香港房地產行業曾是本地經濟的重要支柱，但近期市場形勢顯著惡化。今年上半年，香港八大上市房地產公司，包括長實集團（01113）、新世界發展（00017）、恒隆地產（00101）、恒基兆業地產（00012）、新鴻基地產（00016）、太古地產（01972）、嘉里建設（00683）和九龍倉置業（01997），合計虧損近179億元（港元，以下同），總營收同比下降18.64%，股東淨利潤大幅減少，顯示出房產業主財務狀況的嚴峻挑戰，及市場的低迷和未來的不確定性。
9月13日，新世界執行副主席兼行政總裁鄭志剛表示，當前高利率和市場不確定性使得環境尤為艱難。他正與團隊採取包括債務再融資、出售非核心資產以及吸引旗艦品牌的強硬措施來調整策略。
在香港地產界中，長實集團上半年實現收入220.08億元，同比下降10.56%，主要原因是物業銷售收入從去年同期的82.01億元減少至46.35億元，幾乎腰斬。
香港置地的情況也不容樂觀，上半年虧損擴大至8.3億美元，九龍倉置業上半年股東虧損達10.52億元。恒隆地產收入小幅增長至61.14億元，同比增長17%，但股東淨利潤大幅下滑55.68%。行政總裁盧韋柏表示，目前重點是保本保命，對未來前景仍感不確定。
以負債比率來看，截至2023年12月，新世界地產的負債比率為86.5%，每1元資產中有0.865元為負債; 而截至2024年6月，恒基為47.14%和恒隆為40.53%。
八大房企中，流動比率（見圖1）截至2023年12月，新世界1.12，截至2024年6月，九龍倉0.17和恒隆1.52。
而另一個重要指標速動比率，即不考慮存貨和預付款項的償債能力，通常應高於100%才為健康水平，截至2024年6月，只有長實的速動比率為1.01，其餘皆小於1，九龍倉為0.11和太古為0.45; 截至2023年12月，新鴻基則為0.38。
對房地產業來說，吸引投資和資金注入尤其重要。適當的債務可以支持企業擴展，但過高的負債比率可能使企業難以承擔沉重的債務，進而增加破產風險，大陸大型房企如碧桂園和恒大集團爆發的債券違約危機，正由於業務過度擴張，導致資金流動出現嚴重問題。雖然建築和地產業的周轉速度相對其他行業較慢，但這些指標真實反映了企業短期內的償債能力。
香港樓市低迷
香港樓市的不景氣與近幾年的政策調整密切相關。今年2月底，港府取消長達14年的樓市「辣招」，這一政策原本旨在抑制樓市過熱。雖然撤辣後市場曾短暫回暖，但隨著時間推移，市場熱情迅速冷卻。
根據香港土地註冊處數據，今年8月的整體物業註冊量為4,729宗，比7月減少10.1%，達到近半年新低。樓價指數中原城市領先指數（CCL）顯示，香港樓價已跌回2016年9月底的水平，今年以來累計跌幅達5.79%。
內地買家曾是香港樓市的重要支柱，初期的「撤辣」政策吸引了大量大陸買家，但隨著樓價下跌，大陸買家的購房意願顯著減少。中原地產數據顯示，自5月以來，大陸買家登記數字連續三個月下滑，7月數字為723宗，比4月高峰減少近七成，成交金額降至80億元以下。
大陸房地產泡沫調整難題
根據最新數據，7月份大陸10個城市的樓價再次下跌4.9%，這是近9年來的最低點，當前局勢下，香港房企也難以靠大陸市場的表現獲利。
台灣財信傳媒董事長謝金河指出，日本在泡沫泡列後，接受了長達30年的市場調整機制而慢慢復甦，但大陸則無法走上類似的調整步驟，而是選擇了動用國家力量進行干預。這種干預雖然短期內可緩解一些壓力，但長期看，無法根本解決問題。這種方法有如治療癌症時選擇保留壞細胞的比喻，即使想要保持健康，也需要清除不良部份。
因此，在大陸房地產市場崩盤的背景下，如碧桂園、恒大和世茂集團等曾經迅速擴張的公司，泡沫破裂後股價幾乎變得一文不值。大陸市場在無法透過市場的自由調整機制下，儘管有大量資金投入，許多房地產公司仍面臨破產困境，且無法真正宣告破產，那麼或許大陸房產的低迷時間將遠遠超過日本的30年。
在「一國兩制」框架下，香港政府需遵循中南海的指示，但香港要重振經濟，必須依賴自由市場機制的靈活性，以吸引外資再度投資。沒有外來資金的注入和活躍的自由市場，即使香港擁有再多的優秀房產人才，也可能無法實現其願景。因此，香港當務之急應爭取更多市場彈性，通過市場的自我調整，才能為房地產行業找到未來的出路。＠
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