反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連跌3周，最新報144.16，按周微跌0.08%。分區指數除新界東微跌0.25%外，港島、九龍及新界西則分別上升0.71%、0.46%及0.38%。其餘領先指數個別發展，大型單位再跌1.79%，大型屋苑及中小型單位則回升0.4%及0.25%。中原經紀人指數（CSI）最新報62.28，下跌1.85個百分點。

CCL連跌3周，創兩個月低位，但跌幅收窄，整體樓價仍較政府加辣時高。各區樓價表現各異。九龍區最強勢，跟歷史高位只差0.4，其次是新界東，但較早前強勢的大型單位近期則跑輸大市。

一手盤依然主導大市。荃灣大型新盤「柏傲灣」開售，首推400伙，呎價1.5萬起，最平單位近5百萬，即日迅速沽清。有指成交中連買兩伙者佔近一成，政府辣招未能阻截投資者以首置身份入市，情況值得關注。發展商乘勝追擊加價逾7%加推200伙。市場購買力依然強勁。

新一代置業靠父母

另外，近日新盤買家當中不乏父母為子女置業，有調查更指近七成新一代要靠父母給首期。某傳媒訪問一位富爸爸，他慨嘆樓價超高，下一代難儲蓄首期上車。現時供樓利息只是兩厘多，跟以往十多厘無法相比，寄語年輕人買樓要趁早，買樓應循序漸進，先上車後換樓。相信這位富爸爸道出不少人的心聲。

高樓價還困擾高薪專業人士。筆者與友人茶敘間談到一位近30歲在政府醫院工作的醫生，也無法合理地上車。報章上亦看到35歲大學畢業工程師無法儲得首期。社會精英如此困局，一般打工仔更不用問。

政府無法說服市民現有對策能令樓價回到合理水平。前金管局總裁任志剛曾經講過無樓等同沽空，所言甚是。只要政府不改變現有房策及稅制，無殼蝸牛只有任由宰割。

提問未有中正要害

特首梁振英發表任內最後一份施政報告，花了五十多個段落談及土地及房屋政策。報告指未來3至4年一手住宅物業潛在供應量達9.4萬伙，比上屆政府高出45%，創12年新高。政府又找到另外21幅土地，成功改劃後本港整體長期供應達60萬伙。公屋輪候時間明顯延長，但政府已物色額外25幅土地可提供6萬多伙，當中公營房佔八成以上。中長期供應策略包括發展新界東北及東大嶼山等，又勒令環保處研究改劃郊野公園邊陲生態價值低地皮作興建公屋用途，規劃署今年展開全港棕地分佈及用途調查。

及後梁振英出席傳媒答問大會，指責某些人反對以致供應拖延云云。遺憾地各答問大會中的問題未有擊中要害，讓梁振英無須交代決策的理據。

無可否認，本屆政府較上屆努力，但跟曾蔭權時代的完全不合格作比較並沒有甚麼意義。所謂成績，每年平均供應還不及過去30年的平均數，若要以供應控制樓價明顯有巨大落差。增加供應的方向無容爭辯，問題在於策略是否正確？方法是否得宜？時間是否合適？房屋政策沒有配合人口及經濟發展政策，人口政策令基層人士比例上升，產業集中令大部份人未能分享經濟成果，但公營房屋比例卻不斷下跌，隨便定立的公私營六四比能否解決房屋問題？政府增加供應集中私營，未來5年比公營房更多，基層及劏房問題只會繼續惡化。私樓劏房豪宅兩極化，供應並沒有配合真正需要。

爭論在於方法及時間

棕地發展已討論多年，為何今年才展開調查？政府年年皆找到所謂潛在新地皮，筆者並不相信那些地皮跟3、4年前有甚麼根本條件不同要待到現時才可加入改劃。橫洲2、3期，在公眾輿論壓力下忽然又在改劃之列，為何不一早投放資源作全港性一次全面查找？

所謂60萬長期供應何時到位未知，但張炳良已明言未找到足夠土地可滿足長策建屋目標。公屋供應的改劃充滿變數，施政報告未有交代如何回到3年的上樓承諾？

筆者不反對討論郊野公園邊陲地帶，但底線是首先要說服市民政府已作最大努力用盡其它可行途徑。再有，郊野公園邊陲是否適合發展公屋？還是作換地，例如把政府用地、市區私人會所、粉嶺哥爾夫球場、解放軍用地等作交換，騰空現有更適合興建房屋的土地，不應預設將郊野公園與公營房屋供應捆綁。

市場供求失衡，需要調控的大方向亦沒錯，但措施亦未有對症下藥。先是雙倍印花稅把投資者壓進中下價樓，繼而把二手貨源收窄，將需求壓進新盤。辣稅收入千億，未有針對回贈行為阻截非用家。投資自住分不清，首置買入多伙新趨勢。政府沒有研究針對已持有投資的釋放。收緊按揭令真正用家更難上車換樓。港人港地與辣招根本沒有衝突，理應長期實施。如何優化調控措施？如何整合稅制？如何解決建造業勞工短缺？如何降低私樓建築成本？如何優化賣地方式減低外來非理性競投？如何針對非法僭建、無限丁權、非法劏房等問題令社會公平一點，施政報告一一欠奉。

貴為全球樓價最難負擔的城市，香港買樓入場門檻超高，連同多項辣招，參與者絕非泛泛之輩。樓價高企絕非因市場失去理性，而是有根本原因。市場明顯並不認為政府現行供應及調控措施可壓低樓價，不然樓價怎會在本屆政府任期內年年上升？踏入17年，所有新盤開售全數即日搶購一空，市民已利用行動為施政報告內的房策評分。◇

 

 

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