中國大陸REITs（房地產投資信託基金）申請突現「撤回潮」，但香港證監會表示儘早落實和大陸的REITs互聯互通是首要任務。REITs互聯互通並不是把優質、稀缺、現金流穩健的資產項目輸送給香港，而是把已經證券化過一輪、需要持續接盤資金的資產推向更大的資金池。它更像是大陸地方政府、房地產建商資產負債表的「延長線」，不是香港市民的財富管理升級，相反，投資風險增大許多。
儘快REITs互聯互通是巧合嗎？
作為香港市民，如果持有MPF（強制性公積金計劃）、買過銀行理財，或只是間接投資過房地產相關基金，應該會思考一個問題：當一類資產在大陸越來越難賣，它會不會被推向別的市場？
近年，不少香港投資者發現，理財產品、基金配置裏，和大陸「不動產」「基礎設施」「物流園區」相關的標的出現得越來越頻繁，包裝卻越來越國際化。
在這樣的背景下，一個大陸房地產相關的進入投資品——REITs，可能很快進入香港。
根據上海證券交易所發布的資料，公開募集房地產投資信託基金（公募REITs）是指向社會投資者公開募集資金形成基金財產，通過資產支持證券等特殊目的載體持有不動產項目，由基金管理人等主動管理營運上述不動產項目，並將產生的絕大部份收益分配給投資者的標準化金融產品。按照規定，中國公募REITs在證券交易所上市交易。
與此同時，香港監管層不斷釋放一個訊號：REITs互聯互通，要儘快落地。
這兩件事，真的只是巧合嗎？
在官方的話語中，REITs互聯互通是一項順理成章的制度升級。
中共證監會早在2024年4月宣布，將REITs納入滬深港通。香港證監會隨後多次表示，這是強化香港國際金融中心地位、豐富投資產品的重要一步。
據香港電台1月30日報道，香港證監會投資產品部臨時主管楊慧明表示，儘早落實REITs互聯互通仍是證監會的首要任務。並強調監管機構正與大陸相關部門密切合作，一旦準備就緒，將公布更多細節。
她提到，近年中國大陸REITs已成為亞太地區成長最快的市場，截至2025年底，中國大陸有78只REITs上市，總市值超過2,140億元（人民幣，下同）。為更多境外投資者參與中國大陸REITs市場提供範例，並有助提升REITs互聯互通的發展動力與吸引力。
所以，在官方敘事中，香港和大陸的REITs互聯互通意味著：資產更豐富、資金更自由、市場更國際化。
罕見的公募REITs撤回潮
但就在香港證監會表態「儘快落實互聯互通」的時候，大陸REITs市場，正在經歷另一幕。
2026年1月，一波罕見的公募REITs撤回潮在大陸出現。萬科、建設銀行、首創環保、電子城等多家頭部機構，先後宣布主動撤回已籌備多時的REITs發行申請。
《中國房地產報》1月29日報道稱，這批項目大多於2024年初市場情緒高漲時集中申報，卻在經歷近2年等待後集體終止，其背後是市場環境與監管邏輯已發生深刻變化。
《中國房地產報》是住房和城鄉建設部（住建部）主管的房地產官方新聞報紙。
「這一輪集中撤回，實際上是對當前市場環境的集體回應。」一位REITs基金負責人對官媒表示，與2024年初的普漲行情形成鮮明對比的是，當前REITs二級市場表現疲弱，資產收益率承壓，投資者認購意願下降，導致新發產品面臨嚴峻的定價難題。
這些項目並非邊緣資產，有的是核心城市寫字樓，有的是深圳的倉儲物流，有的是保障性租賃住房，曾被視為「現金流穩定、適合長期持有」的標準REITs標的。
市場環境的變化，反映在數字上更為直接。根據金融數據服務商Wind數據，截至2025年第四季度，已披露季報的77只公募REITs，合計實現營業收入59.13億元，但淨利潤僅5.26億元，環比下滑42.83%；二級市場方面，超過七成REITs個券在12月份錄得下跌。
更值得注意的，是一條在官媒報道中出現、卻容易被忽略的判斷：即使底層資產本身優質，投資者也會因主體信用風險，要求更高的風險溢價。
這意味著，在房地產危機尚未結束的背景下，REITs不再被視為「風險隔離器」，而是被重新放回到信用與現金流的審視框架中。
在這樣的環境下，發行人與投資者之間的價格博弈破裂，撤回成為理性選擇。
對香港投資者意味著甚麼？
把這兩條線索並排放在一起，會出現一個耐人尋味的事實。
一邊是大陸REITs市場收緊估值、提高門檻、大規模撤回，主動進行壓力測試。
另一邊是香港為跨境通道提供便利，並被寄予擴大市場、吸引發行人的期待。
問題或許不在於REITs本身，而在於當一個市場開始提高風險定價，另一個市場卻期待與之聯通，這中間的風險，是否真的消失了？
從制度設計上看，互聯互通並不會自動改變底層資產的現金流結構，也無法消除大陸地方政府財政窘境、房地產建商信用低、項目營運周期長等現實情況。它所改變的，更多是投資者結構與風險分布。風險沒有蒸發，只是換了一個承接池。
REITs互聯互通並非天然利空，也不必然意味著系統性風險。對香港而言，如果產品多元化、本地市場活躍度提升，都是可見的短期收益。
但在大陸REITs市場經歷撤回潮、估值重構和監管升級的當下，幾個變數仍需被投資者反覆審視：跨境REITs的資產篩選標準是否更嚴，還是更寬？是否能充份識別主體信用與資產現金流之間的關係？當大陸投資者選擇退場，國際化是否只是風險再分配的另一種形式？
這些問題，目前都沒有標準答案。投資者應該思考的是，在誰退出、誰進入的那一刻，風險究竟流向了哪裏？@
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