反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報175.68,按周回升0.47%。分區指數除新界東微跌0.03%外,港島、九龍及新界西分別上升0.89%、0.81%及0.46%。其餘領先指數全線靠穩,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別回升0.06%、0.54%及0.61%。

二手樓價指數回升近半個百分點,終止三連跌兼創八周新高。八大指數有七個上升,只有新界東微跌。本地疫情似乎受控,買家轉趨積極,過去周末一首貨尾售出百多個單位。政府一手空置稅搞了兩年未能成事,發展商累積一手貨尾一萬個,發展商從容不迫慢慢推售。二手預約睇樓活動明顯上升,樓價已經出現止跌跡象,甚至有機會出現小陽春,直至各項驚嚇性經濟數據出現為止。

(成交不足導致部份屋苑呎價波幅擴大)(資料來源 - 土地註冊處)
(成交不足導致部份屋苑呎價波幅擴大)(資料來源 - 土地註冊處)

私樓供應斷層 發展商搶地

經濟蕭條卻無阻發展商投地意慾,(旺角)豉油街一幅6千多呎小型住宅地吸引27個中港財團入標,僅次於17年(大埔)白石角地皮由30財團爭奪的最高紀錄。地產商已經意識到將來地皮嚴重不足,私樓供應短缺,必須及早儲備地皮應對。競投者越多價格自然越高,政府當然亦樂意見到,未來地皮競投將轉趨激烈。

另外,運輸及房屋局公佈未來三至四年私人住宅潛在供應增加兩千伙,到9.5萬個單位,越半年以來高位最多,但第一季貨尾單位1萬個。潛在供應增加看似好事但是三、四年後私樓將面對極嚴峻問題。按長策未來十年目標供應43萬個單位,私營房屋佔三成比例計算,未來十年私樓供應量只有12.9萬個,如今未來三、四年已有9.5萬,即意味往後六至七年只有3.4萬伙,平均每年只有5至6千伙。

若果政府未能落實長策目標,情況將會更壞。數年後私樓供應出現斷層,利率可見將來無法回升,公營房屋進度又大落後,私樓價格怎不被抄上?

筆者不想提出任何陰謀論,但明顯地,現行策略將令地價樓價上漲。本欄早已深入分析政府無意發展棕地,公私合營計劃沒有實質。當兩、三年後填海研究報告出籠,政府就可在財政上全面將填海合理化,並進行其世紀填海大計「明日大嶼」。

土地房屋問題積累多年

團結香港基金會上周以「造地建房大落後,官僚繁瑣待革新」為題推出研究報告。報告指私人住宅供應將會出現斷崖,由18年至20年間每年平均落成量由20,800個,下跌三分一至20至24年的16,000個。過去七年實際落成量未符預期,短缺23,300個單位,相當於1.8個太古城屋苑,未來落成量不足以彌補過往供應短缺,後果當然是樓價上漲及居住面積被壓縮。改劃及鐵路項目是近年主要土地來源,但24年後鐵路上蓋土地儲備將被消耗,相關的供應無以為繼。私人發展商主導土地改劃項目則發展周期極長。數年後的供應令人擔憂。

公營房屋問題比私樓更為嚴峻,過去七年落成量遠低於長策目標,累計短缺82,600個單位,未來四年較長策供應目標低32%,未來10年再欠66,000個。過去五年落成公營房屋中多達七成半的單位出現延誤,項目延誤主要來自改劃用途的土地。可是土地改劃又是主要的土地來源,意味更多公營房屋將延誤落成,公屋輪候時間將迅速超越六年。

報告對比公私營房屋發展項目的資料披露要求,發現公營房屋在土地發展程序、提交建築圖則、建築工程動工、建築工程竣工等欠缺透明度,令公眾難以監察。

報告又批評長策房屋供應目標估算出現問題,由於落成量偏低,每戶平均人數被迫推高,壓低家庭住戶數目,影響房屋需求預測,造成惡性循環。報告亦指各項規管可視作樓價成本的一部份,有如一項「規管稅」,變相令樓價高企。

針對上述問題,報告提出十大建議,包括成立中央小組統籌土地發展申請及精簡土地房屋發展程序等,能否解決特區土地及房屋問題,另文詳細分析。

數據證明策略嚴重失誤

報告提出的種種問題所言非虛,但這些都不是今天的問題。坊間亦多次提出並向政府反映,研究及建議亦從來都不缺,問題是如何令政府聽取意見?更深一層是在策略的層面,透過推論及分析避免問題出現而不是問題出現後作出各種修正。私樓供應將出現斷崖情況明顯不過,未來三、四年將供應十年目標的74%,往後六年供應當然斷崖式下跌。政府亦早知鐵路上蓋供應無以為繼,所以一直拖延推出,以至日出康城、南昌站、錦上路站等啓用十多年後仍有上蓋物業發展。

資助房屋短缺單從人口政策、社會結構早已推論得出特區需要大量供應資助房屋,且要加快建屋步伐。可是長策目的是維穩,從而定出資助房屋佔六成的比例。長策執行了五年,資助房屋只得五成。政府不去檢討原因,針對根本,只是將目標提升至七成,實際只會製造更大缺口。長策更巧妙地把建屋目標軟化成滾動十年目標,年年皆有十年,政府不斷利用滾動目標押後供應,同時避開問責。長策進度文件早已透露生地則留給資助房屋,生地變作熟地有一定過程,政府沒有具體計劃如何壓縮。

多年來各項程序不透明,政府無意改善,目的就是避免接受公眾監督。政府本應集中精力造地及收地建屋,但兩屆行政長官卻喜好仿效中共口號式發展,「港人港地」、「綠置居」、「港人首置」、「公私合營」,雷聲大雨點小,不但分散資源,更降低執行效率。若土房屋問題屬「重中之重」,政府理應想盡辦法大力增加資源及編制,但最近預算案警隊編制增加2,543人,房屋相關的只增加173人,維穩大於「重中之中」。

當然有人怪責市民阻撓政府覓地建屋,這是顛倒是非。施政之所以停滯不前是政府未能說服市民施政以廣大市民利益為依歸,在平衡各方利益上亦出現明顯偏頗,加上政府誠信早已破產,林鄭完全漠視市民。信然後勞其民,未信,施政必舉步維艱。

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樓價及劏房戶的數目就是綜合所有政策及執行的結果,今天樓價極度超越負擔能力,劏房戶數目創新高,足以證明政府嚴重失誤,連建制派基金會都看不過眼。即使報告言之鑿鑿,特區政府就是冥頑不靈,充當中共的傀儡,只顧執行中共任務。一天市民沒有任何權力向政府問責,再多千個基金會,萬份研究報告,都是一列名單和一堆循環再用的廢紙。◇