東京樓市庫存積壓上升 樓價或將回落

「一直堅信房價會一直漲到東京奧運會，銷售前景不用愁，可如今出現大量庫存。」東京一家房地產開發商開始著急犯愁如何銷售大量的在庫房。

前兩年、東京的房地產銷售人員常掛在嘴邊的一句話是：「房價還會繼續漲，居住用、投資用要買就要儘早。」就憑這樣的三言兩語就能創下了可觀的銷售業績，但如今使出渾身解數也賣不出多少房，東京樓市出現大量庫存積壓。

據日本不動產經濟研究所7月18日發表的報告顯示，2019年上半年（1-6月）東京圈商品房銷售數量比去年同期銳減13%，為1萬3,436套，是1992年泡沫經濟之後的新低。報告分析稱，樓價暴漲，買樓人士望「樓」興嘆，早先期待的10月上漲消費稅之前，會有一波購房潮的預計也落空。

根據統計，截至6月末東京圈的商品房庫存積壓為7,438套，比去年增加了1,070套。

儘管庫存積壓上升，但是東京的樓價卻在一直在上漲。統計顯示，2019年上半年平均樓價為6,137萬日圓（約合450萬港幣），比去年同期上升2.9%，連續7年保持上升，其中東京都心、車站附近的住宅樓價格持續上升。

據《日經新聞》18日的報道，東京房價上升普遍超過了一般消費者的心理價位，新房開售的月簽約率已跌破被稱為景氣指標的70%，降為66.5%。通常上半年是售房的黃金期，不過，東京樓市行情已連續4年在上半年的簽約率跌破了70%。

《現代商業》17日引述一知名開發商巨頭銷售人員的話稱，「在『安倍經濟學』剛開始的2013年，新樓開售當日全部售罄成為理所當然之事，如今，某處開發的一期單位僅售出1/5，還強作銷售暴熱的氛圍。」

「特別是塔型高樓的銷售堪憂，曾經有過非常搶手的時節，如今已經成為過去。」這位巨頭開發商的人員還透露，「竣工5年的塔型高樓還有不少庫存，之前這種事是難以想像的。」

對於東京樓市的庫存積壓原因，一大型地產開放商的人員向《現代商業》透露是「開發過量」。他說，「近年經濟好轉，加上2020東京奧運會帶來的經濟熱潮，買樓和開發迎來了少有的景氣，還有海外熱錢湧入東京樓市也在助推開發熱潮。」

對於今後東京房地產走向，東京不動產研究所分析認為，過度開發和樓價居高不下，帶來庫存上升，不久東京樓市將迎來調整期的拐點。

著名房地產評論人士柛淳司表示，儘管銷售不振，房價依然居高不下的原因是中、小型開發商早在7、8年前不景氣時被大型開發商兼併，「目前幾乎是大型開發商掌控著房地產市場，它們財力豐厚，一定時期內能夠頂住庫存壓力。」

同時，柛淳認為，10月之後房價出現下降的可能性較大。他說：「10月份消費稅從8%上調至10%，之後房地產市場將進一步冷卻，可能會帶來樓市行情進入調整局面。」

東京新房價格居高不下，不少購房者轉向了二手樓市場。《日經新聞》引述東日本不動產流通機構的統計，東京圈2018年二手樓的交易數量連續三年超過新樓市場。同時，預計2019年下半年二手樓的供應將達2萬3,500套，比去年同期增加8.7%，2019年二手樓市場供應量將達到3萬7千套。

對於這種現象，柛淳表示，「東京樓市的投資熱開始趨於平靜，目前主要是實際居住的購房成為樓市的主體，二手樓火熱就是這種『實需』。」

「過去東京房地產是實需和投資家共同在助推，現在東京奧運熱潮下的房地產泡沫基本結束。」柛淳說，「代表性的事件可以說是，中國投資者在東京灣的晴海等處大量購買的塔型高樓房，去年開始陸續拋出。」他認為，海外資金短期內將靜觀東京樓市。

《日經新聞》的報道認為東京奧運會後，「選手村」將被改造成「晴海FLAG」住宅區作為二手樓上市，第一期、第二期共有5,600套二手住房投放市場，雖然是陸續投放市場，但對市場供應也有衝擊，有助於東京房價回落。◇

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