受到「中共病毒」疫情的干擾,美國近期的經濟數據全面走低,3月的零售銷售額也較前月下滑8.7%,創下史上最大降幅,全美住宅建商協會( NAHB)公佈的4月建商指數降到2012年最低的30,同樣創下史上單月最大降幅。所幸,美國樓市今年的展望卻沒有很悲觀。

根據房利美(Fannie Mae)最新的報告,美國樓市2020 年受疫情影響,成屋銷售量將達454萬戶,比去年的534萬戶下滑近15%。

該報告稱,造成交易量大幅萎縮的主因是供需同步縮手,需求面因疫情導致許多人失業,房屋這種高單價的買氣必然縮減。在供給面,許多賣家也擔心看屋的活動傳播病毒,以及擔心需求不振導致成交價下滑,也自動下架待售物業。

在屋價方面, 房利美預測2020 年美國成屋的平均屋價為27.5 萬美元, 較2019 年的27.2萬美元上漲1.1%,新屋的成交價也將由32.1 萬美元增長1.55% 至32.6 萬美元。

另一方面,由於美聯儲已推出零利率政策,30年固定按揭利率也由去年的4.13% 降到30年最低的3.45%,這讓許多業主有再融資(refinance)的誘因,據房利美預測,2020年再融資的金額將達1.41萬億美元,較去年的1.01 萬億美元增長35.5%。這將增加業主的財務運作空間,對樓市是個好消息。

在今年2月份,全國房地產經理人協會(NAR)公佈成屋銷售增長6.5%,創下13年最高位,顯示樓市在疫情未爆發之前非常健康。

現在,該協會估計2020 年美國成屋銷售可能衰退10%,該數據較房利美樂觀,但不排除近幾個月的失業率進一步攀高之後會被下調。

在價格方面,該協會估計今年春夏之間可能會出現降價求售的現象,但這可能是一個短期的現象。此外,該協會認為屋價的表現也會因地制宜,德州等地的樓價可能表現較好。

專家們普遍認為,比起2008年金融風暴的屋價不斷暴跌,這一次美國樓市在中共病毒衝擊下將表現平穩。在2008年樓市崩盤前夕的幾年間,樓市投機浪潮促使大量新屋興建,全美餘屋庫存氾濫,銀行也貸款給許多高風險的按揭戶,最終導致了大量的銀主盤擾亂樓市。

但在2020年,樓市的供需卻很健康,銀行的按揭貸款也採用嚴格的標準,一般估計目前潛在的銀主盤和按揭違約風險很低。房地美(Freddie Mac) 甚至樂觀估計,2020年下半年美國樓市將開始復甦,而且會持續復甦一段很長時間,直到美國經濟全面復甦。◇