【新世紀特稿】日央行加息對中國人投資日房地產的影響

日本央行（日本銀行）在2025年12月19日召開的貨幣政策會議上，決定加息四分一厘，將利率從0.5%上調至0.75%。這是日本央行自1995年9月以來，時隔30年的最高利息水準，標誌著日本正逐步放棄泡沫經濟後期長期維持的低利率政策。

日本銀行於2025年12月15日公布了一項對日本企業加薪情況的調查，此結果顯示，在企業獲利穩健及人力短缺的背景下，預期企業加薪趨勢將持續。

此外，2025年12月對日本全國企業短期經濟觀測調查（短觀）顯示，代表性指標「大企業製造業經營情況判斷指數（DI）」也連續三季獲得改善，這也為加息決策提供了支撐。

日本央行在19日發布的文件中表示，2026年很可能延續2025年的薪資增長趨勢，企業終止此政策的風險較低。文件強調，扣除物價影響後的實質利率，將持續處於大幅負值狀態，在寬鬆金融環境持續的情況下，經濟活動仍將獲得支撐。

日本央行決定加息之所以選在2025年底，還與以下三個因素有關。

首先，日本通脹持續高於目標。日本的消費者物價指數（CPI）已連續44個月超過央行設定的2%目標。2025年11月的數據顯示，CPI同比上漲3%左右。這表明日本經濟已走出通縮，促使日本央行不得不通過加息手段，在抑制物價與支持經濟之間獲得平衡，這也成為該政策推出的關鍵依據。

其次，匯率壓力與進口成本問題。自2025年10月高市早苗就任日本首相以來，市場對其擴張性財政政策有所擔憂，導致日圓再次走軟，曾跌破1美元兌155日圓。加息是為了穩定日圓匯率，緩解因日圓貶值帶來的進口能源與食品價格高漲壓力。

再次，薪資談判預期。2025年底的數據顯示，日本各大工會在2026年的「春鬥」（春季薪資談判）中，設定了較高的加薪目標，這使日本銀行（日銀）更有信心確信「薪資成長與物價上漲的良性循環」已經形成，進而支持其貨幣政策轉向。

日本國內及國際市場，已預期日本銀行12月會議將加息；決定加息後，市場關注點的焦點已轉向下次加息，以及政策利率的目標水準，即終端利率。

預測終端利率的一個重要概念是中性利率。日本大和總研認為，預期中性利率區間的收窄不僅顯示了加息的目標水準和步伐，而且有望起到穩定長期利率的作用。長期利率是預期未來短期利率加上風險溢酬的總和。央行透過設定中性利率目標，可望降低市場對未來短期利率預期的分散程度，使長期利率的形成更加穩定。

過去5年貨幣匯率及對投資的影響

2024年5月15日，在東京舉行的亞洲最大創新大會－2024東京高科技全球創業計劃（SusHi Tech Tokyo 2024 Global Startup Program）首日，日本最大的房地產開發商之一三菱地所的標誌亮相。（圖片來源：RICHARD A. BROOKS/AFP via Getty Images）

中國人近年來在日本購置房地產等投資，受多重因素驅使，如中國國內房地產業下滑、中國經濟自疫情以來持續衰落，社會環境相應變化，不確定因素與潛在風險增高等。此外，還有一個因素，就是日圓大幅貶值。

從2020年到2025年，日圓兌人民幣（JPY/CNY）的匯率經歷了顯著的下跌，這也是近年來中國投資者湧入日本房地產市場的一個重要背景。

以100日圓為單位計算，2020年兌換6.4～6.6元人民幣；2021年兌換5.8～6.1元人民幣；2022年兌換4.9～5.5元人民幣；2023年兌換4.7～5.1元人民幣；2024年兌換4.5～4.8元人民幣；2025年末（12月28日）為4.45元人民幣。

日本央行加息至0.75%後，日圓對人民幣的兌換率並沒有發生太大變化，日圓只是小幅升值，屬於微調性質。今後，如兩國做出經濟、金融政策調整等，人民幣對日圓的兌換率可能相應發生變化，乃至顯著波動。

美元對日圓的匯率，從過去5年及日本銀行加息後的市場反應看，與人民幣兌換日圓呈相同態勢。這似乎說明，市場並沒有因為日本央行加息而出現激烈反應，日本央行加息似乎合乎市場預期，加息率合理。

中國人在日本購置房地產，大體分兩種情況：在日申請銀行貸款購置房產；一次性付清（或分幾次付清）。在日申請貸款購房，自然隨之利息升高，購房總體價格也必然會隨之升高；而後者，因為日圓與人民幣匯率的變動，對購房者影響也較大。

以過去5年內以人民幣購置日本房產為例，如果在2020年至2021年的日圓升值期間（100日圓兌換6.5元人民幣），購買一套5千萬日圓的公寓需要約325萬元人民幣；如果在2022至2024年日圓大幅貶值期間（100日圓兌換4.5元人民幣）購買同一套5千萬日圓的公寓，折合人民幣僅需約225萬元。僅匯率一項，中國買家就可節省約100萬元人民幣，約30%的折扣。這段時間，無疑是日本房地產相對有利購買窗口期。

2025年末，日本央行於2025年12月將利率提升至0.75%，但此後100 日圓兌人民幣的兌換率仍維持在4.5～4.6區間，處微調態勢。

2026年1月9日，日圓兌換美元的比價，一度跌至1美元兌換158日圓；日圓兌換人民幣也跌至100日圓兌換4.41元人民幣水準。

其原因是：同日，有日本媒體報道稱，日本首相高市早苗正考慮解散眾議院。因此，市場擔憂：積極財政政策加速會導致財政狀況惡化，從而導致大幅出售日圓。另一方面，期待財政政策支撐景氣的股市中，日經平均期貨則急遽上漲。

其實，日本央行決定加息之後，有觀點認為：隨著日美利差進一步收窄，2026年日圓有望緩步回升；但也有觀點認為：日圓對美元匯率可能跌至1美元兌換160日圓左右。

從上述情況可以看出，對中國買家而言，如果是在2022～2024年入場，目前正享受著資產本身增值與日圓未來升值預期的雙重紅利；而2024～2025年，由於匯率較低，大量投資者將獲高回報的資產配置工具。目前，不確定日圓走低態勢將持續多久，如果能持續一段時間，對來自中國的投資者無疑是一個入場的好時機。

利率變化是中國投資者評估日本房地產的重要因素，而匯率變動則成為另一判斷基準。

日圓加息對華人在日購置房地產的影響

這張照片拍攝於2023年5月4日，展現了東京澀谷區附近的住宅和商業房地產。（圖片來源：RICHARD A. BROOKS/AFP via Getty Images）

大和總研2025年末刊文表示，中國2025年經濟增長約4.9%，2026年可能下降至4.4%。

基於中國國內經濟環境，中國投資者向國外轉移資本的趨勢或將繼續下去，其中包括對日的房地產投資。

日圓加息，對中國人赴日買樓的影響是雙向的：一方面，匯率走強會讓換匯成本增加，減弱日圓貶值帶來的價格優勢，可能導致部份預算進場者望而卻步；另一方面，日圓回升也象徵日本經濟回暖，加上其穩定性、不限購、產權明確等優勢。長期而言，對有資產配置與規避風險需求的投資者，特別是資金充裕者而言，依然有一定的吸引力。

對中國投資者而言，日圓加息註定會帶來負面影響，使匯率成本提高，人民幣購買力相應下降；同時，也會影響租金回報。如果租金收入以日圓計價，換算回人民幣後可能減少，影響租售比；此外，日圓走強可能讓部份投資者認為「抄底」的窗口期縮小，期待日圓持續貶值而從中獲利的空間變小。

但是，日圓加息也具有正面影響與持續吸引力。首先，資產避險與投資多元化。中國經濟與樓市存在太多不確定性，而日本不動產則因其穩定性、完善的市場規則、永久產權（土地與房產）成為資產配置與避險的優質選擇。其次，日本市場透明度高，易於出租，對尋求穩定現金流的投資者有吸引力。

此外，日本房地產市場門檻相對較低，對外國人購房政策也較友好，幾乎不限購，樓價相對國際大都市有優勢；為吸引高技能人才，日本放寬簽證要求，也間接帶動了居住需求，吸引包括中國人在內的大量中產及以上階層。

總之，日圓加息會改變短期匯率預期，使部份投機型購房者猶豫。但對尋求資產安全、穩定租金回報、看重日本市場規則與產權的中國買家而言，日圓升值（或穩定）本身不會終結購房潮，反而顯示日本經濟回暖，更具長期持有價值。實際決策會更多基於個人需求、資金狀況及對日本長期投資潛力的評估。

與此同時，對來自中國的投資者而言，也存在一些不確定因素。

日本國土交通省發布的2025年度《土地白皮書》顯示，2024年全年，海外投資者在日本的房地產投資總額為9,397億日圓，較上年的5,758億日圓增長約63%。

2024年全年，海外投資額佔日本國內房地產投資總額的17.1%，與2023年全年的17.0%大致持平。

統計顯示，2022年，美國是各國投資者投資額佔比最高的國家，佔總數的34%，但與2021年相比下降了21%。相比較之下，一些國家或地區的投資金額則顯著增加，例如，香港增長324%，英國增長251%，法國增長241%。

該白皮書中，沒有明確顯示來自中國的投資額度與增長率，似乎說明中國投資者在日本的不動產投資相對較小。但是，由於官方統計未單列出中國來源資金，其實際規模存在一定不透明性，如可能有匿名資金，或經香港、新加坡中轉入場等。

因此，在中日關係日趨緊張的背景下，中日關係未來走向，以及日本政府是否對外國人，尤其是中國人在日本軍事要地等處購置房地產實施限制，並將其措施擴展至對中國人的簽證、人才引進、創業，乃至對購置普通房地產也做出些許限制等，尚有待觀察。@