儘管中共當局持續放鬆對房地產市場的限制,但市場需求未有改善。銷售低迷之際,隨著新一輪償債高峰到來,大陸房企面臨融資壓力。有消息指中共當局再度放開「內保外貸」,讓四大國有銀行給部份內房企業提供離岸貸款以償還境外債務。有分析認為,當局此前未有支援實質違約企業,此舉恐難以提振國際投資者信心;亦有報告指出,只有需求復蘇,才能彌補開發商的資金缺口。

內銀據報為內房企業提供離岸貸款

路透社上周五(12月2日)引述多位消息人士指,中共監管機構要求四大國有銀行(中國銀行、建設銀行、工商銀行及農業銀行)為資金匱乏的房地產開發商發放離岸貸款,以償還其境外債務及美元債。開發商通過向銀行提供內地資產作抵押以取得離岸貸款。

報道引述消息人士指,該項要求是監管機構通過「窗口指導」形式,即無書面記錄的口頭形式。消息人士稱,優質的開發商將有望符合資格,例如旭輝控股、碧桂園、美的置業、龍湖及新城發展。

報道指,中共央行、中共銀保監會 (CBIRC) 、四大銀行以及五家發展商代表未有回應。

報道又引述兩位消息人士稱,通過獲得銀行貸款,開發商得以償還離岸貸款及美元債券,有利於修復國際投資者信心。

長期關注中國經濟的經濟學博士李松筠12月5日對大紀元記者表示,金融機構提供離岸貸款,主要是以「內保外貸」形式。若消息屬實,中共當局重啟「內保外貸」屬不得已辦法。

內保外貸即境內銀行為境內企業在境外投資的企業提供擔保,由境外銀行給境外公司發放相應貸款。

李松筠指出,大陸房地產企業多次發生美元債違約,嚴重打擊國際投資人信心,不僅這些違約企業可能面臨嚴重後果,也意味著中資企業信譽破產,更難以在離岸市場融資。

她進一步指出,財政吃緊的中共當局,只能選擇性地救助一些企業,作用恐怕有限。另一方面,房地產債務危機爆發以來,多家房企境外債違約,但中共當局之前一直未在離岸市場方面給予援助,現在想要挽回國際投資者的信心,可能為時已晚。

樓市償債高峰到來 金融系統風險上升

從路透引述消息人士所提及的開發商來看,就目前房企的情況,發生實質違約的企業以及償還海外債規模及壓力較大的企業並未納入其中。在房企面臨大量海外到期之際,房企海外債發行幾乎「清零」。

穆迪在10月31日的報告中表示,需求疲弱導致房地產銷售持續下滑,且未來12個月受評開發商再融資需求較高。自今年11月1日起的12個月内有221億美元的境外債券到期或可回售。

穆迪報告中所說的情況屬於大陸房地產業的普遍情況。參考克而瑞數據,今年第四季度,大陸200家核心房企境內外債券合計到期規模為1,812億元人民幣,其中海外債佔比超過三分之一,達到617億元人民幣。

明年債務壓力亦不容小覷。根據中指研究院數據,明年首11個月,大陸房企海外債券到期規模為3,541.98億元人民幣,償債高峰分別集中在1月(568億元人民幣)、4月(556億元人民幣)和10月(435億元人民幣)。海外償債規模較高的房企包括恒大、中海、佳兆業、融創、富力、萬科、禹洲、花樣年等。其中部份房企已發生海外債實質性違約,例如恒大、佳兆業、融創、禹洲、花樣年等。

房地產債務危機已經向金融系統傳導。

瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤,在11月9日發布的報告中提到,中國銀行業對房地產行業的信貸敞口較大。該行估計,截至2021年底,銀行業對房地產行業的整體信貸敞口是大約100萬億元人民幣,相當於銀行總資產規模的30%或是銀行貸款總額的50%。

穆迪12月2日發布報告指,在房地產行業低迷和中國經濟增長放緩的情況下,中國金融體系面臨的風險正在上升。報告寫到:「一些保護金融體系的緩衝正在受到侵蝕,如果房地產市場持續低迷,這將構成風險。」

經濟學家:只有需求復蘇 才能彌補發展商資金缺口

法國外貿銀行亞太區首席經濟學家Alicia Garcia Herrero於11月22日發布報告指,對於沒有政策支持的離岸市場,房地產市場的改善程度十分關鍵。

報告指,當局向大陸民營企業提供了2,500億元人民幣的債券融資支持,但這個數字僅相當於在岸民營企業債券總餘額的12%,其中房企占比15%。對於開發商來說,新出台的支持政策可能只有助於爭取時間。

在資產規模排名前十、未出現違約的開發商中,該行估算有51%的現金流入來自預售,18%來自銀行貸款,3%來自債券,0.2%來自股市。

開發商資金鏈斷裂的癥結不僅在於融資,還在於住房需求,這是直接關係到預售收入的重要因素。由於近年來疫情影響和監管收緊,家庭對樓市的信心低於以往任何時候。而只有需求復蘇,才能彌補預售的資金缺口。@

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