反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升兩周兼再創新高,最新報160.8,按周再升0.41%。分區指數除港島區下跌0.45%外,九龍、新界東及新界西分別上升1.26%、0.68%及0.64%。其餘領先指數亦全線再升,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.12%、0.47%及0.56%。中原經紀人指數(CSI)最新報64,按周下跌1.28個百分點。

樓市凝聚上升動力

二手樓價再創新高,八大指數有七個上升,是一個月來第二次,代表升市頗為全面。五個領先指標創新高,九龍區更連升五周,年初至今累升13.7%,跑贏整體大市的11.1%。

華懋荃灣西新盤「全‧城匯」上周以略低於市價開售,市場情緒高漲,吸引逾兩萬名準買家入票,創97年以來新高,首推521伙即日沽清,發展商加價盡推餘下單位。銷情熾熱亦帶挈鄰近一手貨尾,但二手成交則全面冰封。投資客積極入市,有代理指佔三成。

全‧城匯銷情揭示需求缺口極為龐大,且情況難於短中期有所改善。雖然未來4個月陸續有新供應,但供應分散各區,客源不盡相同,難以因競爭而對價格構成壓力。新盤當中更不乏臨海豪宅現樓,已有部份發展商名言求價不求量,相信部份新盤開價會傾向進取,進一步刺激樓市氣氛,業內人士紛指樓市將展開新升浪。

政府自以為長策的供應量可令樓價回復至合理可負擔水平,又相信辣招有效遏抑非用家,且指望美國加息周期有助樓市調整。但實情是供應量只是因素之一,還要考慮供應板塊、地點及時間。調控措施令此等因素操控在發展商手裏。投資者則利用調控漏洞繼續大舉入市。有大行分析美國加息周期已接近尾聲。資本市場未因地緣局勢緊張影響,北水流入主導股票市場,恒指於高位徘徊。銀行嚴重「水浸」,看來香港今年加息已屬空中樓閣。經濟正在好轉,政府上調經濟增長預測。如此大環境下,香港樓價不但沒有下調的因素,還凝聚上升的動力。若林鄭月娥於10月施政報告開閘放水催谷經濟,又沒有同時考慮應對樓市升溫的措施,樓價可再升一成或以上。

政策間接造就工廈劏房

7月中,葵涌美適工業大廈火災,導致3人不幸喪生,工廈安全及劏房問題再次引起社會關注。涉事原本單位近6千呎,業主劏成17間房出租,單位設獨立廁所,有條件變作居住用途。屋宇署稱並無接獲該單位的分間申請,亦發現單位不符合逃生及耐火建造物料安全,意味單位是違規劏房。有租戶透露一半以上劏房有人居住。

供應不足導致樓價過高的問題已拖了8年,情況不斷惡化,何時解決未知,製造出10萬劏房戶,近年劏房更向工廈蔓延。據坊間統計,此類利用工廈劏房作住宅用途逾萬間,而活化工廈政策就是催化劑。

政策讓工廈免補地價放寬用途,目的是增加供應以助中小企及年青人創業,但結果卻大幅推高工廈價格,6年間平均呎價上升1.7倍。市價飆升,回報自然被壓低,業主為填補回報缺口,最有效途徑就是把單位劏細分租,加設「來去水」(即有水供應及排污喉)。業主當然不會打正旗號以住宅方式出租,明眼人一看便知是掛羊頭賣狗肉。

政府明言對違反地契使用零容忍,但政策歸政策,執行上卻「隻眼開隻眼閉」,皆因強力執法引出更多問題。大量受影響住戶需要安置,但如此一來可引發更多非法使用,成為獲得安置捷徑,亦可能把大量現有租客逼進住宅劏房,進一步推高劏房租金。再有,政府對違法使用及分間的業主「釘契」。所謂「釘契」,只是地政總署把警告信轉交土地註冊署註冊,若業主無意賣出物業,並無甚麼後果。較早前有傳媒揭露某資深投資者被「釘契」8年還未還原單位,政府如之奈何?

防止問題進一步惡化

正如住宅劏房問題,政府已錯過在問題萌芽階段處理,現時只可以採取較被動的方法,避免問題進一步惡化。筆者建議政府應考慮以下各點。

其一,活化工廈政策在去年迷你倉大火後叫停,林鄭卻叮囑發展局局長研究重啟。坊間還提出不少意見,包括進一步放寬用途,甚至分層活化以解需求。在沒有嚴格風險監控措施之前,實在不宜再推活化,因任何活化只會進一步推高工廈價格,正如上述,業主為了維持回報只會製造更多劏房及違規行為。因活化政策出自當年作為發展局局長的林鄭之手,只怕她一意孤行,令情況急劇惡化。

其二,政府應明確指出工廈改作居所應與活化劃清界線。需求龐大,單是研究的消息足以令工廈價格飆升。現時政策並無阻止現有工業大廈改作住宅,只要通過城規會及補地價即可。不按照此途徑的其它任何形式居住只能在租金及使用群體受嚴格管制的情況下方可研究。

其三,加強公眾教育及防火宣傳。在懷疑劏房黑點加強宣傳消防安全標準,推廣簡單家居防火設備,並進行防火及滅火演習。以美適工業大廈火警為例,若涉事單位內有小型滅火筒,慘劇應可避免。

其四,「放蛇」取證。於工業大廈地區的地產代理不難發現劏房放租情況。部份代理更直接推銷單位可居住。政府宜先蒐集資料以作分析。對於高風險個案以租客身份「放蛇」,既有效打擊中介違規行為,同時取證檢控違規分間業主,一石二鳥。

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歸根究底,違法劏房問題源自供應不足,長策亦承認無法一刀切取締,政府只能見步行步。治本的方法唯大力增加房屋供應及提升資助房屋比例。增加供應需時,目前只能加強防範,避免問題進一步惡化。◇