☉黃覺岸
買東西要自己睇清楚，大概是一般常識，買樓又是否要更加睇清睇楚，特別是二手物業業權可能出現問題，更加要睇清楚。一般人睇樓，當然只會睇環境座向價錢，物業的物權是否穩妥，自然是交給律師負責。大家大概也知道，律師收費辦事，若有嚴重疏忽，可告之可也，而律師已買專業保險，自然有一定保障，大家也許以為物業買賣的律師只是準備幾頁文件，要收以萬計的律師費是很貴，但其實物業的法律權益複雜非常，律師若是盡責睇清楚文件及其它細節，律師費不是白賺的。
不看清楚會出意外。最簡單莫如註冊在政府註冊處的業主，可能不是真的業主，在衡平法中可能另有擁有物業的人，賣家若不知情，可不用負責，但若不合理地不小心自己查清楚（律師代你做，這是為何要付費），可能成為名義上的業主但不能擁有及搬入物業居住，因為物業在衡平法上受約制與衡平法上業主（equitable
owner）的權益。
Flying Mortgage Ltd V Chan Kuen Kwong [2010] 2 HKC458
在1985年，黎女士在屯門中心購買了一物業，並用第三及第四兒子的名義註冊。兒子成為案中被告人。兒子向原告人的按揭機構借了兩筆錢，以物業作抵押，結果被告人無力還債，原告人於是入稟要追債並想出售物業作為賠償，這自然是一般財務公司慣常的做法。黎女士加入訴訟成為第二被告人，聲稱為衡平法中物業的實益擁有人（Beneficial
Owner），因為物業是她出錢買的，而她一直擁有屋契。事件好像不太複雜，這是經常可能出現的情況，法律權益問題自然遠為複雜，按揭公司的法定權益，會否被黎太的衡平權所凌駕？
這裏有兩大要點，黎太是否真的實益擁有者，而新業權擁有者的按揭公司（類同物業的買家），是否真誠地不知道黎太的存在？若是，真誠的買家有優先權。
法庭判黎太得勝。上星期本欄介紹的預付財產（advancement）給兒子的原則不適用。黎太並非準備將物業送給兒子，法庭只需決定是否信納她的證供。法庭接納她的故事。
黎太自始住在物業之內，一直保管屋契。她同意有關按揭只為兒子的利益，她從沒有表示將物業送給兒子，情況顯示她想保有物業的實益權益（Beneficial
Interest）。
於是出現權益衝突。法律要點之一是原告人是否真誠的買家（Bona Fide
Purchaser），並不知道黎女士權益的存在？買方不一定要清楚知悉，法律構定的知悉（Constructive
Notice），簡而言之，情況是他應知，或變相已作通知便可以了。
本案原告人最大的問題，是沒有上門檢視物業，甚而沒有要求查看屋契（按揭者有權保有屋契），沒有查問兒子的結婚情況，因而不知兒子由於結婚早已搬出物業，只餘黎女士居住在物業之內。
主要是由於按揭者的自己嚴重疏忽，黎女士的權益得以保留，可以住在物業之內終老。◇
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