香港在最富有城市排行榜上排名大幅下滑之後,這個全球最昂貴的住宅市場正面臨冰封。經濟下行,移民潮及聯儲局加息令香港樓價面臨深跌。在中美脫鉤以及追隨北京的「封關」措施下,香港樓市成為香港每況愈下的縮影。資深投資者說,香港在等北京的政策。

港銀加息 樓市成交差過沙士、金融海嘯

美國聯儲局3月開啟加息周期,9月23日,在聯儲局第三次加息0.75厘之後,美港息差擴闊,與樓市按揭相關的港元拆息持續向上。香港發鈔行之一,滙豐銀行率先宣布於9月23日上調最優惠利率,開啟港銀加息步伐。

在加息效應下,香港樓市交易慘淡。根據香港地產代理公司中原地產最新數據顯示,10月首9天,香港十大屋苑僅錄得20宗登記成交,較2003年8月同期的116宗少83%,較2008年12月金融海嘯的130宗少85%。反映香港樓市目前的活躍程度差過沙士(SARS、非典)及金融海嘯時期。

除了交易量萎縮,香港樓價也錄得大幅下跌。反映香港樓價走勢的參考指標,「美聯樓價指數」最新報157.5點,按周跌0.27%,連跌17星期,創逾4年半新低,今年以來跌幅已擴大至8.22%。該行預計,香港今年全年樓價跌幅將擴大至雙位數,將創2008年後最大跌幅。

中原地產住宅部總裁陳永傑說,事實上,樓價下調逾一成,不少近年以高成數按揭入市的買家,已陷入負資產危機。

他說,目前低迷的成交量已證明樓市已進入「冰河時期」。他形容香港樓市猶如「一潭死水」。

美聯物業預計全年整體物業,包括住宅及非住宅的註冊量將錄得約6.4萬宗的水平,這將創自1991年以來32年的新低。

樓市99至03年經歷或重演

香港樓市今年的雙位數下跌也許只是下跌周期的開始,市場預期未來二至三年,香港樓市或有更大幅度的下跌。

仲量聯行香港主席曾煥平昨(12日)在記者會上表示,儘管樓價不會斷崖式下滑,但在加息、全球及區域經濟疲弱及地緣政治局勢等多項因素影響下,香港樓市於1999至2003年經歷的漫長下行周期大有機會重演。樓價於1999至2003年期間每年跌10%,累積跌幅高達45.5%。預期2023年樓價會重演此跌勢。隨著樓價跌勢將加劇,負資產宗數將會急增。

彭博社引述對沖基金GROW思睿首席經濟學家洪灝指出,在經濟轉差、資金外流以及加息等因素影響下,香港樓價將面臨長期下行,預期三年內或有四成潛在跌幅。

投行高盛日前也發表報告,估計未來兩年,香港樓價跌幅由原本預測的累跌20%,擴大至30%。高盛此前估計2022年至2024年,樓價將分別下跌5%、10%及5%,最新估計是2022年及2023年分別跌15%。

該行又指,以現時樓價計,至少要下跌35%至40%才能吸引投資者重返市場。

星級分析師和華爾街投行的預測不謀而合。香港本土地產大亨近期的舉動進一步加強了市場預期。

香港首富李嘉誠創辦的長實集團於9月28日發出公告,證實以約207億港元的價格,將一處山頂豪宅項目餘下的152個住宅單位及車位出售予新加坡華瑞資本。此筆交易的成交呎價較已售單位平均呎價低約三成。

移民潮未止 樓市承壓

高盛指出,樓市供應量上升,但中港並未通關,移民潮又導致香港家庭數目減少。雖然供需關係不會直接影響香港樓價,但在香港經濟下行以及聯儲局加息的背景下,仍是一個不可忽視的影響因素。

根據公開數據統計,自香港實施《港區國安法》以來,香港連續三年錄得人口淨流出,每年淨遷移人口數字從截至2020年中的2.7萬增加至今年年中的9.5萬人。

當中香港主要行業金融及保險業面臨人才流失。根據香港政府統計處數據,截至今年第二季,金融及保險業就業人數從2019年第四季的23.9萬人降至23.3萬人。

《港區國安法》實施以來,陸續有外資撤離,銀行家、基金經理離港。香港金融業的監管機構證監會於今年初承認,去年證監會人手流失達12%。

美國銀行此前估算,從2021到2026年,僅英國一地,就將迎來32萬的港人移民,資金流出總額預料達到5,880億港元。

中原地產陳永傑指,疫情下的出入境限制,及疫情造成的經濟下行,令市場欠缺正常的流動。過去兩年,香港樓市買家主要以本地需求為主。

美聯集團主席黃建業呼籲港府在即將公布的《施政報告》中提出更多「招商引資」方案,甚至放寬移民及來港升學政策,以吸納國內外的人才與資金。

面對移民潮和入境限制,港府上年底,仍然維持未來十年建屋43萬的目標。

投資顧問香港在等北京政策

前中國大陸商人,北美資深投資顧問Mike Sun對本報表示,長遠來看,人口是支撐樓市的最基本因素。家庭和年輕人走了,帶走了剛性需求,但這給了北京一個「騰籠換鳥」的機會。現在要看中共二十大之後,北京會給香港一些甚麼政策。

中共二十大即將在10月16日召開,香港特首李家超擬定於10月19日公布任內首份《施政報告》。

Mike解釋道,香港此前的國際金融中地位是由英國建立並培養起來,自由度比新加坡好很多。他說,以前,自己剛從大陸出來做生意,「首選是香港,新加坡是Plan-B」。但是,現在從海外的角度看香港,明顯的感覺是香港金融中心地位在下降。尤其在《港區國安法》實施以來,香港每況愈下。

根據《全球金融中心指數》(GFCI)報告,香港從全球金融中心指數排名跌出三甲,位置已被新加坡取代。

經濟方面,香港在三年內已第二度陷入衰退。香港2020年經濟GDP錄得收縮6.1%,儘管2021年GDP增長6.4%,但市場預計香港今年GDP將再次錄得收縮。

在香港豪宅價格下行之際,新加坡房地產代理公司OrangeTee & Tie發布報告顯示,來自中國大陸的買家成為新加坡豪宅的最大買家。

「但是,從北京、國內收到反饋消息看,大家也是在等待通關,仍有不少人認為通關了,一切會恢復,香港金融中心地位沒有變化。」Mike認為,在這樣的認知下,即使香港樓價仍然高於大陸,相信對於想逃離大陸、並對香港仍存在幻想的資金仍然會選擇南下投資。

參考Numbeo數據,對比以港元計算的城市中心住宅呎價,香港樓價(23,153港元)幾乎是北京(12,682港元)、上海(12,414港元)以及深圳(12,697港元)的2倍。

並且,從政治考慮來看,北京寧可讓資金來香港托市,也不會讓資金去新加坡或美國等其他地區。「如果北京不出台政策,香港地位一定不保,接下來就是看二十大之後,北京會給香港甚麼政策。」◇

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