最近關於中共通緝富商潘石屹兒子潘瑞的熱門新聞,再次牽出已開始淡出人們視野的中國房地產大佬潘石屹。中共官方媒體和社交平臺,除拿出潘石屹的兒子潘瑞在去年6月發的微博帖文、大罵他「詆毀英烈」之外,也再次深挖潘石屹持續拋售SOHO中國在國內的資產、把資產轉移至國外,甚至還有不少人把他7年前捐款哈佛和耶魯的事情也再次拿出來,指他在中國賺錢,卻轉身把錢大筆捐到國外。

反觀潘石屹在中國商海沉浮30幾年,他在海南賺到了他人生的第一桶金;也因為跑得快,他逃過海南房市泡沫的席捲;與張欣結婚後,他的SOHO中國一路順風順水,但也是中共當局在2010年的一紙紅頭文件,讓他的事業再次受挫,之後逐漸把資產轉往海外。

最近中共當局在打擊馬雲、馬化騰等中國民營企業家的背景下追殺他的兒子,是不是也預示著潘石屹也要有麻煩?潘石屹到底是個怎樣的人,是如何從西北農村走出來,白手起家,變成身家數百億的胡潤富豪榜上有名的富豪呢?

出身貧苦農村

潘石屹的公開履歷表顯示,他1963年11月14日出生於甘肅省天水市,小時候家境貧寒。他父親是他們那個村唯一上過大學的人,但因為右派身份被迫回鄉,這促使潘石屹從小學習努力、而且他頭腦也相當靈活。

對於他的窮苦出身,潘石屹無論在個人微博還是媒體評論上,都提起過多次。他似乎不憚於用自己早年的經歷,把自己打造成一個窮孩子靠個人奮鬥成功且熱心公益的勵志典範。

他曾經談及因家裡窮,而不得不把妹妹送給別人,直到父親“平反”才又接回來;但當全家搬回清水縣時,因家裡窮得一分錢也沒有,不得已以750元賣掉祖屋貼補家用。

在中國剛剛恢復高考的1979年,潘石屹考入了蘭州培黎石油學校(蘭州石化職業技術學院),不過在他的正式履歷上,寫的都是畢業於中國石油管道學院。不管是哪所學校,總之,離開了農村的他,畢業後分配到河北石油部工作,捧上了「鐵飯碗」,但他在1987年卻決定辭職下海,出去闖蕩一番。

下海撈到第一桶金

最初到深圳的兩年,潘石屹在事業上的起色並不明顯,1989年,他隨同老闆牟其中——一位曾同時擁有中國「首富」和「首騙」兩個名號的前輩前往海南,並在次年與馮侖等5人(即後來所謂的萬通六君子)一起,在海南省合夥成立了萬通公司的前身——海南農業高科技聯合開發總公司。就是這家公司,讓潘石屹淘到第一桶金。

當時新成立的海南省正處於第二波經濟熱潮中,這6個年輕人,以高息借貸1000多萬元炒房地產,在僅僅半年多的時間裡,就賺取了1000多萬元。

而萬通從海南搬回北京,則起因於1992年年底潘石屹的一個發現。他在去海口市規劃局查一個項目的產權情況時,發現海口的人均住房面積已經高達49平方米,對比北京,當時人均住房面積只有7.4平方米。潘石屹由此得出結論:「這就是房地產泡沫啊,跑得越早越好。」於是萬通馬上出清手中存貨,全體北遷,避免了在第二年海南房地產泡沫破裂中被吞沒的巨大風險。

也可能就是因為有這樣的經歷,所以在2010年以後,潘石屹對北京的商業地產日趨嚴重的過剩問題,就顯得特別憂慮,這與後來他開始向外轉移資產,應該也不無關係。

2014年5月23日,潘石屹在清華經管學院中國企業家論壇上說,他對中國住宅市場不看好,「中國的房地產就是泰坦尼克號,馬上就要撞到前面的冰山。」他的這番言論當時就引發業界強烈的關注。

發展SOHO中國品牌

1995年,潘石屹第一個與萬通的其他合夥人拆夥,與當時剛結婚的妻子張欣,在北京成立了紅石實業公司,後改為他們的商業地產帝國——SOHO中國。之後,兩人共同開發了一系列商業地產項目,並從1999年開始,推出並推廣SOHO——即小型辦公,居家辦公,這種現代辦公的新概念。

SOHO中國在2001年初在推廣其SOHO現代城的時候,就推出了這種「有點前衛、又有點另類」的國際化風格和概念。到2002年,潘石屹和張欣已經受到國內外主流媒體的普遍關注、成為採訪熱門人物,其中包括中共的央視、美國的《時代週刊》、《華爾街日報》和CNN等。

SOHO中國最早就以商業地產散售聞名,再加上獨創的SOHO模式,在很長一段時期,SOHO中國幾乎壟斷了北京商辦物業的散售市場,營收也成長的相當迅速。

潘石屹2009年在個人新浪博客裡解釋散售模式的好處時說:「把大樓看成一個西瓜,在中國的市場中,能買得起一個西瓜的人極少,但如果把這個西瓜切開來賣,能買得起的人就會呈幾何級數增長。」

2007年10月8日,SOHO中國在香港上市,成功融資19億美元,創造當時亞洲最大商業地產企業IPO紀錄。之後幾年SOHO中國也都順風順水,到2010年,其營收達到頂峰的184億元,成為中國商業地產行業的龍頭。但也就是在這一年,潘石屹迎來了他事業上的另一個轉折點。

2010年,北京出臺《關於加強酒店類項目銷售管理有關問題通知》,這一政策被商業地產業內解讀為散售模式的終結,這迫使SOHO中國的業務模式必須發生根本性轉變,從以前的散售模式,轉入持有模式。潘石屹決定持有並出租其北京和上海有價值的物業,讓公司未來的盈利主要依賴租金收入。

但這之後,潘石屹很快就發現,由於運營產生的利潤無法覆蓋同期銀行貸款利息,再加上要承擔各種運營成本,就使SOHO中國用這種商業模式無法運營下去。

他在後來的一次訪談中說,開發商從銀行貸款的利息超過4%,等設計、建成後,出租的回報率最高卻只有3%,低的只有1%,「這肯定運營不下去」。

從2010年至2015年期間,SOHO中國的營業收入呈現快速下滑的趨勢,由巔峰期的184.23億元跌至只有9.95億元;僅2011年,SOHO中國的營收同比就大跌了68%,營業利潤同比也下降了72%。

精品路線

潘石屹對商業有其獨到理解,他不單純追求開發規模和營業額,更注重建築的長遠價值。SOHO中國開發的每一個項目都享有很高知名度,被譽為是建築藝術與商業的完美結合,在市場上取得巨大成功。

SOHO中國自創建以來,開發了一系列房地產項目,包括在北京中心商務區(CBD)的第一個大型綜合項目——50萬平米的SOHO現代城;位於海南省、擁有115棟別墅的博鼇藍色海岸;由12位亞洲建築師設計的長城腳下的公社,這是中國首個在威尼斯雙年展上榮獲大獎的建築項目;以及位於北京CBD核心區域、70萬平方米的建外SOHO,該項目銷售額突破90億元。

潘石屹所開發的項目的利潤率,在中國地產行業屬於最高的,2012年,SOHO中國的營收達到其史上第二高的155.44億元,其淨利潤也高達105.85億元;相比同年全球銷售額第一的萬科,儘管其淨利潤與SOHO中國相近,為125.5億元,但其營收則高達1031.2億元。兩者利潤率相差了5倍多。

中國媒體說,SOHO中國以低價拿地後建成高價值寫字樓項目而聞名。不過低價拿地,這可能是中國成功的房地產企業的共同特點;但是SOHO中國除能在北京和上海的黃金地段拿到低價地,它不斷創新的精品路線,應該是其利潤率高的主要原因。

與張欣的「不平常」婚姻

提到SOHO中國,就不得不提到潘石屹的妻子張欣。多個報導都說,張欣才是SOHO中國的實際擁有人。因為早在2015年,潘石屹就以「境外換手」的方式,將他名下的股份,全部轉讓給了張欣。

在公開的履歷上,都是說張欣在14歲(1979年)隨父母到香港定居,因為生活困難,不得不到工廠流水線做了5年計時工,之後拿著打工賺來的3000英鎊和一本英漢字典就遠赴英國求學,直到1992年拿到劍橋大學的經濟管理碩士學位,又到美國紐約華爾街,先後在高盛(Goldman Sachs)和旅行家集團(Travelers Group)兩個投行工作,負責中國的直接投資項目。

據潘石屹與張欣自己的說法,兩個人屬於一見鍾情,相識4天后即閃電結婚。對此外界一直有各種猜測,質疑這場婚姻背後真正原因。

而張欣自己也曾在《名利場》(Founders Fair)的訪談節目中承認,剛開始潘石屹給她的印象真的很土氣,但她很欣賞他的理念。婚後儘管因為迥異的背景兩人間總會有些小摩擦,但最後都能取長補短向好的方向解決。

不管外界怎麼看待他們的婚姻,潘石屹與張欣在事業上確實是很好的合作夥伴,在張欣的影響下,潘石屹的眼界和思路都更趨深遠,從推出SOHO理念到SOHO中國的發展,都有兩個人的智慧在裡面。

「網紅」富豪

在中國地產界,論財富,潘石屹可能無法與恆大的許家印和碧桂園的老闆楊惠妍相比,但論名氣和影響力,潘石屹絕不比這兩個人差。

潘石屹非常會利用社交媒體和大眾傳媒,他的個人博客和微博,在十多個中國主流門戶網站上落戶,只新浪網一個網站的瀏覽量就達數千萬,微博“粉絲”也有一千多萬。

潘石屹有自己的攝影師且經常帶著。2015年他回老家,在他資助建立的潘蘋果種植基地,他讓攝影師多拍點兒照,並說拍照是大事,好用來發微博、幫助推銷這裡產的蘋果。這惹得他父親跟在後邊直念叨:「走在哪兒都先拍個照。」

他還通過網聊及在眾多重要的會議上發言,分享他在行業趨勢和更廣泛的社會話題方面的觀點。他主持的首檔網路跨界聊天節目《老友記》第一季之《Mr.Pan》,在2012年8月正式開播。

潘石屹還多次參加重要的國際會議並演講,其中包括在2002和2003年兩度擔任博鼇亞洲論壇主講人和房地產分會主持人;在2003和2004兩年,獲邀在世界經濟論壇演講;2004年,獲邀在亞洲領袖論壇演講。

潘石屹還出版了10本書,參演3部電影。在地產中國網舉辦的紅榜評選活動中,他連續三次上榜,2009年被評為最擅長包裝的地產行銷家,2010被評為最善於「因勢利導」的行銷大師,2011被評為獨領風騷的地產娛樂大師。

潘石屹曾經說過,只要SOHO中國品牌還在,他就不擔心重振。

誰成就了潘石屹?

最早在海南拉潘石屹入萬通的馮侖曾經對他說:「三個人成就了你,鄧小平、你老婆和我。」

從某種意義上講,馮侖的話似乎並沒說錯。最初確實是他帶潘石屹炒房賺得第一桶金;而張欣呢,則是與潘石屹一起,共同創立並發展了SOHO中國。

如果說張欣和馮侖屬於潘石屹個人的運氣和機遇,那麼中共不斷變化的政策,則是與潘石屹一樣的中國成功民營企業家們時時都要面對的,除要因應市場變化的商業發展之外,他們一方面要善於利用政策,另一方面還要利用內部資訊或自己的經驗,提防在突然變化的不利政策下沉船。

最初在海南,由於潘石屹的敏銳嗅覺,使得萬通得以果斷出清手中物業,在海南房地產泡沫破裂之前逃到北京;但2010年北京政策的突變,讓SOHO中國一下從頂峰走向下坡。

潘石屹在2010年時就說,當時中國房地產的規模至少為140萬億,已經「是天文數字了」,從那年起,他就再也沒有拿地建房。而李嘉誠在2013年開始頻繁出售在大陸的項目,這更堅定了潘石屹從中國房地產市場抽身的決心。

可能是基於這種危機感,潘石屹和張欣很早就未雨綢繆了。根據中國媒體披露,早在2015年(一說是2005年),潘石屹就以「境外換手」的方式,將他名下全部股份,以饋贈方式轉讓給擁有美國國籍的張欣,使SOHO中國成為一家純外資企業,這就給之後向境外轉移資產掃清了障礙。

出清國內資產

潘瑞事件中潘石屹被指責的主要有兩點,一是指潘石屹正在清空在國內的物業「跑路」,再一個則是說他們夫婦當年給美國名校捐款的事情。

2014~2018年期間,SOHO中國陸續出售上海SOHO靜安廣場、SOHO海倫廣場、上海虹口SOHO及上海淩空SOHO等多個物業,成功套現約300億元。

2019年,潘石屹還把他的核心資產即所謂的「八大金剛」要價80億美元打包出售,意味著要把在中國的資產全部清倉,不過黑石集團提議以折半的40億美元私有化SOHO中國,據信也因為去年的大瘟疫而暫停。

對於他「跑路」的質問,潘石屹說,「公司持有的房子量太大了,有600億的資產,100多億的負債」。

可能是他對中國的房地產市場的長遠前景不看好,潘石屹除擔心中國房地產規模過大,供給遠遠大於需求之外,一直對房地產行業的高負債率感到擔憂。在最近政府出臺「三道紅線」政策限制房地產企業高負債率貸款之後,他表示,「就是要把房地產行業的負債率降下去,不要承擔過多風險」。

另外中國商業地產不斷上升的空置率,可能也促使他要出售手中的商業地產。根據世邦魏理仕的報告,明顯的供過於求是導致中國商業地產空置率上升的主因。截至2019年三季度末,北京優質寫字樓市場整體空置率上升至10.9%,創2011年第二季度以來的最高,上海寫字樓的空置率在上半年達到頂峰至18.5%,也創下近十年新高。

在同一時間段,潘石屹的望京SOHO空置率也高達12%以上。

在美國大量收購物業

在國內加緊出清資產的同時,潘石屹和張欣開始在美國收購物業。

2011年,潘石屹就通過他在開曼群島開設的Capevale Limited公司,投資了紐約曼哈頓時代廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓約7億美元;2012年,張欣斥資6億美金收購曼哈頓公園大道廣場49%股權;

2013年6月,張欣牽頭的地產開發商財團,以14億(張欣7億)美元購得位於美國紐約的通用大廈40%股權。這是當時中國商人在美國最大的不動產投資項目。

在大筆投資學區房的同時,潘石屹夫婦在2014年還與哈佛和耶魯簽署了捐款協議,給兩個學校各捐了1500萬美元,此事當時在中國引發很大爭議,指他們是在為自己的孩子就讀名校鋪路。他們的兩個兒子後來也確實分別到這兩所名校就讀。

而潘石屹的大兒子潘瑞,早在13歲就赴英國留學,目前在英國雷丁亨利商學院攻讀房地產博士學位,並在當地設立了EREC Estates房地產公司,擁有多個大型地產項目,包括首個由華人主導的英國學生公寓品牌UNINN項目。@