悉尼的房地產市場漲幅已經持續了五年,房價每年平均上升10萬澳元。

據澳洲Domain房地產網消息,2012年,悉尼的獨立別墅的樓價中位數是64.6萬澳元。今天,已經漲到成了115萬澳元。而悉尼的人口基本上分成了兩組,一是坐擁價值數百萬澳元房產的房主,一是成年累月租樓的租客。

然而,五年的持續繁榮改變的並不僅僅是房價。

房地產繁榮改變了悉尼的地理環境,造就了財富的分割,推動了一種房地產投資文化,這將對未來很多年產生影響。

大樓紛紛興建  人們紛紛外遷

現在,營建公寓大樓的吊塔隨處可見,其數量創下了歷史新高。儘管如此,對悉尼的新買房者們來說,可負擔得起的房子基本上不存在了。

2017年4月,房地產文化迎來了一個重要的里程碑——澳洲公寓單位的數量第一次超過了獨立屋,而悉尼是導致這一現象的背後的最大推動因素。

Parramatta尤為突出。這裏經歷了最明顯的變化,高層開發工程數量巨大。這裏不斷地被人們稱為悉尼地區建房的熱點,Tract Consultants建築公司的資深城鎮規劃師Georgia Sedgmen這樣說:「這裏有巨大的基礎設施帶來的繁榮,西區以及西區人的生活方式、文化成了外界關注的重點。」她說,「五年前,我覺得沒人在意(把藝術與娛樂)帶到西區。」

如今,把「動力博物館」(Powerhouse Museum )搬到Parramatta成了當地的最熱門的話題,悉尼西區已經變成了節慶與文化的中心。

Parramatta的人口結構也開始改變,她說,這裏成了下一個被大學生們稱為「時髦」的地區,而這樣的稱呼原先僅是用來描述悉尼內西區的。

Sedgmen說:「在內城區房子太貴租不起,我覺得音樂家們負擔不起,那麼他們只好去找像Parramatta這樣的地方了。」

人們也在Badgerys Creek一帶物色房子,這個即將建設悉尼第二機場的地方,與悉尼市中心區、Parramatta,構成了悉尼 「三城」。此外,人們還在像西北的Hills那樣的地方找尋房子,那裏曾經的大宅院紛紛被大公寓樓取代了。

市場缺乏低價房產

房租的攀升、房價的飆漲,為業主們帶來了巨額的財富。對另一些人來說,買一間普通的居住單位變得前所未有的艱難。

利率處於歷史最低水平,從2011年底的4.25%降到了2017年的1.5%,那些已經擁有房子的人們因之受益了,需要償還購按揭款的人們因利率的下降節省了很多的利息支出。利率的下調,被普遍認為是推動房地產繁榮的一大主因。

因此,真正的贏家是社會頂層的那些擁有房產的人,因為他們名下的房產價值飛漲,而他們需要還的貸款減少——Domain房地產集團的首席經濟師Andrew Wilson這樣評論。

在悉尼,現在有78個區的樓價中位數在200萬澳元及以上,而在2012年的時候,這樣的區只有6個。
對那些要攢錢支付首付款的人們來說,在利率很低的情況下,存款更難了。

再加上,就連最便宜的地區也變得讓人們負擔不起了。五年前,有150多個區獨立屋樓價中位數低於50萬澳元,到了2017年,這樣的區只剩下4個了。

「如果你沒有踏上房地產的梯子,你會發現梯子上最低的那一蹬已經不存在了,」Wilson說。

McGrath房地產公司創始人John McGrath說: 「那些尚未邁入房地產市場的人在精神上有很大程度的恐懼。」

不過,他認為,想買房的人們變得更具創造力,他們或者在父母家住得更久一些,或者自己租房住的同時另買房投資,或者利用Airbnb等來幫助負擔購按揭款。

「不僅僅是房價在很多地區幾乎翻倍,而且這也導致了一系列社會格局的改變。」他說。

租房投資文化興起

傳統上來說,悉尼擁有房產者的總數與投資者的比例一直在70比30左右,經濟顧問公司BIS Economics的董事總經理Robert Mellor說,現在,比例變成了60比40左右。

在房地產繁榮期間,新州投資者佔市場上的很高的比例,在某些月份,被買走的房產中有半數以上屬於投資房。

這部份歸因於住房市場的滾雪球效應,隨著房價的上漲,人們擁有房產中的淨值增多了。此外還有一個現象是,在全球金融危機之後,投資者尋求不同類型的資產。

他警告道,這可能導致房地產市場更加地不穩定。在市場緩和時或者是有經濟困難時,業主須嚴陣以待。而投資者更容易出現出售房產情況,有時是一次性把所有物業賣掉。

他認為這也影響到當地社區的運作。典型的租客是在18個月後搬走,但很快會出現更長期的租約。

這種出現在租房方面的變化,以及人們搬家的頻繁程度,預計將產生進一步的社會後效。

社會影響

新南威爾士大學城市未來研究中心主任Bill Randolph則認為,毫無疑問,在澳洲出現了由於資產差異而帶來的裂痕,推動此裂痕擴大的原因不僅是房產財富之不同,而且是自存退休金財富之不同。

他警告,房地產繁榮的結果是澳洲社會出現了「階級與階級之間的不平等」、「世代與世代之間的不平等」,其「贏家」是自己或父母在優越地點擁有房地產的。

他表示,這是一個房產財富的轉捩點,將會在未來產生很大的累計效應。其中包括是否能接受「良好」教育,是否有工作、機會、房產財富。而且這還不像過去的幾代人那樣只影響到自身,而是將影響到後代。

而且,這註定要變得更加兩極化。從長期來說,在高房價地區,環境設施也將是高質量的。

Mellor警告,對悉尼人來說,特別是對悉尼的年輕人來說,將有巨大的「社會與經濟後果」。

他說:「35歲以下的人群擁有房產者人數將大減。」

在2011年的人口普查中,18歲至35歲的人群中43%擁有自己的房子。Mellor預計,在2017年人口普查結果出來時,這個比例將會降低到30%。

他說:「城市的面貌與感覺正在急劇變化。房價上漲後的五、六年是一個判斷未來走向的關鍵時期。」◇