南韓大選後房地產市場展望

南韓19屆總統選舉日臨近之際，5個黨派的侯選人關於房地產的競選承諾漸漸清晰。本次競選承諾的房地產政策以百姓居住的安定、保護房客等福利為主，而不重在為搞活經濟、扶持房地產而進行的大規模開發。

尤其很多候選人提出要提高保有稅（持有財產時繳納的稅金）和加大限制貸款等擴大限制房地產的承諾，可能對房地產市場有不利的影響。

綜合各政黨候選人中的競選承諾，目前為止最引人注目的是提高保有稅問題。

共同民主黨候選人文在寅闡明，將推動提高房地產保有稅，回收房地產富人的稅金。

南韓的房地產保有稅與實際國內生產總值（GDP）相比，稅金的收入比重為0.79%，比經濟合作與發展組織（OECD）成員國的平均水平（1.09%）低，成為促進其提高的背景原因。

保守派正黨候選人劉承旼則強調同時提高房地產保有稅和所得稅、財產稅。

正義黨的沈相奵，也宣佈將房地產保有稅率提高兩倍。

國民之黨安哲秀方面，沒有直接提及提高房地產保有稅，但是曾表明要將住宅管理的稅金制度正常化。

據估計，不管採納哪種方式，調整房地產的稅金制度不可避免。

如果新政府推動提高房地產保有稅，那麼預計與此相反，要求降低轉讓所得稅（房地產買賣所繳納的稅金）等交易稅的呼聲也會升高。

南韓房地產專家對此解釋說：「這是因為我國房地產的稅金制度與美國等先進國家相比，保有稅雖低，但是轉讓所得稅等交易稅金相對較高。」

目前南韓住宅擔保貸款等家庭負債達到了危險的水平。考慮到這一點，文在寅、安哲秀、劉承旼、沈相奵異口同聲地表示應該提高決定貸款金額的LTV（住宅擔保貸款的比率）和DTI（總負債償還比率）。

但是住宅有關企業的想法卻不同。為了使實際需要者能夠順利進行住宅交易，他們要求對即將於7月結束的LTV和DTI政策，再延長一年的期限。估計未來不滿的呼聲會高漲。

在居住福利方面，除了劉承旼外，其他候選人都主張全面擴大公共住宅。

文在寅提出了提供100萬公共住宅的競選承諾；安哲秀也提出了擴大提供各種公共租賃住宅的主張；自由韓國黨洪準杓表示，將以青年和新婚夫婦為中心提供100萬個公共住宅；沈相奵強調提供半價租賃公寓。

儘管之前，南韓政府因為擔憂產生市場副作用而一直持反對態度，然而未來，新政府有可能推行住宅全稅和月稅的上限制，以及簽約更新請求權。

文在寅和其黨共同民主黨，強烈提出保護居住和商舖客戶的政策；安哲秀提出全稅、月稅上限制的必要性；沈相奵在上次國會議員選舉中曾提出全稅、月稅上限制的承諾，本次大選估計會再次提出；劉承旼認為業主的簽約更新拒絕權也是必要的。

目前，南韓政府的部份行政機構已經搬遷到行政首都世宗特別自治市。

文在寅和安哲秀希望通過修憲，促進將政府行政機構全部搬遷到世宗市。洪準杓和劉承旼贊成將國會搬遷到世宗市。

實際上，如果政府行政機構全部搬遷到世宗市的話，對忠清圈的房地產市場會造成不小的影響。

房地產專家認為，即將於5月9日進行的這次總統選舉，不會馬上對房地產市場產生大的影響。但是新政府上任後，如果提高房地產保有稅、加強限制貸款等競選承諾得以實踐，就會對房地產市場產生影響。

另有分析認為，目前各候選人的競選承諾還沒有結束，以後是否還會提出其它房地產的承諾尚待觀察。由於準備本次大選時間較短，提出系統的房地產政策並不容易。◇

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