進入2021年僅半個月,大陸已經有超過30家房地產企業披露了發債計劃,境內外發債總規模達到千億(人民幣,下同),顯示債務壓力之大。據悉,今年大陸房企的到期債務達到了1.2萬億元。

貝殼研究院近日發佈的報告稱,房企2021年到期債務規模(不含2021年將發行的超短期債券)預計將超過1.2萬億元,同比增長36%,並歷史性地突破萬億大關。

面對債務壓力,大陸房企不得不在年初大幅發債以應對。

據《21世紀經濟報道》報道,高額度、低利率、美元債為主成為此輪房企融資的特點。成本方面,綠城集團發行的25億元5年期公司債,最終票面利率為3.92%;越秀金控擬發行的10億5年期公司債,票面利率詢價區間在3.3%~4.3%。

同期發行的美元債,利率也大多略低於去年。碧桂園擬發行的12億美元票據,利率最高為3.3%。

從發債用途上看,除了補充資金外,借新還舊是一項重要用途。一些企業將利率較高的舊債,換成相對便宜、周期也更長的新債。

上海易居研究院智囊中心總監嚴躍進對此表示,年初雖是房企融資的傳統高峰時段,但企業抓住政策窗口期的意圖也十分明顯。去年以來,中共加強房地產金融管理,令企業意識到大量舉債發展的模式已經很難行得通,尤其是「三條紅線」政策將直接限制企業的負債規模。

所謂「三道紅線」是指剔除預收款後的資產負債率大於70%;淨負債率大於100%;現金短債比小於1倍。「三條紅線」政策直接限制了企業的負債規模。

根據「三道紅線」觸線情況不同,試點房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔。以有息負債規模為融資管理操作目標,分檔設定為有息負債規模增速閾值,每降低一檔,上限增加5%。即如果「三線」均超出閾值為「紅色檔」,有息負債規模以2019年6月底為上限,不得增加;「二線」超出閾值為「橙色檔」,有息負債規模年增速不得超過5%;「一線」超出閾值為「黃色檔」,有息負債規模年增速不得超過10%;「三線」均未超出閾值為「綠色檔」, 有息負債規模年增速不得超過15%。

市場人士分析,面對融資監管趨嚴,大陸房企加快推盤、積極促銷和狠抓回款成為了房企工作的重中之重。但即使如此,因大陸瘟疫及經濟環境不佳,市場不穩,無法完全保證企業的資金安全,很多企業在市場轉冷,銷售不佳時,將面臨利潤下降,甚至倒閉風險。

很多業界人士表示,雖然目前房企借新還舊,債務置換如火如荼,但一旦失去當前的「窗口期」,留給企業的迴旋餘地並不大。#

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