年關將至,又到了一年一度房地產專家們拿起水晶球預測未來樓市的時刻了。今年年中樓市開始出現盤整的局面,隨著聯準會官員們釋出明年可能暫停加息的氣球,明年樓市走向將如何呢?

全美房地產經紀協會首席經濟學家Lawrence Yun 在該協會的年會上,按照歷年慣例提出他對未來樓市的展望。 Yun預測明年全美成屋中位價為266,800,比今年增長3.1%,2020年為274,000,約增長2.7%。

Yun說,今年全美九9成地區樓價上漲,有一些地區出現下跌。對房屋銷售量而言,2017年是樓市10年來最好的一年,今年預計成屋銷售量會減少1.5%,至534萬戶。

樓價未泡沫化

針對目前樓市是不是一個泡沫,Yun認為,目前的樓市迴異於10年前的樓市泡沬,他說:「現在新屋開工不足,而不是過度營建,拍賣屋也在歷史低水平,這是一個強壯而穩健的市場,而不是10年前那個信用過度放縱的市場。」

他認為,樓市出現問題的指標之一,是當非常多的賣方湧現,而買方不夠。「但現在並不是這種情況,因為樓市掛售屋庫存只有5個月。」

房地產界一般認為,當樓市掛售屋庫存達6個月時,供給與需求達到平衡。如果掛屋量大於6個月,被視為是買方市場;反之,掛售量小於6個月,則為賣方市場。

另一個指標可以從新屋開工與人口數量來衡量。新屋開工的歷史平均數量在每年150萬戶,若以150萬戶為基準的話,從2000年以來累計少建了420萬戶。

根據人口普查局最新的報告,全美平均每個家庭的人口數量從2001年至今多在2.58人以下,今年平均每戶為2.53人。如果以每戶2.5人來衡量,每增加100人,應該要新建40 戶新屋來容納新增的100人。此外,還有許多老舊房屋每年也需要淘汰,所以所需新屋還會超過40戶。

根據人口普查局資料,從1959年開始追蹤新屋開工數據起至去年,近60年來全美平均每增加100 人的新屋開工數量為57戶,詳見附圖。

從這個平均數來看,去年新增100人的新屋營建量仍然低於這個歷史平均數,這也反應了樓市掛售量仍然不足的問題。供給面不足的現象是一些經濟學家認為目前不存在樓市泡沫的原因。

華盛頓州多城市看漲

事實上,西部地區還被預測未來一年內還有可觀漲幅。房地產資訊公司Veros今年9月曾預測以下10個西部地區城市從今年10月至明年9月的漲幅,許多城市被預測達2位數漲幅:

1. Bremerton-Silverdale, Washington, 11.7%

2. Boise City-Nampa, Idaho, 11.2%

3. Las Vegas-Paradise, Nevada, 10.8%

4. Bellingham, Washington, 10.6%

5. Olympia, Washington, 10.3%

6. Carson City, Nevada, 10.1%

7. Reno-Sparks, Nevada, 10%

8. San Francisco-Oakland-Fremont, California, 9.6%

9. Denver-Aurora-Broomfield, Colorado, 9.5%

10. Seattle-Tacoma-Bellevue, Washington, 9.3%

值得提醒的是,專家預測僅能做為參考。令專家跌破眼鏡的事年年都發生,並且各城市的經濟、人口、房屋供需狀況也不同,所以有時自己勤做田野調查可能更能嗅出各地樓市的風吹草動。◇