香港罕見房地產低迷 甲級寫字樓租金暴跌

香港樓價曾是全球最昂貴的地產之一，如今風光不再。尤其甲級寫字樓的空置率持續走高，前所未有，連帶租金和銷售價格均大幅下跌。仲量聯行最新發布的《香港地產市場觀察》報告指出，香港甲級寫字樓租金再創歷史新低，比2019年高峰跌落31%。數據顯示，市場需求持續放緩，香港罕見陷入房地產低迷寒冬。

香港黃金商業區中心，包括中環The Henderson及黃竹坑偉華匯等最優質的甲級寫字樓，過去想進都進不去的建築，目前租金降至歷史新低。建築高質漂亮且包括ESG認證，設施完備，單層面積更大，吸引了其它街區許多公司趁機搬遷。

據公開消息，傑富瑞金融集團已經從李嘉誠旗下的長江中心遷至國際金融中心二期。九龍一些租戶也在遷往香港島，以便更靠近中心商務區。長江中心與國際金融中心二期屬同等甲廈級別。

住宅方面，黃竹坑的明星盤晉環，租金也隨著房地產減價大勢降落。近日港媒爆出，武打明星甄子丹妻子汪詩詩名下的晉環兩房單位，起初以3.06萬港元放租，後下調至2.8萬港元全包價租出，扣稅後的實質租金回報只有1.68厘，低過大部份銀行的定期存款利息。

兩個月前，影帝梁朝偉在黃竹坑W50的寫字樓物業獲得續租，租戶續約的新租金約為5.44萬港元，比兩年前的6.35萬港元掉落了14%。租金回報約1.84厘。業主們為吸引租客紛紛出奇招。最常見的是提供較長的免租期，可長達4-6個月不等。

由於金融行業從去年開始萎縮，擁有全球最昂貴寫字樓租金的香港，現在面臨過剩的寫字樓供應和急跌的租金和價格。根據彭博社轉引高力國際的公開資料，4月，香港甲級商廈的空置率近15%，為2019年前的3倍多。而競爭對手新加坡是4.6%，美國曼哈頓為12.5%。

自2023年2月，大陸與香港全面通關以來，大陸中資公司並無預期那樣大量到香港擴充、帶動寫字樓地產和租金上升。曾經作為現代化城市名片的超高建築摩天大樓，目前面臨受冷落危機。其寫字樓空置率普遍非常高。尤其在居住和流動人口下降時，超高大樓最先感受到高處不勝寒。

據彭博社報道，中環地標建築李嘉誠旗下的長江集團中心，空置率攀升至25%，而長江中心二期仍在建造中，預計今年徹底完工，據報截至6月初時僅錄一家租戶。新地標李兆基旗下的恒基地產（00012）超甲級商廈The Henderson，也是在今年完工，僅預租約30%。全港整體租金和售價同時下跌。

據世邦魏理仕估計，未來3年將有700多萬方呎的甲級寫字樓應市。比照疫情前每年吸納率180萬方呎，新增的辦公空間需要數年時間才能被吸納。

今年下半年開端香港樓市持續走淡，側面印證空置樓增加的壓力。不少業主擔憂陷入困境，賠錢賣地賣樓套現。據香港本網報道，港鐵金鐘站上的甲級商廈海富中心一個高層單位以1,460萬港元賣出，賬面比8年前虧損14%。

外資需求回升何時到來？

市場普遍認為，甲級商廈空置率持續上升，主要原因是外資不斷撤出香港，現有規模也在收縮。並且，中資企業不再熱衷進入香港。香港被視為是大陸一個普通城市，投資機會比不上「北上廣深」。這導致香港商務樓的空置缺口無法填充。

香港以往因低稅率、高度自治的「一國兩制」架構，以及中國大陸與世界貿易接軌的跳板，成為全球金融資本設立亞洲營運點的首選。香港約有30%的高檔寫字樓為金融業所使用。

但自2019年以後，中共當局鎮壓港人反修例並在港強推《國安法》，加速了其與美英等西方國家關係的惡化。大型金融機構和跨國資本就一波波撤出香港，僅2020年底就有52家銀行與金融公司及24家保險公司離港，其中包括全球最大基金及資產管理公司領航集團（Vanguard）。商廈空置率當時已明顯攀升。

這兩年外資撤離和公司裁員從未停歇。2023年3月，曾力主投資中國的對沖基金雪湖資本（Snow Lake Capital）也撤出香港，關閉了其位於中環交易廣場的辦公室。摩根士丹利、摩根大通持續削減香港和中國大陸銀行家的規模。德意志銀行等多家銀行打算將主業務撤離香港。德意志銀行亞洲行政總裁的辦公室兩年前已經由香港遷往新加坡。

匯聚於香港曾經鋒頭無限的國際投行，近期根據市場情況輪番裁員。據彭博社消息，摩根大通在新一輪裁員中裁掉約20個亞洲投資銀行崗位。此外瑞銀、花旗銀行也有裁員。

香港現在面臨過剩的寫字樓，租金急跌到30%以下。這些都顯示，外資對香港的需求持續降低，香港正在失去國際中心的地位。甚麼時候需求能回升，無人可測。

中資公司能來香港提升地產嗎？

中資公司以往熱衷進入香港，是因為香港是國際金融中心，也在大陸進出口貿易中扮演著貨櫃龍頭的地位。但是這種情況已經改變。2023年，《全球金融中心指數》報告指出，香港金融地位排名被新加坡超越。香港也不再是中國大陸依賴的出口商品轉口港。《自由亞洲》最近財經分析指出，2023年香港出口已經史無前例地連跌13個月，「失去轉口港功能」。

很多公開資訊表明，大陸中資企業，已經不把香港看作國際金融中心。人們認為，香港越來越跟大陸城市一樣，還不如北京、上海、廣州和深圳機會多，投資香港的熱情冷卻。

今年中粵港全面開通後，大陸中資公司沒有如港人預期那樣進軍香港。也是因為大陸民營企業被中共當局疫情封城等政策重創。香港日益大陸化，對大陸民間資本喪失了吸引力。