今年前10個月,大陸房企業績隨著樓市銷量大起大落,行業嚴重分化,中小房企資金鏈承壓,「活下去」成為它們的首個要求。

據《21世紀經濟報道》11月7日報道,截至10月末,大陸已有25家房企銷售破千億(人民幣,下同)。與此同時,很多中小房企卻面臨著生存危機,不斷傳出爆雷的消息。顯示行業集中度進一步提升,分化加劇。

其中,龍頭房企碧桂園、恆大、萬科銷售均超過5000億元,同時,有中小房企銷售出現負增長。如景瑞和陽光100前10個月的累計銷售同比分別下降5%及12.7%。

中小房企業績下滑,資金回籠減少的同時,他們的融資渠道減少了,融資成本相比大型房企也更高。

央企、地方國企的融資成本中位數分別為4.91%、5.52%,相比2018年分別上升12BP(基點)、12BP,而非國企綜合融資成本中位數6.91%,相比2018年分別上升51BP。

另外,中小房企因為前幾年激進加槓桿擴張,這些因素都對它們造成更大壓力,隨時可能崩盤。

一家浙系中小房企三盛宏業的員工正向自己的老闆追討欠了幾個月的工資。老牌粵系房企頤和地產爆雷以及知名銀億集團的破產,都顯示了中小房企生存的艱難。

經濟學家馬光遠認為中國房地產將重回三個「20%」:未來市場只有20%的開發商能活下來,80%會死掉,中國的開發商太多了,死掉80%,不缺房子;只有20%的城市,只有20%的樓盤。

他認為,房地產的高投資增速結束了,中國資產的價格也不會持續上漲,人口和儲蓄也不再支撐房地產,居民儲蓄已從高儲蓄轉為高負債。

馬光遠的觀點無疑給中小房企敲響警鐘。

報道認為,大陸房地產行業已從增量轉入存量時代。在存量時代,行業馬太效應加劇,在大魚吃小魚的競爭下,強者恆強,弱者面臨著生存危機。而「活下去」現在成為了中小房企的唯一要求。從今年的銷售狀況來看,未來行業的生存和發展門檻,已被提升至1000億~2000億元,如果達不到這樣的規模,就必須有非常特殊的產品力,才能在競爭中生存。

不僅僅是中小房企,大型房企同樣面臨資金壓力,這些房企也面臨債務壓力。恆大、綠地等大型房企在大陸開始了打折銷售並動員全體員工賣房,但是因大陸經濟下滑,民眾開始勒緊腰帶、摀住荷包,這些房企打折效果如何還有待觀察。

但業界基本認為,今年餘下的兩個月樓市銷售並不樂觀。中原地產首席分析師張大偉認為,預計房企在今年未來2個月的銷售依然壓力非常大。從政策預期看,後續市場繼續出現下行風險非常大。#