大陸券商日前對中國大陸今年的經濟形勢作出了判斷,在談到大陸房地產市場時,該券商表示,今年一二線城市樓市將和三四線城市發生逆轉。

據華爾街見聞1月14日報道,大陸海通證券姜超團隊日前發表了對今年大陸經濟的預測,對於今年房地產的走向,該團隊認為,2017年,三四線城市熱度大大超過一二線城市。從目前公佈的最新數據顯示,2017年1月份至11月份,一二線城市地產銷售面積同比下降4.6%,而三四五線地產銷售面積同比上升14.3%。

但是,11月份的數據顯示,一二線地產銷售面積同比降幅縮窄至0.6%,而三四五線地產銷售面積同比增幅縮窄至7.8%。今年1月份至今的城市地產銷售數據來看,一二線降幅在繼續收窄,而三四線降幅仍在擴大。

之所以2017年三四線城市房地產過熱是有幾方面因素造成的。首先,在當局去庫存的大目標下,實施棚改貨幣化安置,當局用貨幣直接推動三四線居民買房;其次,在因城施策的調控框架下,一二線城市在2017年調控全面加碼,購房需求向三四線城市外溢。再有,三四線城市房價多年滯漲,具備短期投機價值;另外,貸款利率處於歷史低位,居民舉債依舊瘋狂。

但是姜超團隊認為,今年三四線城市上面的四個優勢不再:一是住建部棚改目標比去年略有下調,而且不再強調貨幣化安置;二是許多二線城市銷量大幅下滑之後,迫於財政壓力開始鬆動限購吸引人才,購房需求回流。三是大部份三四線城市房價暴漲過後,從基本面看長期缺乏人口、產業、教育醫療等配套支持,長期不具備投資價值;四是房貸利率大幅上升,首套房貸利率從去年初的85折變成今年年初的上浮1~2成,居民舉債遇阻,央行數據顯示去年12月居民房貸增速降至22.2%,遠低於2016年末的36.7%。

姜超團隊因此認為,綜合來看,由於房貸利率大幅上行,地產市場銷售趨降,一二線和三四線將競爭稀缺的居民信貸資源,結果必然是多數不具備長期投資價值的三四線城市地產銷量大幅下滑,被打回原形。今年地產銷售結構有望逆轉。

大陸券商國泰君安也持同樣的觀點。國泰君安認為,2017年三四線城市銷售火爆,是經由拆遷(棚改貨幣化安置)的一次性刺激,屬於「透支需求,延緩供應」的一次性刺激,短期內能推動房價和銷量的上漲,但長期看,由於缺乏產業和人口支撐的情況下,棚改貨幣化安置的拉動效應將會逐漸減弱。此外,三四線購房人群的價格敏感度高,房價上漲後,需求也在一定程度上被抑制。相反,一二線城市需求已經打壓了一年多,需求儲備較為充分,可能在2018得到釋放。總體來看,三四線城市行情會從2017年回落,一二線城市則可能迎來一波小行情。

據大陸房產服務公司統計,去年一年,大陸50餘座城市共計發佈了將近200條調控措施。在中共嚴厲打壓之下,大陸一二線熱點城市的成交量大幅下滑,而三四線城市的樓市卻持續高漲。樓市分化嚴重。

但是,中共打壓樓市造成熱點城市成交量下滑後,直接影響到了依賴土地財政的各地方當局的財政收入。進入今年以後,已經有蘭州、合肥等城市放鬆了調控政策。

有網民認為,現在一些城市給樓市限購鬆綁,「不是這些地方真的敢向中央挑戰,而是因為確實遭遇財政困難,沒有米下鍋了,這次是真的著急了」。