反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）靠穩，最新報128.51，按周微升0.08%。分區指數個別發展，港島及新界西分別下跌1.43%及0.6%，九龍及新界東則上升1.2%及0.68%。其餘領先指數變動不大，大型單位指數升0.48%，中小型單位指數及大型屋苑指數分別下跌0.01%及0.02%。
樓價回穩租金續跌
CCL已連續11個星期於128水平上落。從圖表上看，似乎低位有上升趨勢。十大屋苑成交量亦有所改善，連上月份零成交的屋苑如寶翠園、置富花園、柏景灣等都有開單，是否意味二手樓價於現水平找到支持，仍有待觀察。港島區樓價下跌逾1%，新界東卻回升，令後者又再成為超越97年樓價最大的區份。
資本市場方面，恒生指數急速反彈，數個交易日回升近千點，相信只屬技術反彈而非經濟向好，難以令樓市轉勢。6月份全球面對金融大事，包括美國加息、英國脫歐公投等，為資本市市場帶來不明朗因素，樓市增添下行壓力。政府公佈4月份零售銷售額比去年下跌7.5%，是連續14個月下跌。本港人口結構失衡，內耗加外圍經濟疲弱，勞動力將見頂，恐怕本港經濟還未見底。樓價仍遠超負擔能力，將逐步反映經濟及人口狀況而繼續下調。
另外，差餉物業估價署公佈4月份私人樓宇指數按月回升0.7%，結束6個月連跌，但租金指數則連跌7個月。業主寧願減租壓縮回報亦不願劈價賣樓，主要原因是辣稅令業主惜售，減慢了市場成交，令跌市拖長。除非港幣長息大升，又或政府利用其它調控手法取代辣招，否則將無法令投資房屋的人士轉投其它資產。讓更多人擁有自置居所的願景暫難實現。
市建局資助房定位不清
樓市下行，私人樓宇新盤滯銷，政府資助房屋亦無法幸免。市區重建局「煥然壹居」目，總共338個單位，收到逾1萬2千個申請，但中籤揀樓人士大多未有出席，最終仍有15個單位未能賣出，包括所有600萬元以上的兩房單位，是自從08年金融海嘯以來首次有資助房屋未能獲得全數認購，市建局惟有另謀再售餘下單位。煥然壹居原屬樓換樓項目，樓宇屬私樓質素。梁振英為了填補資助房屋缺口，於15年施政報告內把項目部份單位撥作資助房屋計劃。煥然壹居未能「開門紅」，除了怪樓市吹淡風外，定位屬私樓，買家自然直接與私樓價格及質素比較。該盤以去年9月樓市最高位定價，為了更貼近市價，最終加大折扣優惠，但不能扭轉實價比同區私樓貴的事實，實價直接影響補地價及利潤，買家心理上打了折扣。高價的兩房盤乏人問津，皆因市場樓價過高與資產收入限制並不匹配，合資格者已少。縱使勉強入市亦要取用高按揭，在經濟及樓價預期下行時，應減少負債而非增加，令僅餘的合資格者卻步。
參與資助房令市建局行政複雜化。賣樓經多輪抽籤，買家又缺席，賣剩又要安排重售，日後還要處理轉售，肯定增加市建局行政費用，降低營運效率。市區重建局的願景是收樓重建，屬自負盈虧，應否參與資助房屋，筆者有所保留。政府應吸取這次經驗，釐清市建局定位。
高檔銀髮屋定位困難
另一邊廂，以往主要發展資助房屋的房協卻首次參與非資助項目，針對銀髮市場推出位於北角丹拿山的「雋悅」。全數588個單位以租住權方式租給60歲以上人士，一次性繳付租金便可終身租住單位，租住權費由178萬至千多萬不等。項目於去年底推出，反應冷淡，本年3月削減一成權費，仍乏人問津，至今只租出60多伙，佔總單位一成左右。房協正研究推出短期2年租約嘗試吸引租戶。
反應如此冷淡，當然近期樓市下行不無影響，但主要原因乃定位上的困難。項目是高檔新盤，針對擁有大筆現金卻未有置業長者，符合目標市場者應已有自置物業且供滿，未必會考慮租住權安排。當然不排除部份長者為了改善環境出售現有居所，但大部份長者年紀越大越不希望遷離自己熟悉的社區或住所。付款安排亦欠缺彈性，一次繳付數百萬作長期租住絕不是一個簡單的決定，可考慮提供分期付款安排。
房協應對租出的住戶作深入分析，了解租住原因及租戶特性，亦應做市場調查，研究是否中、低檔房屋需求更大，又或是把其它項目的單位部份改變作租住權用途。租住權安排是一項嶄新且不簡單的安排，政府宜在公眾教育多下功夫，讓大眾理解安排的好處與限制。本港人口老化，銀髮住屋方向正確，希望房協從這次計劃改善定位，讓更多長者晚年享有更靈活的住屋理財選擇。◇
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