最近，中共在加速密集出台房地產紓困政策，5月份幾天的時間裏，就已經有超過18個城市發布了相關「穩樓市」的政策，包括放鬆限購、限售，放寬按揭首付比例等等，為房地產鬆綁。而在3月份以來，中國已經有100多個城市的銀行下調了按揭利率，平均幅度在20到60個基點不等。
那麼在美國加息的情況下，中國減息，資本是否會更加快速地外逃呢？另外，在中共到處「清零」的措施下，民眾們哪都不能去，中共給房地產的鬆綁會有用嗎？這些看起來是互相矛盾的政策，中共要如何破解呢，我們今天就來聊聊這些話題。
政策密集出台 鬆綁房地產
最近，中共中央政治局定了個調，要求在「房住不炒」的前提下，各地方可以按照當地實際情況完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求。看來，在中共這兩年的調控下，房地產市場不但降了溫，還徹底涼了，面對毫無生機的房地產現況，現在中共又開始著急了。其實，從今年初到現在，中國已經有將近110個城市，發布了穩樓市的新政策，除了降低首付比例、下調按揭利率之外，還推出了契稅優惠、購房補貼、提高公積金貸款額度等等措施。
而單單在4月份，就有39個省市，一共出台了45次相關的放鬆政策。比如，蘇州、南京、無錫等12個城市放鬆了限購；天津、蘇州、昆明等19個城市放鬆了公積金貸款等等，還有城市放鬆限售、限貸，下調了房地產交易稅費、實行購房補貼等等，可以說，能用的招兒基本都用上了。
同時，企業方面的紓困政策也同步出台。比如，4月份，南京、常德放鬆了預售資金監管；蘭州、常德放鬆了土地拍賣規則。5月9日，揚州也發布了土地出讓的新政策，延長了土地出讓金的繳納時間。
為何此時鬆綁房地產？
那麼，中國房企現在是甚麼情況，中共又為甚麼現在要急著鬆綁房地產呢？我們先來看看中國房企今年1到4月的銷售業績。
根據克爾瑞和億翰公布的數據，1到4月，中國百強房企實現操盤金額，是1.87萬億人民幣，同比減少了50.1%；另外，實現操盤面積，是1.25億平方米，同比減少了52.17%。
單看4月份的情況，百強房企所實現的操盤金額，是4,306億元，同比減少58.43%；實現操盤面積，接近2,800萬平方米，同比減少了61.21%。
在今年第一季度，只有碧桂園和萬科，這兩家房企的銷售金額達到千億元，而在去年同期時，有五家。銷售額達到百億的公司多少家呢？有46家，比去年同期減少了30家。我們從這些數據來看，基本都是腰斬了。
同時，操盤金額的增速更是糟糕。我們來看今年4月的數據，在前50強房企中，僅有4家實現了同比正增長，超過九成以上都是負增長。再來看看房地產投資的數據，根據中共國家統計局的數據，今年1到3月，中國房地產開發投資達到27,765億元，其中住宅投資是20,761億元，增長0.7%，但是，住宅的銷售面積、以及銷售額，分別比去年同期下降了18.6%和25.6%。
另外，今年一季度，房企的融資、拿地情況也很低迷。根據中指研究院的統計，1到3月百強房企的拿地總額，是2,272億元，拿地規模同比下降59%，而這些拿地的企業，主角兒是國企，有73家是央企或是地方國企，拿地金額佔比，達到72.4%。
那麼融資的情況呢？據不完全統計，今年一季度，百強房企的融資規模同比下降53%，特別是2到3月份，境外融資幾乎完全「停滯」。一季度，有大約75%的房企融資規模同比減少，其中有將近四成企業，同比降幅超過了50%。
這是從房企這兒看，現在我們再從地方政府的角度來看一看，一季度各地方土地市場的表現。
根據中指研究院的土地成交數據，今年一季度，全中國的土地出讓金是6,228億元，同比下降52.9%。這些城市中只有北京和福建的土地出讓金，同比增速為正。
此外，低價拿地的現象非常突出，90個城市的土地成交溢價率是零，佔比是27.3%，和去年同期相比，上升13.3%。而土地流拍率是11.5%，和去年同期相比，上升了0.8%。
為保房地產 銀行減息
我們通過這些數據，看到了一個非常低迷的房地產市場，而中共要想保住房價，就不能加息，不能增加房屋的按揭成本，於是，也就形成了中國減息、美國加息的情況，相應的後果就是，造成資本流向美國，而人民幣匯率也保不住。
相信大家都注意到了，最近人民幣的匯率確實出現了下跌趨勢，這說明在中共嚴厲的監管下，資金仍在逃離中國，外匯市場上賣出人民幣的交易多，就會造成價格下跌。
那麼，相信接下來，中共的監管部門可能會加大力度防止資本外逃，以保住匯率。也說不定以後，人民幣將不能在境內換成美元，再轉帳到國外了，或許會形成資本貨幣的內循環。
鬆綁會救房地產？
那麼，中共這幾個月密集推出的各種救市政策，是否能救了中國的房地產呢？我們看看「五一」期間的情況，從克而瑞監測的成交數據來看，50個重點監測城市，累計成交了44.75萬平方米，同比下降80%。而每天的平均成交量，和4月份比較下降了75%，市場整體，仍然延續了下行趨勢。
中指研究院監測的數據，也反映了類似的趨勢。數據顯示，在今年「五一」假期，13個典型城市商品住宅的銷量，是30.8萬平方米，同比下降65.9%。其中，武漢、蘇州、溫州等二線城市的成交量，同比下降幅度，都超過了50%。
也就是說，儘管中共頻繁推出支持性政策，但是，中國房地產市場，目前並沒有甚麼起色。
當然，造成中國房地產市場萎靡不振的一大原因，就是「疫情」因素了，確切的說，應該是中共嚴苛的封控措施，衝擊到了民眾生活的方方面面。這之外，中國老百姓的可支配收入劇烈下跌，失業率高企、收入減少，都是造成房市低迷的原因。
根據中共國家統計局的數據，3月份的全國個人所得稅收入，同比暴降了51.3%，而在2009年全球金融危機時的3月份，下降的幅度也只是16%。同時，和2020年、2021年相比，也是反差極大，這兩個年份3月份的個人所得稅，複合同比增長率是16.3%。
值得注意的是，中國的全國個稅收入，有大約80%左右是來自於服務業，其中很大一部份，又是來自於服務業中的個體商戶。然而，3月份的中國，到處都在封控，從3月份的個稅暴降的情況來看，服務業，尤其是個體商戶們的經營，受到了嚴重衝擊。
野村證券的一份統計數據顯示，截至4月11日，中國已有45個城市實施了全區域或是部份封控措施。這45個城市的人口規模，達到了3.73億，大約佔到了全中國人口的26.4%，所達到的年度GDP體量，大約是46萬億元，佔到中國GDP的40.3%。
這種封控規模，如果還想要保持市場的活力，只能是癡人說夢了。所以，無計可施的中共官員們，現在又打起了農民工的主意。
縣城城鎮化 要農民工買單？
5月6日，中共印發了一個關於「城鎮化建設的意見」，稱要推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，並稱在2025年，要讓常住人口城鎮化率達到65%。
根據陸媒的數據，目前中國有1,866個縣城，2.93億農民工。在4月份的時候，中國高端金融智庫——中國金融四十人論壇，曾發布了一個《構建房地產新模式》的報告，裏面將這些農民工稱為「新市民」，並且提出了一個「面向新市民的都市圈建設方案」。
方案中建議：給長期在城市工作的打工者發放「長期工作簽證」；允許郊區集體建設用地轉為新市民合作建房用地；為新市民提供合作建房、並且免稅，但是，前提是這一類房屋只能出售給新市民等等。
但是，農民工能買得起城市的住房嗎？
據國家統計局數據，從2016年到2018年，3年時間購買住房的進城農民工比例，從17.8%增長到了19%。但是，租賃仍然是主流，佔比超過了六成。到了2018年，購買保障性住房和租賃公租房的農民工，也不到3%。然後，從2019年開始，中共官方就再沒有披露過相關的數據。
就連中共銀保監會的主席郭樹清也質疑，這些農民工沒有確定的工作，有的是個體工商戶，有的是農民工，這些人到銀行申請貸款都有困難。另外，中國建設銀行董事長田國立也提到，今後房價再怎麼降，也很難真正解決工薪階層的住房問題，特別是那些沒有積蓄、進城務工的新市民。
換句話說，中共即使放開了戶籍制度，也不一定能夠促進消費，因為這取決於新市民的消費能力。如果農民工的收入得不到提高，自然就沒有能力消費，即使擁有城市戶口，也不會有甚麼改變。
要想擴大消費，關鍵是要保持收入與經濟同步增長，增加勞動報酬，提高居民的人均可支配收入佔社會總體可支配收入的比重，但是，這也意味著，要相應降低政府和企業的收入比重。而中共政府顯然沒有這樣做的動力，這是造成居民收入增長慢，以及中國貧富懸殊的根本原因。
此外，還有一點，就是中共一旦實施了這種針對「新市民」的政策，顯然又在目前的城市戶口和農村戶口之間，製造出了一個新的被隔裂的群體。
大家看到，中共嚴厲的「清零」政策，已經讓很多人失業，供不起按揭，而且出現了大批銀主盤。所以，中共在堅持「清零」不放鬆的情況下，現在要給房地產鬆鬆綁，也不過像是在中國房地產市場搞的一場「維穩」，給企業和民眾這些「韭菜們」，留個喘息的機會，目的是將來好繼續有「韭菜」割。就像有人所調侃的，現在敢於買房的人是真正的勇士，但這些勇士的最後結局，可能要變成烈士。＠
財商經濟研究所
策劃：宇文銘
撰文：陳思雨
編輯：蔚然、宇文銘
粵語配音：Ada
剪輯：曲歌
監製：李松筠
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