反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連跌兩周，最新報144.28，按周微跌0.3%。分區指數個別發展，港島及新界西則分別下調2.16%及1.7%，九龍及新界東則上升1.76%及1.13%。其餘領先指數亦全線連跌，大型單位、中小型單位及大型屋苑分別再調整1.22%、0.11%及0.21%。中原經紀人指數（CSI）最新報64.13，下跌0.04個百分點。

撤招不如整合稅制

CCL連跌兩周，累計跌幅1.3%，但還未回到新辣招實施時水平。各指數明顯受成交不足影響而波幅擴大，需要更多時間觀察才可確定走勢，業界則認為樓市正在累積上升動力，新年過後會繼續上升。代理情緒指數亦處擴張水平。各區樓價個別發展，新界東創69周新高，九龍區受啟德地皮及啟德1號影響而彈升。二手市道乏善可陳，焦點轉至一手。新地Grand Yoho首推66伙，連同啟德1號188伙，全數即日沽清。兩盤當中不乏買家連購兩伙，辣招有漏洞讓投資者繼續入市，情況值得關注。發展商以擠牙膏式售樓，營造超購氣氛，為加價加推製造條件。

另外，國際貨幣基金組織（IMF）公佈香港經濟及金融狀況評估報告，指香港銀行體系穩定，但政府調控措施扭曲市場，一旦樓價下跌，政府應撤回調控措施云云。事實上很多國家房地產相關的課稅更多更重，包括租金稅及增值稅等，不知lMF有否勸喻其它地方撤招？調控措施可視為稅制的一部份，作改善貧富差距的工具。

香港是全世界最自由經濟體系，買賣不受限制，資金進出自由，土地有限，供應嚴重不足，人口繼續增長，投資需求沒有出路，以至樓價全世界最高。

辣招到目前為止還未壓住樓價，更遑論令樓價回復到負擔能力範圍之內。政府要做的是針對香港情況，全面改革及整合稅制，單是撤招只會令高樓價問題反反覆覆，無助解決樓價遠超負擔能力的問題。

利率難壓低樓價

上期談到香港首富李嘉誠給予市民明燈指引。先是住宅越劏越細，感到心裏不安，旗下集團已鮮有提供，意味「納米樓」少沾手為妙。李氏亦談及今年樓價走勢，他認為利息不可能加得太高，又相信政府增加印花稅後樓價仍然會上升，但估計不會高得「太離譜」。

市場普遍認為聯儲局預期今年加息3次，問題是利率能否實現平均值回歸及香港反映多少。事實上，美國負債纍纍，有報告指若10年息率升至3.3厘左右，美國國債單是利息支出已接近GDP的10%，是世界銀行認為的危險水平。美國早年已失去3A評級，萬一信貸評級再被調低，後果將是災難性。美國經濟復甦勢頭良好，加上特朗普將投放5千億搞基建，利息升勢過急將打擊經濟及影響基建融資。相信美國會致力維持利息緩慢向上。

本港屬少數維持最高評級的地方，加上大陸資金外流泊港者眾，即使美國加息，本港可能只是「逢二進一」，加息對樓價下行壓力並不重。

政府所謂供應增加，還未及過去30年的平均值，面對長策供應仍欠上千公頃土地，需求缺口長期存在。調控措施又未有對症下藥，反而增加地產商話語權，地產商可透過差異化及控制供應穩住樓價。以上乃為何李氏預期樓價還有上升空間的原因。

房產收租穩定收入

李氏指集團有相當固定租金收入，任何環境變動最多減少相關收入8%至10%。穩定收入靠分散投資，乃金融市場金科玉律。歷史告訴我們，金融資產價格可於短時間內蒸發大半。當然樓價亦可從高位下跌六七成，但當中有巨大分別。

其一是周期特性不同，金融資產可短時間內反映經濟表現而狂升暴跌，住宅物業周期長，升跌較慢且滯後經濟表現，適當的配置可發揮分散投資風險。

其二，很多金融資產沒有現金流，住宅物業可透過出租，現金流相對穩定，租約期亦保障一段時期租金不變。當然債券亦有現金流，但租金以月計，債息多以半年計，且投資期有限，升值受限，物業並無升值上限且是實物。當然物業放租亦有遇著租霸風險，多個物業收租就可分散風險。

其三，透過間隔改動、裝修、添置全套傢俬家電，甚至提升至服務式住宅，可為住宅增值，但個人卻無法為其它金融資產增值。

其四，世界整體趨勢是印鈔、印股票、印債券，但住宅物業不能打印，某些地方如香港等受地理環境所限，供應難增。若干年後樓價高於買入價的機會，看官自己衡量。

李氏旗下集團近年持續增加投資物業，利用經常收入以改善集團盈利的穩定性以應對經濟不景。物業投資的好處很多，但最大的問題是入場門檻極高，本港尤甚。若政府不以稅制平衡，物業投資就變作富人的專利。過去數十年香港就正正如此，貧富懸殊加劇。大眾參與的方法唯有靠房地產信托基金，可惜選擇極少。如何讓此類基金普及化及多樣化，政府應作積極研究。

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總括而言，李氏給大家3點提示：利息難大升及供應有限以致本港樓價難跌，納米樓少沾手為妙，收租在經濟不景氣時可穩定收入。富者思維值得大家參考。◇

 

 

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