普遍認為2020年東京奧運會之前,日本房地產會見頂,之後會逐步下落。不過日本房地產業界最為關心的是2025年東京樓市的變化,因為到 2025年東京人口也將轉為下降趨勢,2025年被稱為是日本房地產走勢的一個拐點。

人口減少直接影響房地產市場。近期日本《周刊現代》借助「房地產預測服務」系統,在日本各城市的市中心、郊外等處選取了200幢代表各消費層的公寓樓,借助人工智能技術(AI)對2025年日本房地產的行情走勢進行採樣預測,其預測結果讓房地產專家吃驚不小。

日本房地產業界最為關心的是2025年東京樓市的變化,因為到 2025年東京人口也將轉為下降趨勢。(GettyImages)
日本房地產業界最為關心的是2025年東京樓市的變化,因為到 2025年東京人口也將轉為下降趨勢。(GettyImages)

200幢作為採樣測試的公寓房中,價格走低的竟然接近90%,只有約10%的公寓房出現大幅度上漲。專家們雖然普遍預測2025年之後樓市會出現收縮,但如此大面積走低出人意料。不過再次審視結果後,開始冷靜看待AI的預測結果。其變化的關鍵點是2025年,這一年東京也將步入人口減少的趨勢。

東京樓市從過熱轉趨冷

以東京等代表性的大都市,近年房地產需求旺盛,建材成本、人工費大幅度上升帶來東京等大城市樓價飆升,東京樓價高達平均年收入的12-15倍,不少上班族望「樓」興嘆。

東京圈內買樓租房人氣排行街區。(遊沛然/大紀元)
東京圈內買樓租房人氣排行街區。(遊沛然/大紀元)

房地產開發商大京的前董事大越武表示,「除去面向富有階層的豪宅,各開發商開始出現在庫存積壓的狀況,這種局面將持續到2025年,樓市面臨價格調整。」

房地產專業人士認為2025年將是日本房地產業的分水嶺。統計數據顯示,日本人口逐年減少,即使是每年人口增長的東京在2025年也將出現拐點,人口轉為減少趨勢,同時日本戰後第一次出生高峰期的人口將邁入高齡期。隨著人口減少和老化,房地產也將進入低迷時期,伴隨的問題被業界稱為「2025年問題」。

中國資金從 「爆買」到「爆賣」

中國投資者引發的地產投資潮,專家憂投資過熱。(GettyImages)
中國投資者引發的地產投資潮,專家憂投資過熱。(GettyImages)

日本房地產在借助「東京奧運」的東風下,從2012-2013年開始火爆升溫。此時來自中國的熱錢也大量流入日本房地產,2015年、2016年中國人「爆買」日本樓現象不時出現在當地的新聞中。

日本房地產專業人士柛淳司說,2015年左右,中國投資者在東京都心、東京灣等熱門地段「爆買」房地產,在業界成為熱話,但是在2017-2018年左右,轉為「爆賣」。進入今年,東京房價幾乎走到了「東京奧運」效益的最高點,包括中國人在內的投資者開始拋售套現,這也帶動東京樓市開始回落。

受中美貿易戰的影響,中國政府開始嚴控外匯流出,中國投資炒樓團將一去不返。(GettyImages)
受中美貿易戰的影響,中國政府開始嚴控外匯流出,中國投資炒樓團將一去不返。(GettyImages)

對於中國資金今後的動向,柛淳認為,受中美貿易戰的影響,中國政府開始嚴控外匯流出,大陸資金進一步流入日本樓市的金額不會大幅度增加。2015年爆買的熱門投資樓的樓價上漲了不少,收益相當不錯。但現在通過出租等營運的年收益約是樓價的4%左右,而維持成本約為1%,資產增值空間很小,所以出現中國熱錢套現的熱潮。套現資金流入旅遊關聯的地產投資比較突出。今後受「2025年問題」的影響,部份中國資金可能會轉入東南亞國家。

2025年具有升值潛力的樓

「2025年問題」成為日本房地產的拐點,柛淳說,「現在不少一戶建(獨立屋)開始出現無人居住的現象,成為空宅,2025年後公寓房也會出現空宅現象。」他說主要原因是雖然人口出現減少,但開發商還在大量新建公寓樓,這或許也是AI預測九成住房價格將跌落的原因。

那麼10%資產價值上升的住房有何特點呢?預測的採樣公寓房主要包括東京圈、中京圈(名古屋等)、近畿圈(大阪、京都等)的三大都市圈,以及旅遊關連需求高的地區住房。上述地區升值房的特點之一是「車站近」,交通方便。

根據公佈的三大都市圈地價變化行情,離車站距離在1公里以內的地價處於上升趨勢,超過1公里出現平價、下降的趨勢,地價對車站距離尤為「敏感」。

房地產顧問長嵨修介紹說,「2013年東京都心7區(千代田、中央、港、涉谷、新宿、目黑、品川)離車站的步行距離每超過1分鐘,地價的1平方米單價下降8,000日圓,但是到了2018年5月地價單價下降了18,000日圓,5年中下降幅度翻了一番。」

長嵨說,這種現象不只是大都市,小城市也是同樣表現。他舉例說,連接北海道千歲機場的JR琴似站的「Velvet tower琴似」,與車站幾乎是零距離,其樓盤被預測2025年將下跌10.3%,而其附近的一處「The Sapporo Tower琴似」的樓盤距離地下鐵東西線步行6分鐘,被預測下跌32%,價格上相差1,000萬日圓。

2025年東京樓價普遍回落

東京樓市在奧運會前經歷了一番火爆飆升,在「2025年問題」的衝擊下,被預測普遍將下降10-20%。

東京奧運會場附近的「Brillia mare有明」塔式樓盤被預測將大幅度下跌15.4%;勝DOKI車站附近的「THE TOKYO TOWERS」塔式樓盤略降6.8%;「THE ROPPONGI TOKYO」樓盤將上升3.7%。

此外,東京都心類似賓館、帶有房間清掃等家庭服務的高級住宅樓,像六本木地區的這類住宅將繼續受有錢人的追捧,價格保持穩定。

NISSEI基礎研究所的主任研究員吉田資表示,東京的中層收入偏愛的世田谷區、杉並區、三鷹目前房價走高,2025年人口老齡化突出,房價將普遍出現下降。

吉田還表示,人口老齡化帶來房價下行的規律同樣適合東京的郊外和周邊地區。千葉縣千葉市中央區的「CHIBA CENTRAL TOWER」塔式樓盤被預測將下降43.6%,是下跌幅度最大的樓盤。

名古屋車站附近 上漲幅度最大

2025年名古屋車站附近的房地產預計上漲幅度最大,其中塔式公寓樓「Proud Tower覺王山」將飆升1.5倍。其主要原因是2027年東京至名古屋將開通高速磁懸浮列車,東京到名古屋只需40分鐘。名古屋居住,東京上班成為可能。

同時名古屋車站附近相應的商業、娛樂設施將更加充實,居住魅力倍增。名古屋車站附近的近年成為名古屋人最希望居住的街區,人氣爆棚,附近的公寓樓盤被競相搶購。

大阪商業旅遊景點的地產備受關注

大阪市中心一流地段被預測上升空間增大,其中市中心的「Urban life禦堂筋本町」被預測是上升第二的樓盤,將上漲1.3倍。

NISSEI基礎研究所的主任研究員吉田分析認為,「大阪商業中心地的梅田、難波一直受到亞洲富豪青睞,房價被認為低於評價價格,將是投資者關注的地區。」

他還表示,大阪、京都是旅遊業發達的地區,與旅遊相關的繁華街區、景點附近的房地產也會是海外投資家感興趣之處,此外,北海道、仙台站、金澤站附近的住宅都與旅遊業緊密相關,隨著海外遊客的上升,相關聯的房地產也是海外投資者感興趣的投資對象。 ◇