待收地或者轉手，投資者要有資金被困住相對比較長時間的準備。
（二）留意道路使用權
一般汽車可直達的農地價格較高，有混凝土鋪設的通道較泥路優勝。唯需留意契約上的道路使用權，若道路與他人擁有的土地重疊，或需另付一筆「買路錢」與周邊的地主和解，這個需要一位熟悉本地情況的代理商，了解本地的土地使用情況，以及每塊地的主人，以便在購買之前，了解有關情況，以免在交易後陷入無窮的官司之中。
（三）是否接近水源
若想購買農地來進行有機種植等農耕活動，便需大量水作為灌溉，靠自來水耕種費用不菲，亦不環保。宜選鄰近山溪、河道或設有水井的農地，並了解取水是否會經過他人土地，對方是否會允許你開挖溝渠引水。
（四）是否買地連屋
「集體官契」（Block Crown Lease）訂明所有農地不可建屋。如果想享受「採菊東籬下，悠然見南山」的園田生活，可以選擇建有房屋的農地，因為向地政總署申建房屋獲批的可能性較低，所以連屋放售的農地較為搶手，而且價錢較高。連帶的房屋會有「屋牌」，其中列明契約條款，如用途限制、能否轉讓等，需要留意。
（五）是否綠化地帶
政府城市規劃委員會限制綠化帶（Green Belt）內的建築發展，若希望以農莊復耕、享受有機生活的投資者，可以選徑直綠化帶內的農地；不過，綠化帶內的土地未來更改用途的可能性很低，不適合買入農地等候升值的投資者。
（六）避免逆權侵佔
本港法例訂明，若某幅私人土地被人連續佔用12年以上，佔用者可入稟法院申請為土地合法擁有人，這是坊間近日熱議的「逆權侵佔」。因此，投資者在買入農地後需定期查看打理，以免土地被「逆權侵佔」，陷入不必要的官司內。
（七）找當地代理商
因為農村土地的流動性低，很多情況也會隱藏起來，當地的地產代理商，熟悉本地的土地演變情況，了解當地風土人情，交易前可以上門與地主傾談，確保交易無訛，既使有些小麻煩，與本村人面熟有交情也容易化解。另外，農地交易佣金大多為成交價的2至3%，較有彈性，容易談。
如果注意以上數點情況，加上熟悉當地情況的代理經紀，大致上已經可以安心交易，買下一塊靚地。無論自用享受有機耕種，或者靜待周邊升值，都只是時間的問題了。祝閣下好運。◇
連屋放售的農地較搶手，且價錢較高。圖為南丫島一幅有機農田。（網絡圖片）
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