澳洲價值12萬億澳元的房地產市場長期被視為有組織犯罪集團洗錢的主要渠道。隨著樓市反洗錢新規下半年實施，全澳的房地產相關從業者——包括地產經紀、產權轉讓律師、買方代理以及律師——在交易過程中都必須收集買賣雙方的相關資訊，以協助打擊金融犯罪。

房地產買賣雙方預計將被要求提供姓名、地址、出生日期以及駕照或護照等身份證明文件。如果交易中存在可疑的違法行為，經理人可能需要向金融犯罪監管機構報告。

據房地產入門網站Domain.com報道，新州房地產協會（Real Estate Institute of NSW）主席麥格林（Thomas McGlynn）表示，自7月起，地產經紀必須核實買賣雙方身份。

他說：「房地產經紀將被要求提出一系列問題，更深入了解客戶，並掌握其背景以及物業的所有權狀況。」

澳洲交易報告與分析中心（AUSTRAC）推出的「第二階段改革」（Tranche 2 reforms）反洗錢法規，使澳洲與紐西蘭等國家接軌。

目前，澳洲的銀行與其它金融機構早已受到相關法規約束。但金融諮詢公司KordaMentha負責金融犯罪業務的合夥人沃爾德倫（Rachel Waldren）表示，房地產經紀以及律師、會計師等專業服務提供者，過去並未納入同樣的監管範圍。

她表示，新規定將「完善監管」，同時也強調，參與房地產交易的絕大多數人，並未涉及任何犯罪或洗錢行為。

儘管如此，澳洲樓市仍對有組織犯罪集團具有吸引力。自2020年以來，警方已凍結約12億澳元的犯罪資產，其中三分之二與房地產有關。

AUSTRAC監管事務副行政總裁米勒（Katie Miller）表示，與其它洗錢管道不同，犯罪份子在房地產市場中不僅能「洗白」資金，甚至還可能從中獲利。

她說：「由於澳洲樓市持續增值，他們不只能讓非法資金看起來合法化，有時甚至還能通過升值獲利。」

KordaMentha合夥人沃爾德倫表示，新規實施後，買賣雙方與房地產經紀互動的方式「不會有太大不同」，主要差別只是在於需要提供更多資訊。

新州房地產協會主席麥格林也認為，改革不會大幅改變購屋流程，但在某些情況下，可能需要進一步的核查，例如當涉及信託等更複雜的結構時，需要識別董事身份。

他說：「這類交易的風險遠高於普通的父母以個人名義購買住宅。」

AUSTRAC監管事務副行政總裁米勒表示，從合約交換到交易完成，中介及相關人員都必須持續進行查核，並留意過程中是否出現任何變化。例如，若原本以貸款方式進行的交易突然改為全額現金支付，就可能是一個危險訊號，促使中介進一步詢問，甚至提交「可疑事項報告」。

根據電子過戶平台PEXA的數據，2024財年，新州、維州及昆州的住宅交易中，有26.5%是以現金或無貸款方式完成。

米勒說：「我們理解，對許多企業來說，反洗錢並非主要業務，因此希望儘可能讓合規變得簡單。」

她也強調，中介沒有義務中止交易，只需了解客戶並通報任何可疑情況即可。

Ray White集團合規經理道爾（Shaun Doyle）則表示，反洗錢改革意義重大，而合規工作正變得越來越核心。

他說：「我們的立場是，每個部門都應該有專人負責合規，不只是反洗錢合規，而是整體合規。」#

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