上一年樓價下滑速度超過預期,負資產問題再引關注。日前,香港金融管理局公布2023年第四季末負資產住宅按揭貸款宗數,數目激增達2.5萬宗,按季增幅近1.3倍,創近19年新高。有評論認為,在利息高企、全球經濟下行大環境下,香港樓價下跌情況首當其衝。有業界預估,2024年住宅樓價有可能下滑一成,預計屆時負資產宗數將進一步擴大至三萬。
去年第四季負資產創近廿年新高
1月31日,香港金融管理局公布2023年第4季末負資產住宅按揭貸款的最新調查結果。負資產住宅按揭貸款宗數由2023年第3季末的11,123宗,增加至2023年第4季末的25,163宗,數字創近廿年新高,按季增加14,040宗,增幅達1.26倍。
金管局表示,這些個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款,而這類貸款的按揭成數一般較高。
負資產住宅按揭貸款涉及的金額由去年第三季末的593億港元(75.8億美元),增加至第四季末的1,313億港元(168億美元)。負資產住宅按揭貸款中無抵押部份的金額由去年第三季末的20億港元(2.56億美元),增加至第四季末的73億港元(9.33億美元)。
樓價下滑速度比預期急 港負資產個案激增
負資產是指物業的當前市值跌至低於未償還的按揭餘額。有傳媒引述香港大學房地產及建築系客座副教授張聖典舉例指,如果市民承造八成半按揭,當樓價下跌15%,單位已成為負資產。
張聖典認為,負資產個案急增主要由於本港樓價下滑速度比預期急,「加上過往幾年都有樓市措施,令市民可以承做高成數按揭」。他認為負資產數量增加情況會持續,因為目前未見到有特別政策或利好因素,令樓價回升。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,經絡內部資料顯示,採用八成或以上按揭的買家比重有顯著增加。而樓價由高位回落逾二成,該批於2019年至2022年樓價高企並採用高成數按揭入市的業主,便會有較大機會淪為負資產。
中原按揭董事總經理王美鳳表示,2023樓市持續處於弱勢,儘管第四季市場出現利好因素包括息率見頂在望、政府減辣、擴大人才計劃等,但市場信心及經濟動力並未回穩,發展商亦加快以貼近甚至低於二手價促銷新盤,多項因素促使2023年第四季樓價仍然受壓下跌。
2023年香港疫後經濟仍待時間恢復,但因按揭息口高企,加上地緣政治不穩,均影響樓市表現,無論成交量及樓價同步下挫,其中年內住宅註冊量錄得4.3萬宗,按年下滑約4.5%,創下有紀錄以來新低;樓價上半年反彈約6%,但因後勁不繼,全年反跌近5%。
根據差餉物業估價署數據顯示,2023年第四季私人住宅售價指數報317.1點,連跌8個月,與2021年第三季的歷史高位397.9相比更急挫逾二成。
預今年樓價將下跌一成 負資產數或達三萬宗
仲量聯行香港主席曾煥平去年12月底曾表示,政府減辣對樓市沒有任何幫助,股市表現不濟對樓市產生滯後影響,樓市正處危險時期,受環球經濟差、地緣政治及高息影響,即使大膽假設2024年有可能會減息,但不等於樓價回升,估計將下跌10%,負資產數目料將升至約三萬宗水平。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,本港經濟疲弱、一手餘貨量高企,尤其是新盤備有多項折扣及優惠,對二手樓房迎來不少打擊,估計今年的交投情況難言向好。
張翹楚認為,美國何時減息屬主要關鍵,估計最快也要在今年次季才有望下調息率,但假如息口維持不變,估計今年二手樓價將下挫5%。
港大房地產及建設系講座教授鄒廣榮也估計今年樓價將繼續下滑,有機會再挫約10%。他認為,就算內地專才來港置業,但未必有太大實際幫助。
評論:香港負資產情況才剛剛開始
據彭博看到的一份報告,2024年第一太平戴維斯追蹤的30個全球大城市中,有超半數將出現住宅資本價值年增速放緩。該公司預計,從整體看,今年高端住宅價格的增速,將從2023年的2.2%放緩至0.6%,創2019年來的最低增幅。
而香港將成為第一太平戴維斯追蹤的市場中表現最弱的城市。高利率和政治不確定性對樓市產生影響,買家情緒猶豫,這或導致豪宅價格今年下跌超10%,
大紀元主筆及資深編輯石山對本報表示,宏觀來看,在高利率和經濟下行的情況下,全球大城市的樓價可能都會下跌,香港首當其衝,負資產情況將會越來越嚴重。他直言:「就目前而言,這種負資產情況才剛剛開始。」
石山表示,香港在經濟方面已經處於一種「孤島」的狀態,「也就是說,香港以前可以腳踩多隻船,現在腳下僅剩下中國大陸這隻船,而且要視乎大陸的經濟情況隨之漲落,毫無迴旋餘地。」
資料顯示,自1997年金融風暴到2003年沙士(SARS)疫情爆發期間,香港樓價暴跌了大約七成,期間製造了超過十萬個負資產個案,佔整體按揭約22%。
這其中造成的慘痛相信四、五十歲的中年港人仍記憶猶新。當年不少人一生努力打拼,就是為了供完物業安享晚年,然而樓價大跌使這些人美夢成泡影,不僅多年的儲蓄化為烏有,甚至很多人包括中產階級亦淪為負資產一族,最後不得已走向破產之路。@
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