反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報175.51,按周微跌0.03%。分區指數除九龍回升0.34%外,港島、新界東及新界西分別下跌0.35%、0.37%及0.31%。其餘領先指數窄幅上落,大型單位微升0.08%,中小型單位及大型屋苑指數分別微跌0.05%及0.11%。中原經紀人指數(CSI)最新報38.32,按周回升0.76個百分點。

CCL應已開始反映中共病毒(武漢肺炎)疫情擴散全球導致資產價格暴跌的影響,但整體二手樓價似乎仍拒絕調整,八大指數波幅少於0.4%。2月份零售斷崖式下跌四成多,相信3月份因防疫措施加碼而跌幅更大,裁員潮、失業潮、企業盈警潮將至,未來將有很多驚嚇性的經濟數據公佈,影響市場情緒,樓價將進一步受壓。

大部份二手業主傾向相信疫情終會退卻,劈價賣樓就會重蹈沙士覆轍,議價空間比想像中小。經過多年來的調控措施,絕大部份業主實力雄厚,只有少數業主資金周轉困難才會劈價放盤。

政府進一步實施「限聚令」,二手成交短期縮減。發展商取態亦然,開盤「嘆慢板」,暫無大型新盤上市。疫情下連政府審批樓花都放慢手腳,施工拖延,增加供應難乎其難,拖延供應則易如反掌。

租置計劃業權不清

武漢肺炎病毒極為狡猾,專家仍未完全掌握其傳播途徑。早前(大埔)富亨邨出現污水渠排氣喉管播毒,人心惶惶。富亨邨居民完成14天隔離後返回居所,但渠管問題未解,更帶出新一輪爭拗。富亨邨是租置公屋,七成單位已經出售,剩下三成是出租公屋,即業權既有私人業主,但房署是單一最大業主。外牆渠管是否屬於結構問題,結構問題又是否屬於房署責仼?若大部份業主同意維修,能否主導房署參與?種種問題有待釐清。

事實上,政權移交前置業階梯相對簡單,只有出租公屋、出售居屋及私人住宅。政權移交後,香港特區政府把整個置業階梯搞得亂七八糟,行政紊亂,租置、夾屋、綠置居、港人港地、港人首置等,遺下一大堆行政管理,浪費大量資源,還有各種業權維修問題,卻沒有解決置業階梯的問題。若果政府能夠集中解決供應,加大力度調控,簡簡單單的三重房屋架構就足矣。偏偏政府就愛耍花拳繡腿,顧此失彼,結果東不成西不就。

資助房屋呎價頻頻破頂

除了金融市場交易如常外,武漢肺炎幾乎令世界停擺,大部份國家經濟活動停頓,房屋成交暴跌,價格亦明顯受壓。特區政府製造供求缺口,調控措施扭曲市場,令特區住宅表現極度異常,價格並無明顯回落。發展商在現行市況放慢推盤,需求遂投向二手市場。數據顯示,整體二手樓成交連升兩個月,3月份有近3,400宗,創四個月新高。附表清楚顯示大型屋苑過去30天成交顯著回升,證明龍頭屋苑價格稍作調整便出現承接力。租金亦未見大幅下調。因應市況,部份用家延遲置業,轉買為租,額外需求對沖部份租金下行壓力。

差餉物業估價署2月份租金指數結束五連跌,反升0.05%。再有就是一手特色單位,發展商不急於以價單方式出售,但招標繼續,市場持續有特色單位高價成交。

住宅板塊還有一個奇葩,就是資助房屋。房委會數字顯示,3月份未補地價資助房屋成交較2月份上升15%。期間更誕生多宗高價成交。樂富德強苑某單位未補地價以每呎1.42萬元售出,榮膺東九龍未補地價居屋呎價之王,單位只屬中層普通裝修單位。將軍澳寶盈花園某單位以呎價1.28萬成交,創今年新高,呎價貴絕同區未補地價居屋;同區寶林邨某未補地價公屋以416萬售出,創屋苑歷史次高;顯明苑一中層未補地價單位成交呎價創屋苑新高。夾屋鑽石山悅庭軒成交呎價達1.69萬,創夾屋新高。鰂魚涌康山花園銀行上月份平均估價不跌反升。現時大多資助房屋業主放盤「企硬」,旺角富榮花園樓王叫價堅守千萬,未補地價普遍超越700萬。

政策紊亂托起資助房屋

資助房屋價格如此「硬浄」,政府「居功至偉」。其一,增加供應未到位,調控乏力,樓價長期遠超負擔能力,需求被壓入中下價及資助房屋板塊,私樓與資助房屋距離被拉開,居於資助房屋的人無力走進私樓板塊,形成流動性斷裂。現時居屋絕大部份都是用家持有,資助房屋實而不華,管理費便宜,即使部份有能力用家亦缺乏誘因走進私宅,花一大筆錢,住屋環境卻未有明顯得到改善。結果資助房屋盤源極少,放盤價又怎會便宜?

其二,現時的人口政策是住宅需求增加的主要原因。單程證輸入的人口大部份屬於基層,導致資助房屋需求增加,但偏偏資助房屋供應嚴重短缺。政府六年前定下的公營房屋佔六成的比例,去年更將目標提升至七成,但時至今天勉強只能做到五成,變相令缺口加大,支持價格。

其三,任何資產只要流動性受限,賣家便要在價格扣減流動性溢價。當流動性增加,價格就會貼近市價。未補地價居屋買賣限制市場,流動性受限,令其價格在考慮折扣後與市價貼近。政府不斷推出「白居二」活化市場,增加流動性,增加短期需求,卻沒有同時提升限制,價格超越折扣後的理論價。過去數據已證明「白居二」推高樓價,政府卻屢勸不改一意孤行。

其四,就未補地價資助房屋而言,由於房委會作出擔保,樓齡低於20年的資助房屋銀行可借出九成按揭,且不用購買按揭保險,對買家來說是巨大誘因。任何保證可視作有價證券,價格亦當然反映。

其五,「白居二」以限量抽籤方式進行,中簽者擁有購買的權利,且須於限期內行使,成為鼓勵買家行使的誘因,若不行使便喪失資格,促使買家四處尋找盤源,短期需求因此飆升,推高價格。

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政府房屋政策亂七八糟,應做不做,不應做的持續執行,製造出種種有利資助房屋價格的條件,價格高踞不下,甚至出現補地價後的理論值大幅高於私樓的荒誕現象。政府必須停止各種推高資助房屋價格的計劃,集中力量增加供應,簡化置業階梯,並實施政策協助向上流動,否則有朝一日資助房屋這個名詞將失去實則意義。◇