反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報176.58,按周微升0.27%。分區指數個別發展,港島及新界西分別下跌0.6%及0.09%,九龍及新界東分別上升2.64%及0.76%。其餘領先指數亦互有升跌,大型單位回落1.6%,中小型單位及大型屋苑分別回升0.63%及0.81%。中原經紀人指數連升十周,最新報68.31,按周再升1.41個百分點。

自保以應對無能政府

財政預算案沒有針對樓市措施,發展商繼續以擠牙膏式銷售。Grande Monaco首輪上周售出九成,次輪加推68伙,暫收千多票。二月份二手住宅未受新年假期影響,成交宗數較一月份再升15%。特區經歷反送中及疫情雙重打擊,證明住宅最保值,地產商積極改劃地皮。最近長實就成功將兩幅酒店用地改劃作住宅,涉及近6千伙。發展商鍾情改劃,一來可大幅增加土地價值,二來改劃成功可自主發展項目,不受公私合營各種掣肘,所以發展商寧願與城規會周旋。政府吹噓公私合營土地共享計劃,至今沒有接獲申請,大眾不要指望土地共享計劃的供應。另外,中共加緊破壞特區各種制度,務求特區以最高效率服務中共政權,除了正準備閹割選舉制度,金融業繼續被污染。恆指被中共企業佔據八成比重,已經不代表香港經濟,本周再公布巨大改革,目標增至100隻成份股,目的就是納入更多剛上市沒有業績又或估值超高的中共企業,強迫指數追蹤基金、強積金及機構投資者等購買。中共企業大舉染指特區金融業,特區政府積極配合,近年滲進人壽保險業。人壽保險是極長期業務,卻淪為中共企業炒賣牌照對象。先前有九鼎集團收購富通保險然後轉售給新創建集團獲取巨利。再來泰禾集團高價收購大新人壽保險,近日資金錬斷纜,已經被勒令停止接受新生意。特區並無保險保障制度,若保險公司破產或虧空,長期壽險合約可變廢紙。特區監管機構批准劣質收購交易,監管中立性及能力成疑,發生重大金融事故只是遲早的問題,屆時政府會不會照顧市民利益,看官自己判斷。筆者只能奉勸港人及早準備應對。

荒唐預算案遠離民意

上周政府發表新一份財政預算案,劣評如潮。政府坐擁9千億盈餘,數千億各種基金,4萬億外匯儲備,居然稱財政狀況嚴峻要「睇餸食飯」。市民經濟狀況較去年更嚴峻,政府居然減少資助,經濟衰退還加稅「撲水」,卻又主動撤回已經到手的一手空置稅條例,令貨尾盤累積至1.2萬伙。整份預算案言行不一,缺乏針對性,力度不足,應使不使,不應使則亂使,這就是政府所謂「理財新哲學」。面對赤字,政府節流無可厚非,但警隊撥款卻增加51億添資源購裝備,毫無透明度的共黨維穩費盛惠80億。土地房屋乃「重中之重」,應付未來供應充滿挑戰,理應增加資源,政府一刀切凍結編制壓縮所有部門經常性開支,可見政府「重中之重」根本是打壓市民。政府務求令中產加速向下流,退稅上限減半,供樓者差餉回贈縮水,有車一族即時加牌費三成。疫情對基層打擊最深,政府卻停止公屋代繳租金,綜緩「雙糧」減半。政府停派現金,取而代之是分五期發放千元的電子消費券,年老體弱行動不便沒有智能設備者隨時「得過睇字」,還趁機壯大紅色企業的電子支付平台。基本經濟學指消費來自對未來的信心,中共全面染指特區市務,市民對未來的信心跌至破紀錄新低,電子消費券只會取代現有生活消費,對刺激消費有限。政府不理社會強烈要求設立失業保障基金,反之卻推出借貸計劃。政府一直宣傳「還得到先好借」,當其他國家提供清晰重啟經濟的路線圖,刺激經濟的強力方案,政府無可奉告,商經局局長邱騰華更指經濟復甦存在隱憂,如此環境卻鼓勵增加借貸,等同設置陷阱。香港民意研究所調查顯示,這份財政預算案評分是有記錄以來最差。民調的目的原本是協助政府改善施政,但民調已經失去意義,因為特區官員只需向中共交代,不用對市民負責。這份預算案亦必事前獲得中共「充分肯定」,立法會早已成為被中共閹割的中涓,再荒唐的財政預算案必獲通過及致謝。

托市才是政策目標

多年來財政預算沒有解決稅基狹窄問題,如今經濟下行更沒有條件進行改革,令政府倚賴金融及房地產。政府預期財政三大收入是利得稅1,267億,其次是土地相關的976億,繼而是股票印花稅920億。利得稅的最大貢獻者又是來自地產商及金融業。金融市場較難操控,政府最可控的就是樓價。為了保住收入,政府各項土地房屋的預算案就是延遲供應,提高土地價值,調控放軟手腳,大量投入基建,務求達致托市的目的。私人供應方面,政府將推15幅土地但只有6千伙,供應創11年新低。當中青山公路一幅地已佔1,900伙,即其他地皮平均供應不足3百伙。即以蚊型地及豪宅地為主,這些地皮鼓勵發展商供應最佳回報的納米樓及超級豪宅,單位數目少可製造搶購,鼓勵招標。政府推零碎土地分散供應,不是刻意延遲供應就是土地儲備已近耗盡,兩者都支持樓價。三個鐵路項目預期供應4千伙,一來鐵路盤不會便宜,二來有兩幅還未完成改劃,供應時間存在變數。私人發展項目3,300伙,估算方式只是按照過去十年的平均值,並不是按照審批進度估算,可信性低。市建局的3,200伙屬市區新樓,估計呎價2萬起。另外,政府聲稱未來五年提供10萬伙資助房屋,往後五年更要供應20萬伙,但自長策推出以來,政府承諾的資助房屋比例從未達標,本應增加資源政府卻冇差別凍結編制壓縮開支,加上部份公務員因「效忠宣誓」流失,難以令市民相信政府有能力達標。為了增加土地價值政府使出兩招,一是改劃。啓德住宅地有價有市,區內最後一幅住宅地樓面呎價達1.5萬,政府即研究改劃五幅啓德商用地作豪宅。二是投入基建,政府投資基建年年過千億,但未能適時配以大量供應,將進一步推高地價樓價。未來數年政府出現財赤,政府卻繼續推「明日大嶼」,並聲稱預計工程需要6,200億。政府對可行性充滿信心,信心當然是來自各種托市招數,務求地皮價格高企,填海賣地回報甚豐,令反對者無話可說。

一年預算案未能充分發揮效力,但多份預算案累積的結果就非同小可。預算案發表之時,剛巧有兩份「成績表」出台。一是特區連續11年成為全球樓價最難負擔的城市,平均樓價負擔達收入的20.7年。另一是自置居所研究報告,特區樓價於15年間飆升近4倍,自置居所比率下跌至49.8%,創20年新低。兩份報告完美總結過去多年財政預算案所推動的結果。十多年來財政預算案增加港人之痛,新一份預算案評分再破底,試問市民還可對這個政府有甚麼寄望?◇