在去年時，中國房地產業已被認為是一頭正在迎面衝過來的灰犀牛，現在，臨近中國新年，又有一家知名房企因違約爆雷，中國地產業爆發的諸多風險，讓人們越來越明確了一點，那就是這些風險就像隱藏的地雷，不但無法預測，而且也不止於房地產這一個行業。

2月1日晚，華夏幸福基業股份有限公司發佈了公告，截至目前，華夏幸福及下屬子公司發生債務逾期涉及的本息金額為52.55億元人民幣。此外，截至今年1月31日，華夏幸福的貨幣資金餘額是236億元，但是，其中可動用的資金卻只有8億元。

公告一出，華夏幸福立刻成為了媒體和市場關注的焦點。在2020年之前，華夏幸福是銷售金額名列中國前20名的房企。2015年，華夏幸福的產業新城模式還被中共當局稱為是創造性典型經驗，被中共國務院辦公廳通報表揚。

我們來看看華夏幸福這幾年的銷售下滑情況。根據克而瑞信息集團（CRIC）的統計數據，2016年前三季，華夏幸福的銷售量在中國排名第7，到了2019年，雖然其銷售排名下滑，但是銷售額仍在千億水平之上，不過此後，這種下滑出現了加速，2020年時，華夏幸福銷售額跌到963億元，排名第43。

從華夏幸福公佈的2020年第三季報可以看到，華夏幸福的總資產為5,068.13億元，而總負債卻高達4,158.71億元，即資產負債率已經達到了82.09%。

華夏幸福的資產規模超過5,000億，這在大陸的房地產領域也算是佼佼者了，即使2020年銷售額排名大幅下降，也有將近千億元的銷售額，可是這樣一間房企，可動用資金卻只有8億，這究竟是甚麼原因呢？

我們先看看華夏幸福自己的解釋，華夏幸福把這種局面歸咎於宏觀經濟和信貸環境不佳。就在發出公告的當天上午，華夏幸福召開了一場規格頗高的金融機構債權人委員會。

陸媒報道說，華夏幸福以連線方式在北京、廊坊等地組織了6個會場，除了200多家債權人之外，參會的還有央行金融穩定局、銀保監會、證監會，這些國家層面的機構人士以及中共河北省、廊坊市的政府官員。

據說，華夏幸福實際控制人王文學，在會上對債權人致歉，並表示由於錯判環京地產形勢、激進擴張，再加上疫情衝擊，導致公司出現了當前的局面。

按照王文學所說的原因，比如疫情衝擊，以及去年下半年時中共對房企頒佈的「三道紅線」，這些因素都可以說是近期的事情，但是，像華夏幸福這種規模的房企，顯然不會在短期內突然出現資金鏈的問題，必然有一定時間的發酵。

其實，早在1月15日，中國大陸已有消息，華夏幸福兩筆人民幣11.2億元的信託融資沒能按期償付，已實質違約。

當時，就有媒體說：華夏幸福平地一聲雷，中國房地產的「灰犀牛」真的要來了嗎？

論規模，華夏幸福比不上恆大集團，但是恆大天量債務曝光，似乎也沒事兒，那為甚麼外界會擔憂華夏幸福是震動了中國房地產業的「大犀牛」呢？

華夏幸福一聲雷 

驚到「灰犀牛」奔騰？

我們在開頭提到了，華夏幸福有一個特殊的模式——產業新城，曾經受到中共國務院辦公廳的表揚。就是這個產業新城，讓華夏幸福的財報變得非常有意思。

在華夏幸福2019年的財報中，在地產板塊114家上市公司中，華夏幸福的每股收益、每股淨資產、淨利潤、營業總收入、淨資產收益率都可以排在前十位。

但是，唯獨一個指標是排在了倒數第二，對，就是每股現金流。正是華夏幸福的產業新城模式，讓帳面上看起來很漂亮，但是實際上卻很殘酷。

華夏幸福把自己特殊的模式，產業新城，稱為開發性PPP模式，就是「政府主導、企業運作、合作共贏」，具體就是從政府手裏拿地，然後自己進行設計規劃、基礎設施建設、招商引資等所有公共服務。

當地政府，只對整個項目過程進行相關監督審批。這種被中共肯定的操作模式，實質上就是利用民營企業的資金來搞基礎設施建設，也就是公私合營。

這個過程讓華夏幸福在拿地上佔得了先機，只要能夠挺過低毛利的前期設計、土地整理和基礎設施建設，華夏幸福就可以獲得高毛利的產業發展服務收入。但和一般房企高周轉的住宅地產相比，華夏幸福高收益的前提是，在前期要進行大量的墊款。

而在另一方面，收入結算來自政府，政府對結算結果進行審核後需要納入最近一年的財政預算進行支付，而這可能需要1到2年的工作周期，所以華夏幸福的收入就成了帳面上的一堆數字，卻成不了真金白銀，最終拖垮了「華夏幸福」的現金流。

其實華夏幸福的現金流一直都是如履薄冰，在2018年時就出現過債務危機，當時華夏幸福幸運的引入了大金主平安，平安180億元的兩次注資幫助華夏幸福躲過了一劫。

此外，也有分析認為，近幾年，中共對華夏幸福重倉的環京津冀地區樓市採取了嚴厲的調控，樓市銷售業績的快速下滑，導致淨利潤下降，對華夏幸福的現金流影響也很大。

中共發緊箍咒 房企融資難

在華夏幸福2020年三季報的數據中，資產負債率高達82.09%，對應淨負債率214%，剔除預收款的資產負債率78%，現金短債比仍然小於1。

從這個債務比例來看，華夏幸福踩了中共房企融資新規的「三道紅線」，眼下，華夏幸福的困局是短缺的現金流，接踵而至的就是高負債率了，這也讓它的境內融資無門。

1月份以來，國際評級機構穆迪和惠譽已經把對華夏幸福的評級下調為垃圾評級。評級的下調無疑也讓華夏幸福在海外發債融資的難度加大。

面對華夏幸福內部資金受限、外部活水斷流，多位華夏幸福的債權人士稱，華夏幸福計劃對有息債務進行展期，但具體的比例和時間將在後續的債委會中確定。

也有其他消息人士表示，目前華夏幸福和河北省政府希望通過債務重組解決問題，但如果談不下來也不排除破產重整的可能。

《華爾街日報》在報道中說，華夏幸福的違約事件也在提醒投資者，在中國，沒有甚麼行業可以免受房地產行業的影響，並指出華夏幸福最大的股東，中國平安保險集團，在這一次的事件中，其投資華夏幸福所面臨的風險敞口達到540億元人民幣。

《華爾街日報》還表示，對陷入困境的中國房地產公司來說，如果擁有顯赫的債權人，地方或中央政府通常要求他們出面救助，但對這些公司而言，就不是甚麼好消息。

因為這種關係讓中國的房地產行業可以從整個金融體系中吸納資本，不但推高了其它公司的融資成本，也拖累了中國的生產率。

從華夏幸福的爆雷事件中可以看到，中國房地產行業的風險正在一觸即發。

有統計數據指出，2020年，中國大陸有超過470家房企宣告破產，其中大多屬於中小型房企，而「華夏幸福」是屬於中大型。雖然目前大型房企的違約案例並不多，但有中資證券認為，由於「三道紅線」的限制，目前已有9家境內房地產出現實質性違約，市場上重大負面信用事件頻發。

在宏觀經濟形勢收緊的背景下，中共監管部門對房地產業推出「三道紅線」、又向銀行發出「兩道紅線」，這些也都成了更大風險的導火線。

然而，還不只是房地產企業存在風險，在中共國企紛紛爆雷、企業債務到期再創新高的背景下，風險正在擴散，一些企業一直靠著借新債來還舊債，而這些防不勝防的風險，很可能會引發一場多米諾骨牌效應，從開始的一個又一個爆雷，最後可能演變成一片爆雷。

而越往後，爆雷企業的規模也會越大，威力也會越大，因為小企業沒有背景，沒資格借新債還舊債，能借到錢的都是資產規模大、看起來值得救、同時又是有背景的企業，所以就是越往後越輪到大企業爆雷。

有大陸媒體報道，2021年，中國房地產業到期債務規模將高達12,448億元，也有機構統計，2021年，中國整體債務規模達到336萬億元。

而華夏幸福債務危機事件，也成了投資者的一個警告，也就像媒體說的，即使中國具有吸引力更大的投資機會，其房地產業的脆弱性也是無法逃避的風險。

中國人口面臨塌陷 

或成壓垮地產業

另外，中國的人口坍塌趨勢，也讓房地產業的這頭「灰犀牛」面臨著失控的可能。大陸財新網，最近刊登了北京大學光華管理學院教授梁建章的一篇文章，文章中列出了中國部份地方政府公佈的2020年出生人口數據。

其中，廣州出生人口大約是19.55萬，比2019年同期減少9%，是近10年來最低水平；溫州大約73,230人，同比減少19.01%，創下了近6年來的新低。

梁建章在文章中說，大陸人口塌陷已經到來，如果無法大幅提升生育率，這種下滑將不會見底。也有財經專欄作家說，最終壓垮房地產泡沫的，是低生育陷阱。

在低生育率和老齡化嚴重下，未來房地產市場的需求也將會下降，隨之而來的，還可能有經濟增長和財政的崩塌。

在2021年，中共可能不得不面對企業債務高發，新債舊債一起算的危險局面。◇

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