【時事人物】富商潘石屹 在政策變化中游刃有餘 兒子被中共追殺

最近關於中共通緝富商潘石屹兒子潘瑞的熱門新聞，再次牽出已開始淡出人們視野的中國房地產大佬潘石屹。中共官方媒體和社交平臺，除拿出潘石屹的兒子潘瑞在去年6月發的微博帖文、大罵他「詆毀英烈」之外，也再次深挖潘石屹持續拋售SOHO中國在國內的資產、把資產轉移至國外，甚至還有不少人把他7年前捐款哈佛和耶魯的事情也再次拿出來，指他在中國賺錢，卻轉身把錢大筆捐到國外。

反觀潘石屹在中國商海沉浮30幾年，他在海南賺到了他人生的第一桶金；也因為跑得快，他逃過海南房市泡沫的席捲；與張欣結婚後，他的SOHO中國一路順風順水，但也是中共當局在2010年的一紙紅頭文件，讓他的事業再次受挫，之後逐漸把資產轉往海外。

最近中共當局在打擊馬雲、馬化騰等中國民營企業家的背景下追殺他的兒子，是不是也預示著潘石屹也要有麻煩？潘石屹到底是個怎樣的人，是如何從西北農村走出來，白手起家，變成身家數百億的胡潤富豪榜上有名的富豪呢？

出身貧苦農村

潘石屹的公開履歷表顯示，他1963年11月14日出生於甘肅省天水市，小時候家境貧寒。他父親是他們那個村唯一上過大學的人，但因為右派身份被迫回鄉，這促使潘石屹從小學習努力、而且他頭腦也相當靈活。

對於他的窮苦出身，潘石屹無論在個人微博還是媒體評論上，都提起過多次。他似乎不憚於用自己早年的經歷，把自己打造成一個窮孩子靠個人奮鬥成功且熱心公益的勵志典範。

他曾經談及因家裡窮，而不得不把妹妹送給別人，直到父親“平反”才又接回來；但當全家搬回清水縣時，因家裡窮得一分錢也沒有，不得已以750元賣掉祖屋貼補家用。

在中國剛剛恢復高考的1979年，潘石屹考入了蘭州培黎石油學校（蘭州石化職業技術學院），不過在他的正式履歷上，寫的都是畢業於中國石油管道學院。不管是哪所學校，總之，離開了農村的他，畢業後分配到河北石油部工作，捧上了「鐵飯碗」，但他在1987年卻決定辭職下海，出去闖蕩一番。

下海撈到第一桶金

最初到深圳的兩年，潘石屹在事業上的起色並不明顯，1989年，他隨同老闆牟其中——一位曾同時擁有中國「首富」和「首騙」兩個名號的前輩前往海南，並在次年與馮侖等5人（即後來所謂的萬通六君子）一起，在海南省合夥成立了萬通公司的前身——海南農業高科技聯合開發總公司。就是這家公司，讓潘石屹淘到第一桶金。

當時新成立的海南省正處於第二波經濟熱潮中，這6個年輕人，以高息借貸1000多萬元炒房地產，在僅僅半年多的時間裡，就賺取了1000多萬元。

而萬通從海南搬回北京，則起因於1992年年底潘石屹的一個發現。他在去海口市規劃局查一個項目的產權情況時，發現海口的人均住房面積已經高達49平方米，對比北京，當時人均住房面積只有7.4平方米。潘石屹由此得出結論：「這就是房地產泡沫啊，跑得越早越好。」於是萬通馬上出清手中存貨，全體北遷，避免了在第二年海南房地產泡沫破裂中被吞沒的巨大風險。

也可能就是因為有這樣的經歷，所以在2010年以後，潘石屹對北京的商業地產日趨嚴重的過剩問題，就顯得特別憂慮，這與後來他開始向外轉移資產，應該也不無關係。

2014年5月23日，潘石屹在清華經管學院中國企業家論壇上說，他對中國住宅市場不看好，「中國的房地產就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。」他的這番言論當時就引發業界強烈的關注。

發展SOHO中國品牌

1995年，潘石屹第一個與萬通的其他合夥人拆夥，與當時剛結婚的妻子張欣，在北京成立了紅石實業公司，後改為他們的商業地產帝國——SOHO中國。之後，兩人共同開發了一系列商業地產項目，並從1999年開始，推出並推廣SOHO——即小型辦公，居家辦公，這種現代辦公的新概念。

SOHO中國在2001年初在推廣其SOHO現代城的時候，就推出了這種「有點前衛、又有點另類」的國際化風格和概念。到2002年，潘石屹和張欣已經受到國內外主流媒體的普遍關注、成為採訪熱門人物，其中包括中共的央視、美國的《時代週刊》、《華爾街日報》和CNN等。

SOHO中國最早就以商業地產散售聞名，再加上獨創的SOHO模式，在很長一段時期，SOHO中國幾乎壟斷了北京商辦物業的散售市場，營收也成長的相當迅速。

潘石屹2009年在個人新浪博客裡解釋散售模式的好處時說：「把大樓看成一個西瓜，在中國的市場中，能買得起一個西瓜的人極少，但如果把這個西瓜切開來賣，能買得起的人就會呈幾何級數增長。」

2007年10月8日，SOHO中國在香港上市，成功融資19億美元，創造當時亞洲最大商業地產企業IPO紀錄。之後幾年SOHO中國也都順風順水，到2010年，其營收達到頂峰的184億元，成為中國商業地產行業的龍頭。但也就是在這一年，潘石屹迎來了他事業上的另一個轉折點。

2010年，北京出臺《關於加強酒店類項目銷售管理有關問題通知》，這一政策被商業地產業內解讀為散售模式的終結，這迫使SOHO中國的業務模式必須發生根本性轉變，從以前的散售模式，轉入持有模式。潘石屹決定持有並出租其北京和上海有價值的物業，讓公司未來的盈利主要依賴租金收入。

但這之後，潘石屹很快就發現，由於運營產生的利潤無法覆蓋同期銀行貸款利息，再加上要承擔各種運營成本，就使SOHO中國用這種商業模式無法運營下去。

他在後來的一次訪談中說，開發商從銀行貸款的利息超過4%，等設計、建成後，出租的回報率最高卻只有3%，低的只有1%，「這肯定運營不下去」。

從2010年至2015年期間，SOHO中國的營業收入呈現快速下滑的趨勢，由巔峰期的184.23億元跌至只有9.95億元；僅2011年，SOHO中國的營收同比就大跌了68%，營業利潤同比也下降了72%。

精品路線

潘石屹對商業有其獨到理解，他不單純追求開發規模和營業額，更注重建築的長遠價值。SOHO中國開發的每一個項目都享有很高知名度，被譽為是建築藝術與商業的完美結合，在市場上取得巨大成功。

SOHO中國自創建以來，開發了一系列房地產項目，包括在北京中心商務區（CBD）的第一個大型綜合項目——50萬平米的SOHO現代城；位於海南省、擁有115棟別墅的博鼇藍色海岸；由12位亞洲建築師設計的長城腳下的公社，這是中國首個在威尼斯雙年展上榮獲大獎的建築項目；以及位於北京CBD核心區域、70萬平方米的建外SOHO，該項目銷售額突破90億元。

潘石屹所開發的項目的利潤率，在中國地產行業屬於最高的，2012年，SOHO中國的營收達到其史上第二高的155.44億元，其淨利潤也高達105.85億元；相比同年全球銷售額第一的萬科，儘管其淨利潤與SOHO中國相近，為125.5億元，但其營收則高達1031.2億元。兩者利潤率相差了5倍多。

中國媒體說，SOHO中國以低價拿地後建成高價值寫字樓項目而聞名。不過低價拿地，這可能是中國成功的房地產企業的共同特點；但是SOHO中國除能在北京和上海的黃金地段拿到低價地，它不斷創新的精品路線，應該是其利潤率高的主要原因。

與張欣的「不平常」婚姻

提到SOHO中國，就不得不提到潘石屹的妻子張欣。多個報導都說，張欣才是SOHO中國的實際擁有人。因為早在2015年，潘石屹就以「境外換手」的方式，將他名下的股份，全部轉讓給了張欣。

在公開的履歷上，都是說張欣在14歲（1979年）隨父母到香港定居，因為生活困難，不得不到工廠流水線做了5年計時工，之後拿著打工賺來的3000英鎊和一本英漢字典就遠赴英國求學，直到1992年拿到劍橋大學的經濟管理碩士學位，又到美國紐約華爾街，先後在高盛（Goldman Sachs）和旅行家集團(Travelers Group)兩個投行工作，負責中國的直接投資項目。

據潘石屹與張欣自己的說法，兩個人屬於一見鍾情，相識4天后即閃電結婚。對此外界一直有各種猜測，質疑這場婚姻背後真正原因。

而張欣自己也曾在《名利場》（Founders Fair）的訪談節目中承認，剛開始潘石屹給她的印象真的很土氣，但她很欣賞他的理念。婚後儘管因為迥異的背景兩人間總會有些小摩擦，但最後都能取長補短向好的方向解決。

不管外界怎麼看待他們的婚姻，潘石屹與張欣在事業上確實是很好的合作夥伴，在張欣的影響下，潘石屹的眼界和思路都更趨深遠，從推出SOHO理念到SOHO中國的發展，都有兩個人的智慧在裡面。

「網紅」富豪

在中國地產界，論財富，潘石屹可能無法與恆大的許家印和碧桂園的老闆楊惠妍相比，但論名氣和影響力，潘石屹絕不比這兩個人差。

潘石屹非常會利用社交媒體和大眾傳媒，他的個人博客和微博，在十多個中國主流門戶網站上落戶，只新浪網一個網站的瀏覽量就達數千萬，微博“粉絲”也有一千多萬。

潘石屹有自己的攝影師且經常帶著。2015年他回老家，在他資助建立的潘蘋果種植基地，他讓攝影師多拍點兒照，並說拍照是大事，好用來發微博、幫助推銷這裡產的蘋果。這惹得他父親跟在後邊直念叨：「走在哪兒都先拍個照。」

他還通過網聊及在眾多重要的會議上發言，分享他在行業趨勢和更廣泛的社會話題方面的觀點。他主持的首檔網路跨界聊天節目《老友記》第一季之《Mr.Pan》，在2012年8月正式開播。

潘石屹還多次參加重要的國際會議並演講，其中包括在2002和2003年兩度擔任博鼇亞洲論壇主講人和房地產分會主持人；在2003和2004兩年，獲邀在世界經濟論壇演講；2004年，獲邀在亞洲領袖論壇演講。

潘石屹還出版了10本書，參演3部電影。在地產中國網舉辦的紅榜評選活動中，他連續三次上榜，2009年被評為最擅長包裝的地產行銷家，2010被評為最善於「因勢利導」的行銷大師，2011被評為獨領風騷的地產娛樂大師。

潘石屹曾經說過，只要SOHO中國品牌還在，他就不擔心重振。

誰成就了潘石屹？

最早在海南拉潘石屹入萬通的馮侖曾經對他說：「三個人成就了你，鄧小平、你老婆和我。」

從某種意義上講，馮侖的話似乎並沒說錯。最初確實是他帶潘石屹炒房賺得第一桶金；而張欣呢，則是與潘石屹一起，共同創立並發展了SOHO中國。

如果說張欣和馮侖屬於潘石屹個人的運氣和機遇，那麼中共不斷變化的政策，則是與潘石屹一樣的中國成功民營企業家們時時都要面對的，除要因應市場變化的商業發展之外，他們一方面要善於利用政策，另一方面還要利用內部資訊或自己的經驗，提防在突然變化的不利政策下沉船。

最初在海南，由於潘石屹的敏銳嗅覺，使得萬通得以果斷出清手中物業，在海南房地產泡沫破裂之前逃到北京；但2010年北京政策的突變，讓SOHO中國一下從頂峰走向下坡。

潘石屹在2010年時就說，當時中國房地產的規模至少為140萬億，已經「是天文數字了」，從那年起，他就再也沒有拿地建房。而李嘉誠在2013年開始頻繁出售在大陸的項目，這更堅定了潘石屹從中國房地產市場抽身的決心。

可能是基於這種危機感，潘石屹和張欣很早就未雨綢繆了。根據中國媒體披露，早在2015年（一說是2005年），潘石屹就以「境外換手」的方式，將他名下全部股份，以饋贈方式轉讓給擁有美國國籍的張欣，使SOHO中國成為一家純外資企業，這就給之後向境外轉移資產掃清了障礙。

出清國內資產

潘瑞事件中潘石屹被指責的主要有兩點，一是指潘石屹正在清空在國內的物業「跑路」，再一個則是說他們夫婦當年給美國名校捐款的事情。

2014～2018年期間，SOHO中國陸續出售上海SOHO靜安廣場、SOHO海倫廣場、上海虹口SOHO及上海淩空SOHO等多個物業，成功套現約300億元。

2019年，潘石屹還把他的核心資產即所謂的「八大金剛」要價80億美元打包出售，意味著要把在中國的資產全部清倉，不過黑石集團提議以折半的40億美元私有化SOHO中國，據信也因為去年的大瘟疫而暫停。

對於他「跑路」的質問，潘石屹說，「公司持有的房子量太大了，有600億的資產，100多億的負債」。

可能是他對中國的房地產市場的長遠前景不看好，潘石屹除擔心中國房地產規模過大，供給遠遠大於需求之外，一直對房地產行業的高負債率感到擔憂。在最近政府出臺「三道紅線」政策限制房地產企業高負債率貸款之後，他表示，「就是要把房地產行業的負債率降下去，不要承擔過多風險」。

另外中國商業地產不斷上升的空置率，可能也促使他要出售手中的商業地產。根據世邦魏理仕的報告，明顯的供過於求是導致中國商業地產空置率上升的主因。截至2019年三季度末，北京優質寫字樓市場整體空置率上升至10.9%，創2011年第二季度以來的最高，上海寫字樓的空置率在上半年達到頂峰至18.5%，也創下近十年新高。

在同一時間段，潘石屹的望京SOHO空置率也高達12%以上。