陸上市房企營收升淨利降

資料顯示，前三季度大陸房企收穫了歷史最高的銷售額，然而平均利潤率跌至7.8%，上半年的淨利潤率為8.15%，而去年同期為10.1%。主要原因是地價高企佔比侵蝕利潤。分析稱未來房企的風險將大增。

儘管今年前三季度大陸上市房企營收金額明顯上升，但淨利潤率卻出現下降，與此同時，上市房企的負債金額也在不斷上升。由此可見，房企的資金壓力越來越大，面臨的風險也越來越大。

中原地產資料顯示，今年前三季度，大陸132家上市房企合計營業收入為8,780.5億元（人民幣，下同），淨利潤只有687.8億元，平均利潤率跌至7.8%，上半年的淨利潤率為8.15%，而去年同期為10.1%。

中原地產首席分析師張大偉認為，房地產企業雖然收穫了銷售額歷史最高的1年，但第三季度在市場依然高溫的情況下出現利潤率下調，主要原因是地價高企佔比侵蝕利潤，房企的風險越來越大。

中國中投證券分析師李少明稱，第三季度末，前百強房企銷售額市場佔有率為46.4%，較去年同期大幅提升7.7%。預計一、二線與三、四線房地產市場結構分化延續，中小型房企的生存將越發艱難。

在淨利下跌的同時，另一邊房企的負債金額不斷攀升。據Wind資訊統計，136家上市房企上半年負債合計超過4.6萬億元，同比增長幅度約達23.53%；前三季度，136家上市房企的平均負債率為77.5%，其中有34家資產負債率超過80%紅線，佔比達25%。

在136家上市房企中，超過百億元負債的房企總計為62家，其中萬科、綠地、保利、華夏幸福4家上市房企負債均超過2,000億元，分別為6,123.96億元、5,899.70億元、3,267.73億元和2,002.41億元。

業內人士表示，以往擴張激進、拿地成本較高且本身融資管道狹窄的中小房企抗壓能力較弱，土地開發銷售節奏未能與市場高峰期同步，市場高點時沒有項目銷售款進賬，反倒要為拿地資金支付資金成本，因此負債較高。

值得留意的是，前三季度不少房企為了搶地，場外配資現象加劇。中信建投房地產分析師陳慎表示，A股房企整體淨負債率依然處於高位，有息負債總額仍在攀升，同時分化加劇，龍頭槓桿率改善，而中小型房企槓桿依然維持高位，槓桿率較高的皆為國企。

大部份房企回歸主流城市，核心城市土地供需矛盾激化，造成本輪「地王」無論是規模還是溢價都遠超前兩輪；部份中小型房企高成本土地佔比偏高；2015年至今參與過「地王」項目的房企均發行了一定規模公司債，包括A股和內房股。

陳慎認為，「資產荒」下房企表外融資被低估。今年以來，無風險收益率的持續下行，使得房地產對市場資金的吸引力不斷上升，相當比重的資金（包括銀行理財和險資等）通過各種管道流入房地產領域。

中信證券的分析師陳聰表示，2016年以來，地產板塊總計股權融資1,018億元。尤其對龍頭公司而言，當前市場發行股票代價很大，不少定向增發的參與者出現了賬面的浮虧。分析人士稱，隨著市場向下，若相關部門收緊融資管道，房企面臨的風險將大增。◇

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房企銷售額歷史最高第三季度淨利潤率首次跌破8%